【保利物业】揭秘保利物业去年成绩单 - 基础物管-扛大旗-VS增值服务-拖后腿-

　　保利物业（HK06049，股票价格32.20港元，市值178.2亿港元）仍保持增长趋势。

　　最近，保利物业发布2024年度业绩公告并召开业绩发布会。年报显示，2024年，保利物业实现收入同比增加8.5%至163.4亿元（人民币，下同）；公司拥有人应占年内溢利约14.74亿元人民币，同比增加6.8%；毛利约为29.843亿元人民币，同比增加1.1%；毛利率约为18.26%；经营活动所得现金净额为23.02亿元人民币，同比下降4.7%；每股基本盈利约为2.683元，同比增加7.1%。

　　不过，若根据去年初保利物业管理层定下的“营业收入、利润和新拓单年合同的同比增速均很多于10%；基础物管收入10%以上的增长，社区增值和非业主增值的收入保持稳定”目标来看，这份成绩单并未达到预期。

　　对于2025年，保利物业管理层在业绩会上表示，“希望在收入和利润都很多于5%的条件上，去完成一些探索和创新，并对长期的能力建设做一些深度的沉淀”“接着在机体自身能力比较健康的情景下，也会积极关注收并购的机会”。

　　增值服务收入下滑

　　基础物管收入增长拉动了保利物业整体收入的上涨。

　　年报显示，2024年，保利物业实现总收入约163.4亿元人民币，同比增长约8.5%。其中，基础物管服务收入约116.7亿元人民币，同比上升15%，这主要源于在管项目面积的扩大及在管项目数量的增长。

　　但在基础物管收入增长的同时，保利物业另外两项业务非业主增值服务及社区增值服务，则同比连续两年出现了下滑。

　　具体来看，非业主增值服务收入约19.6亿元人民币，同比下降约6.4%。对此，保利物业解释称，主要是由于案场协销业务规模有所收缩，和写字楼租赁业务收入受市场供需动态调整出现下降所致。反映到数据上，案场协销业务、写字楼租赁业务收入分别同比减少9.43%、19.41%。

　　但得益于工程维修业务的开拓及地产服务链条延伸，保利物业的其它非业主增值服务收入同比提升约9.0%，这也使得保利物业整体非业主增值服务收入下降幅度有所收窄。不过，《每日经济新闻》记者了解到，2024年中期，保利物业的其它非业主增值服务收入同比提升约为17.4个百分点，这也意味着保利物业该板块业务收入正在快速下降。

　　随之而来的则是，保利物业的非业主增值服务毛利大幅下降19.75%。对此，公司管理层在业绩会上坦言，这对2024年度的整个增长目标形成了明显的压力，“未来一段时期，不排除仍然会受到行业波动的影响”。

　　另外，2024年，保利物业的社区增值服务板块实现收入约27.08亿元人民币，同比下降3.9%，主要是因为社区消费景气度波动、市场竞争加剧等综合因素造成；毛利相比2023年同期减少约0.73亿元至约9.97亿元人民币，毛利率则下降1.55个百分点至36.82%。

　　“关注收并购的机会”

　　值得注意的是，保利物业在非住宅方面的市拓优势愈发明显。

　　2024年，保利物业在管项目2821个，在管面积从2023年的7.19亿平方净增8400万平方至8.03亿平方。其中来自关联方的在管面积净增约2400万平方，来自第叁方的在管面积净增6000万平方、单年合同金额约30.05亿元人民币。住宅业态在管面积净增2500万平方，非住宅业态在管面积净增5900万平方。

　　其中，关联方交付项目贡献的收入净增7亿元人民币，同比增长11.76%；第叁方拓展项目贡献的收入净增8亿元人民币，同比增长19.64%。

　　对此，保利物业表示，2024年公司市场拓展结构取得多维度改善：核心50城的新拓展第叁方项目单年合同额占比达到约79.5%；商业写字楼、城镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业五大核心业态的新拓展单年合同金额同比提升约10.3个百分点至约75.9%；单年合同金额超千万元的新拓展第叁方项目达90个。

　　“物业行业的集中度正在加速提升，这种集中度可能不是面积、规模层面的，而是收入、利润层面的。”中物智库顶级研究员宋子谦表示，头部物业公司正在垄断市场上的优质住宅、非住宅项目，创造越来越多的收入和利润。而其它中小物业公司可能会管理着大量的普通项目，并持续受到收缴率差、利润率低、投诉高的影响，进而使得收入和利润持续保持在低位。

　　在保利物业的收入构成中，来自 保利发展 与第叁方贡献的收入占比差距，由2023年同期的17.8个百分点进一步缩小至14.6个百分点。具体来看，由 保利发展 造成的收入达66.87亿元人民币，占比57.3%；而第叁方贡献的收入为49.87亿元人民币，占比42.7%。

　　但需要谨防的是，仅就住宅物业收费情况来看，保利物业的第叁方拓展项目收费仍然较低。2024年保利物业在管住宅社区的平均物业管理费单价为2.41元/平方·月，同比增加0.1元/平方·月。

　　“当前市场的拓展已经从单一的、市场信息获得的竞争，逐步演变为企业综合能力的全方位竞争。对企业的服务力、产品力和品牌力，都提出了更高的要求。”保利物业管理层表示，在经过了几年的市场化沉淀和自身内功的建设，“接着在机体自身能力比较健康的情景下，也会积极关注收并购的机会。甭管是在细分领域，还是增值服务，我们都会用更加开放、更加积极的态度去引入团队和资源，形成更好的协同与合作。”