【张亚东】5300亿资产杭州房企，开年冲锋拿地

　　记者丨李惠琳

　　绿城中国董事会主席张亚东，打响了2025年第壹战。

　　2月13日，他签发了两份公告：

　　一是建议发行美元优先票据，为现有债务再融资；二是宣布按面值回购2025年4月和7月到期的美元顶级票据的要约。

　　张亚东既是对外以示信心，也是表决心。

　　1月召开的经营计划工作会议上，他为工作定调：开局就开战、起步就起跑、冲锋就冲刺。其在1月已至少拿下5宗地，预计耗资48亿元人民币。

　　“确保公司站稳综合能力第壹梯队。”公司提出，要警惕小富即安的自满情绪，做好过紧日子的准备。

　　拼高周转

　　刻下，这家总资产超5300亿的杭州房企，债务负担不小。

　　截至2024年6月，其债务总额增至4274亿元人民币，较2020年底增加千亿元人民币，其中有息借贷达到1483亿元人民币。

　　公司一直压降负债规模，2024年6月至9月，提前赎回12个月内到期的5.23亿美元债券。同时，优化债务结构，至年末现金短债比在2倍以上。

　　穆迪估计，未来一年到一年半，绿城的杠杆率将从8.1倍（截至2024年6月底）小幅降低至7.5倍-7.8倍。

　　张亚东团队一边加速化债，一边争取卖楼。

　　市况不容易，销售、利润缩水是大势所趋。

　　2月初，公司预告，去年利润同比下降少于五成，即很多于15.59 亿元人民币。

　　同时，包含代建项目在内，去年获得总合同销售金额2768亿元人民币，是近4年来第壹次跌破3000亿，未达成既定目标。

　　客观来看，张亚东取得的成绩，已属不容易。

　　2024年，绿城的销售规模晋升至全国第叁，较上年前进2位，既有赖于同行陪衬，也归功于团队稳住了底盘。

　　张亚东接管绿城6年来，定下三步走战略：提速、提效、提质。

　　他重启规模扩张，恰适逢行业调整，玩家出清，绿城以逆行者姿态，抢占市场。

　　有绿城方面人士向《21CBR》记者透露，公司近年的打法，是抢占核心城市的顶级地块，再依靠高端产品和品牌溢价，吸引改善客群。

　　“当前的市场环境下，核心区域的置换改善型需求还有一定释放潜力。”该人士称。

　　高端产品对品质要求高，资金回笼慢，风险更大。张亚东的应变之策是，以攻为守，使出高周转招数。

　　2024年1-6月，从拿地到开工，绿城的平均周期由2.1个月缩短到1.7个月，新拓项目全部当年首开，新增货值预计当年销售转化率为63%。

　　资金回笼速度也在加快，同期拿地到经营性资金流回正，从11.6个月缩短到9.5个月。

　　在大本营杭州，提速尤为明显，半年内创造18次开盘售罄纪录，拿地至经营性回正只需7.1个月。

　　2月13日，穆迪授予绿城拟发行顶级票据“B1”顶级无抵押评级，预计若陷入财务困境，将获得母公司中交集团的特殊财务支持。

　　谨慎出手

　　不确定环境下，张亚东团队的关键，是保去化、保利润。

　　“公司下半年甚至明年上半年，还是保持底线思维、谨慎稳健的经营策略。”他在去年8月表示。

　　张亚东团队的投拓力度在收缩。

　　2024年，绿城新拓26宗地块，同比少了12宗，规模处于近年低位。权益拿地金额为529亿元人民币，同比减少104亿元人民币。

　　绿城总裁郭佳峰解释，要寻找好项目，宁可错过也不错投。

　　好项目的标准主要是两个：安全、有利润。这多聚焦在核心城市、核心板块。

　　2024年，张亚东团队勇夺一二线城市核心地块，下手稳准狠，一年斩获了三宗地王，分别分在上海、杭州、苏州。

　　好比，去年8月，绿城以总价48.05亿元人民币，斩获上海徐汇区滨江地块，楼面价13.1万元/平方，刷新全国纪录。

　　截至2024年6月底，绿城在全国共有151个项目，杭州、北京、上海等10大核心城市的占比高达55%。尤其是上海，土储达509亿元人民币，为其第贰大市场，仅次于杭州。

　　绿城团队还进入下沉市场寻找项目。去年10月，经过72轮竞价，绿城以近18亿元夺得义乌一宗地块。

　　为了实现高周转，张亚东团队偏好小体量地块，2024年所获土储中，45%为5万平方以下地块，很多容积率在1-1.5区间，适宜缔造高端住宅。

　　“小体量的地块，总价相对可控，开发周期较短，基本可做到拿地三个月到半年内实现开盘销售。”

　　中指研究院分析师杨永俊对《21CBR》记者表示，该类地块受市场影响较少，对房企的钱财流影响也较少。

　　利润走薄

　　张亚东提升拓地标准，力推高周转，也付出了利润走薄的代价。

　　绿城整体拿地成本在走高，2024年，其权益拿地均价升至2.22万元/平方。

　　其新房销售均价每平米同比涨了700元左右，至2.9万元/平方，但销售均价与拿地均价之比仅为1.3，处在偏低水平。

　　2024年上半年，绿城毛利率13.09%，同比下滑约4.32个百分点。同期，绿城计提了14.2亿元的存货减值，利润下滑两成。

　　“很难说，未来还有多少减值需要计提。”管理层在中期业绩会上称。

　　面对压力，张亚东着重提升权益比，去年上半年，新拓项目的权益比达84%，以降低风险，巩固利润。

　　同时，团队进一步收紧投资标准，对于新增项目，要求有两位数以上的收益率。

　　今年初的经营计划会议中，公司方面强调，要确保安全底线，精准选地，确保高质、高标兑现，力争“做一成一”。

　　今年，张亚东继续高强度拿地。

　　1月份拿下5块土地，预计耗资48亿元人民币，包含杭州下沙单元一宗地块，溢价率41.46%。

　　有市场人士推测，该项目均价至少要达4万元/平方以上，才会有利润，而周围楼盘的单价在3.5万元左右。

　　1月，绿城获得合同销售金额约113亿元人民币，同比少了7亿元人民币。

　　低温开局，张亚东团队接着的压力不小，也同步将刀口向内。

　　2025年度经营计划中，他要求各单位持续三改（改革、改变、改进），在研发设计、营销服务上全面改革。

　　如今，地产阴霾尚待散去，开局就开战，也将挑战张亚东和绿城的操盘能力。