【信达地产】信达地产去年业绩起伏大，能否借200亿纾困基金走出低谷？

　　2025年伊始， 信达地产 （SH600657，股票价格4.47元，市值127.48亿元）在盘活地产行业存量资产方面又有大动作。

　　 信达地产 于1月9日公告称，公司与中国信达、鑫盛利保共同发起设立房地产行业存量资产纾困盘活基金，母基金认缴总规模达200.01亿元人民币。其中 信达地产 和中国信达各认缴100亿元人民币，鑫盛利保认缴100万元人民币，作为普通合伙人。

　　值得强调的是，由于发起设立房地产行业存量资产纾困盘活基金的三方同属“信达系”，因而此次共同投资事项构成关联交易。

　　据《每日经济新闻》记者观望， 信达地产 之前已成功盘活了多个地产项目，包含郑州信达未来公元、海南南丽湖壹号二期、深圳云禧公馆保障房和合肥宝能城等，这些项目中有很多是在停工后得以“盘活”的。

　　不过在刚刚过去的2024年， 信达地产 虽然逾额完成年度销售目标，但归属净收入却出现明显波动。2024年前三季度， 信达地产 的归属净收入分别为-1.954亿元、1.064亿元和-0.8673亿元人民币。另外， 信达地产 经营活动引发的钱财流也一直处于“净流出”状态。

　　成立200亿元纾困基金

　　2025年的房地产行业，实现“止跌回稳”与“保交楼”是关键词。

　　此次 信达地产 与中国信达、鑫盛利保共同发起设立的200亿元房地产行业存量资产纾困盘活基金，在业内引发广泛关注。

　　具体来看，该基金全称为信达纾困盘活（天津）企业管理合伙公司（有限合伙），母基金认缴总规模达200.01亿元人民币。其中，鑫盛利保作为普通合伙人，认缴100万元人民币，占比0.0050%；中国信达作为优先级合伙人，认缴100亿元人民币，占基金规模的49.9975%； 信达地产 则作为劣后级合伙人，同样出资100亿元人民币，占比49.9975%。

　　该基金期限为8年，主要聚焦于房地产行业问题企业的纾困解难，和问题项目的盘活重生。甭管是参与破产重整，还是投身法拍等特殊机遇投资，都旨在助力项目保交付，推动相关工程建设顺畅开展。

　　在投资方式上，将根据具体项目的不同情况灵活选择，既可以直接对项目进行投资，也能采用母子基金的形式，通过引入产投人、其它资金方和合作方等，另行发起设立子基金参与投资。

　　“设立此基金是为了响应房地产行业及上下游企业的纾困需求，通过拓展项目机会，盘活行业存量资产，进一步优化公司投资结构，创新业务与盈利模式。” 信达地产 在公告中表示，盘活基金后续待公司实缴出资后，并入公司合并报表范围，公司将负责具体纾困项目的投后管理工作，本次共同投资不会对公司未来资金流动性发生重大影响，未来经营成果将决定于投资项目运行情况。

　　《每日经济新闻》记者了解到，自2022年4月起，监管职能部门便鼓励AMC（不良资产管理公司）积极介入房企的资产处置和项目纾困工作，部分AMC已获准发行金融债券，以支持重点房地产企业优质项目的危险化解和处置工作。

　　2022年三季度，很多纾困基金入场存量风险项目，通过项目收并购等方式对问题楼盘进行解困。如中信金融资产针对 徐州市 潘安湖纾困项目成立专项工作组，通过“资产重组+管理重组”形成了“项目隔离+联动国资+引入资金+实质管控+联合开发”的纾困模式。

　　中指研究院企业研究总监刘水向《每日经济新闻》记者表示：“过去实践中纾困以项目为主，此次 信达地产 发起设立200亿元房地产行业存量资产纾困盘活基金，释放出明确的救房企信号，将增进房地产企业风险化解。”

　　在刘水看来，纾困基金配合保交楼专项借款等政策的快速落地，在部分省市起到了一定的化解项目风险的作用。未来或将有其它问题房企以重整方式实现风险化解，将加速问题房企走出困境，加快行业风险出清，有助于行业止跌回稳。

　　新模式能否缓解业绩颓势

　　作为中国信达旗下的专业地产平台， 信达地产 近年来已成功推动了多个房地产出险项目的化解工作。

　　如郑州信达未来公元、海南南丽湖壹号二期、深圳云禧公馆保障房、合肥宝能城等项目，均是在 信达地产 的介入下迎来了转机。其中很多项目曾面临资金短缺、工程停滞、业主维护权益等许多难题。

　　据中国信达微信公众号披露，2022年至2024年9月底，中国信达参与房地产风险化解项目152个，投资737亿元人民币，带动3220亿元项目复工复产，实现了4.4倍的危险化解效率。

　　《每日经济新闻》记者梳理发现， 信达地产 纾困房地产出险项目的模式主要包含传统债权收购、增量资金投入、地产公司代管代建，和通过发起设立子基金的形式参与投资等。

　　如郑州的“未来公元”项目，采用的是增量资金投入方式， 信达地产 接手时该项目仅剩5亿元左右货值，而完工尚需要17亿元资金。 信达地产 通过多项目资源共享、协同纾困的形式，实现多个出险项目共同“破局、修复、造血”，直至项目顺畅交付。

　　而对于郑州的其它几个出险项目， 信达地产 则是采用“法拍方式隔绝风险与协同纾困模式”。其中，时代国著是 信达地产 花费6.2亿元法拍的项目，天樾九章和未来公元是 信达地产 自康桥集团接手的出险项目。 信达地产 通过法拍方式隔绝不良资产的法律风险，剥离项目债务债权问题，之后对上述三个项目资产进行共同盘活、协同纾困。

　　值得强调的是， 信达地产 是2024年初公布年度销售目标的少数房企之一，同时也是逾额完成年度销售目标的三个房企之一（其余两个房企为 滨江集团 和保利置业）。

　　据中指研究院数据，2024年 信达地产 实现销售金额153亿元人民币，目标完成率为102%。在2024年房企销售榜上， 信达地产 排在第65位；而2023年， 信达地产 以265亿元的销售金额排在行业第59位。

　　《每日经济新闻》记者了解到，在以往盘活出险项目的进程中， 信达地产 更多地采用“金融机构接管+委托代建”的模式，即接管项目后注入资金，再寻找平台代建，最终实现保交楼。其中，由中国信达输出现金，而 信达地产 则饰演“代建”等相关角色。

　　此次设立的房地产行业存量资产纾困盘活基金，由中国信达和 信达地产 共同作为主要出资方，这不仅能造成代建收入，还能增加投资收益，有望在一定水平上提振 信达地产 的业绩表现。

　　记者了解到，从 信达地产 的财务表现来看，自2024年以来，其营业收入出现明显下滑，净收入表现也其实不稳定。

　　2024年三季报数据显示， 信达地产 实现了34.99亿元的营业收入，但较上年同期下滑了10.87%；归属净收入为负，达到-8673万元人民币，这也是其近年来第壹次出现亏损情况。

　　另外，进入2024年以来， 信达地产 经营活动引发的钱财流，一直处于“净流出”状态。2024年前三季度， 信达地产 经营活动引发的钱财流量净额分别为-15.07亿元、-7.888亿元和-26.66亿元人民币。