【建发股份】建发股份回复监管函 - 2025年由盈利转大额亏损，主要是联发集团及美凯龙大额计提减值

　　2月14日， 建发股份 （600153.SH）发布关于上海证交所业绩预告相关事项监管工作函的回应公告。公司此前预计，2025年实现营业收入6736亿元到6936亿元人民币，归母净收入为亏损100亿元至52亿元人民币，由盈利转为大额亏损。

　　供应链业务利润率不足1%，地产家居亏损至少97亿元

　　2025年， 建发股份 实现营业收入6736亿元到6936亿元人民币。其中，供应链运营是公司最为主要的业务，实现营业收入5100亿元至5300亿元；其次是房地产开发，实现营业收入约1570亿元；最少的是家居商场，实现运营营业收入约66亿元人民币。

　　利润方面，预计 建发股份 2025年度实现归母净收入-100亿元至-52亿元人民币，扣非归母净收入-65亿元至-33亿元人民币。对照看，2025年度 建发股份 归母净收入较2024年度及2025年前三季度均由盈利转为大额亏损。

　　房地产开发业务和家居商场运营业务成为亏损主因。2025年，仅供应链运营业务实现盈利，归母净收入约33亿元至34亿元人民币，净收入率在0.63%至0.67%之间不足7%；房地产开发业务归母净收入约-65亿元到-53亿元；家居商场运营业务归母净收入-67亿元至-44亿元人民币。

　　房地产业务分化：联发集团计提60亿元至80亿元

　　 建发股份 的房地产开发业务由子公司建发房产和联发集团运营，但两家子公司表现迥异。

　　2024年、2025年前三季度，建发房产净收入为71.11亿元、25.32亿元人民币，归母净收入41.81亿元、14.50亿元人民币，为 建发股份 贡献归母净收入7.8亿元、20.21亿元；预计2025年，建发房产净收入约60亿元、归母净收入34亿元、为 建发股份 贡献归母净收入约20亿元人民币。

　　公告显示，建发房产2025年全年业绩较2024年及2025年前三季度未出现盈利转亏损情形。2025年全年预计业绩相比前三季度盈利增加，相比2024年净收入减少11.13亿元；因 建发股份 2025年对建发房产的持股比例较2024年增加10%，2025年建发房产预计为 建发股份 贡献归属上市公司股东净收入较2024年基本持平。

　　公告显示，2024年、2025年前三季度，联发集团的净收入为-16.82亿元、-10.51亿元人民币，归母净收入-18.25亿元、-10.40亿元人民币，为 建发股份 贡献归母净收入-17.72亿元、-10.06亿元；预计2025年，联发集团净收入-108亿元至-93亿元、归母净收入-90亿元至-78亿元、为 建发股份 贡献归母净收入-85亿元至-73亿元人民币。

　　公告显示，联发集团2025年业绩较2024年及2025年前三季度有较大变化，造成公司房地产开发板块整体净收入出现亏损。

　　公告解释，去年下半年以来，为应对市场下行、为加快资金回笼，联发集团调整销售策略并加大库存去化力度，采取了“以价换量”等措施，造成部分历史项目出现售价与成本倒挂。

　　同时，联发集团对可变现净值低于成本的项目计提大额存货降价准备，经初步测算，联发集团2025年度预计计提存货降价准备60亿元至80亿元人民币。这是造成联发集团及房地产业务本期出现亏损的直接起因。

　　 美凯龙 底层逻辑改变，投资性房地产公允价值大幅下调

　　 建发股份 的家居商场运营业务主要经营主体为子公司 美凯龙 。 美凯龙 预计2025年度营业收入约66亿元人民币，归母净收入为-225亿元至-150亿元人民币，为 建发股份 贡献归属上市公司股东净收入约-67亿元至-44亿元人民币。

　　亏损主要是房地产市场持续低迷造成家居零售市场需求减弱，近两年 美凯龙 租赁及管理收入持续低位振荡徘徊，租金水平较以往年度已出现明显下降，市场情绪和租金预期发生了转变，因此 美凯龙 对未来租金的 利润情况进行了预期调整，致使投资性房地产价值明显下降。

　　 美凯龙 投资性房地产2025年末公允价值预计约为695亿元至785亿元人民币，公允价值下降约126亿元至215亿元人民币。

　　公告将公允价值下调归因为宏观环境、行业预期、自身战略等原因：宏观与行业预期的“质变”在第四季度集中显现，2024年三季度末的强力房地产刺激政策，其效果在2025年前三季度被持续观望，2025年，全国房地产开发投资82788亿元人民币，比上年下降17.2%；行业方面，从以往的“家居建材卖场”向“家消费”混合业态的转型，在第四季度基于更多商场实践数据被评估为一项更漫长的战略； 美凯龙 经营底层的“长期逻辑”被确认改变，租金修复路径未能实现， 美凯龙 管理层基于2024年末政策初效所作的“租金水平将逐步修复至历史水平”的假设，被2025年全年尤其第四季度的实际租金数据所否定。

　　另外， 美凯龙 还对各类资产计提了约45亿元至57亿元的减值准备，涉及土地平整收益权及项目开发支出、长期股权投资、财务资助、应收账款和合同资产等。