【房地产】IPO雷达 - 房地产客户回款真实性？坏账计提是否充分？中诚咨询回应北交所意见函

　　中诚智信工程咨询集团股份有限公司（简称“中诚咨询”）8月18日发布《关于落实上市委员会审议会议意见函的回应》，就北交所对房地产客户回款可靠性及坏账准备计提充分性的问询作出详尽说明。

　　房地产客户收入占比近两成，回款率保持高位

　　北交所要求中诚咨询结合报告期内房地产客户的经营情况、诉讼纠纷、销售金额、销售回款资金来源、期后回款进度、资金流水核查等情况，说明销售回款是否真实，对房地产客户应收账款坏账准备计提是否及时、充分、准确。

　　该公司回复称，2022年至2024年，中诚咨询房地产客户销售收入分别为7,847.28万元、7,183.95万元和7,769.87万元人民币，占营业收入比例分别为25.86%、19.50%和19.64%。其中，国有企业客户贡献收入占比逐年下降，2024年为14.11%；民营企业客户占比则降至5.53%。

　　报告期内，房地产客户销售回款分别为6,945.27万元、7,232.42万元和7,309.19万元人民币，回款率连续三年保持在94%以上。截至2025年7月末，2024年末房地产客户应收账款余额为6,041.95万元人民币，期后已回款2,397.22万元人民币，回款比例达39.68%。

　　坏账计提比例已明显提高

　　关于坏账计提，该公司回复称，报告期末（2024年末），房地产客户应收账款余额为6,041.95万元人民币，已计提坏账准备1,532.46万元人民币，计提比例升至25.4%，较2022年末的14.2%明显提高。其中，民营房地产客户计提比例高达40.5%，国有客户为14.5%。

　　公司指出，截至2024年末，已对存在诉讼、被列为失信被执行人或票据持续逾期的顾客全额计提坏账准备，涉及金额816.23万元。截至2025年7月末，已全额计提坏账准备的应收账款期后仅收回67.53万元人民币，剩余部分风险敞口已充分覆盖。

　　回款来源核查：保理及关联公司代付占比低

　　针对回款方与合同客户名称不一样的情景，中诚咨询披露，2024年此类回款金额为329.02万元人民币，占房地产客户回款总额的4.50%，主要为保理融资、政府监管资金及集团内关联公司代付。其中，保理回款205.03万元人民币，占比62.3%；政府监管资金回款66.94万元。

　　保荐机构 东吴证券 及申报会计师公证天业所核查后表示，上述付款方与发行人及实际控制人、董监高、关键岗位人员无关联关系，未发现异常资金往来。

　　房地产市场波动或影响业绩

　　中诚咨询在招股说明书中补充提示风险称，若房地产市场持续低迷，可能造成部分项目工期延长、客户回款困难，进而影响公司应收账款回收及业绩表现。2024年末，房地产客户应收账款账面价值仍达4,509.49万元。