【深物业A】深物业A年报扭亏背后 - 主业收缩、现金流告急、偿债压力高企

　　3月28日，深圳国资系上市公司 深物业A （000011）发布2025年年报。报告显示，公司全年实现营业收入23.83亿元人民币，同比下降12.83%；归母净收入3388.51万元人民币，同比结束亏损实现盈利，增幅达103.04%。表面看，这家深圳老牌房企似乎走出业绩低谷，但拆解数据可见，其盈利依赖非我们时常性损益，核心主业仍陷亏损。

　　地产开发业务大幅下滑，扣非净收入仍亏损

　　营业收入端， 深物业A 整体收入下滑，且核心业务结构失衡加剧。2025年，房地产开发业务营业收入仅5.67亿元人民币，同比狂跌43.52%，占总营业收入比重从36.71%骤降至23.79%，成为拖累业绩的主因。

　　同时，物业管理业务营业收入16.37亿元人民币，同比增长2.68%，占总营业收入比重升至68.70%，成为营业收入“基本盘”。但物业业务增长乏力，难以对冲地产开发的下滑。资产运营业务虽增长31.86%，但营业收入仅1.79亿元人民币，占比不足8%，对整体业绩贡献有限。

　　另外， 深物业A 非主业收入达9098.32万元人民币，同比增长43.24%。核心主业收缩、非主业占比提升，凸显公司业务转型不畅、增长动能不足的问题。

　　值得注意的是， 深物业A 2025年扣非归母净收入仍处于亏损状态。年报显示，公司2025年扣非净收入为-1238.64万元人民币，较2024年的-13.29亿元减亏99.07%。

　　非我们时常性损益成为 深物业A 盈利的核心支撑。年报显示，2025年公司非我们时常性损益合计4627.15万元。其中，非流动资产处置收益3853.86万元、政府补助1081.30万元人民币，两项合计占比超九成。正因这笔一次性收益，才让公司实现账面盈利。若剔除这部分非主业收入，公司主业不仅未盈利，反而连续亏损，盈利质量堪忧。

　　经营资金流告急，偿债压力高企

　　更严峻的是 深物业A 的钱财流问题。年报显示，2025年， 深物业A 经营活动资金流净额为-20.86亿元人民币，较2024年的-14.24亿元进一步恶化，同比下降46.49%，且近三年该公司经营活动净资金流持续为负。

　　为缓解资金压力， 深物业A 加大筹资力度，2025年筹资活动资金流净额达28.11亿元人民币，同比大增800.02%。另外，2023年至2025年，公司资产负债率分别为72.31%、78.88%和79.04%，处于行业高位。高负债叠加资金流紧张，公司资金链风险持续累积。

　　盈利能力方面， 深物业A 虽毛利率同比提升9.40个百分点至27.11%，但净利率仅0.20%，几乎处于盈亏边缘。这一数据折射出公司费用管控失效，2025年销售费用、管理费用、财务费用合计4.16亿元人民币，三费占营业收入比达17.45%，同比增长29.16%，大幅侵蚀利润空间。

　　市场人士指出，在房地产行业深度调整的环境下，仅靠处置资产、获取补助维持盈利，难以支撑长期发展。未来，公司若无法实现地产开发业务企稳、提升主业盈利能力、改善资金流状况，其业绩“回暖”恐难持续。