【九州通】国内首单医药仓储物流REITs上市 - 九州通破解重资产之困

　　2月27日，国内首单医药仓储物流公募REITs——汇添富 九州通 医药REIT（简称“ 九州通 医药REIT”）将在上海证交所挂牌上市。 九州通 老总刘长云在接受上海证券报记者采访时表示， 九州通 医药REIT的成功上市，是政策东风、企业决心与资产天赋共振的结果， 九州通 有幸成为“破冰者”和“破局者”，通过“公募REITs+Pre-REITs”运作平台，将缔造双上市平台，降低资产负债率，提升净资产收益率和对投资人的回报。

　　 九州通 是国内最大的民营医药商业企业，公司搭建了千亿级医药供应链服务平台，完成了全品类采购、全渠道覆盖和全场景服务的业务布局。公司营业收入从2014年的411亿元增长至2023年的1501亿元人民币，年复合增速达15.49%；归母净收入从2014年的6亿元增长至2023年的22亿元人民币，年复合增速达16.25%。

　　刘长云表示， 九州通 成立40年来，一直坚守大健康领域，专注地干好一件事，从一家乡镇药品批发部成长为年营业收入过千亿元的公众公司。未来，公司将继续坚守大健康主业，围绕“三新两化”战略进一步加大投资力度，实现企业更高质量的发展。其中，“三新”是指新产品、 新零售 、新医疗，“两化”是指数字化和不动产证券化。

　　 九州通 “破冰”，首单医药公募REITs上市

　　据公告，本次 九州通 医药REIT基金份额总额为4亿份，初始投资的条件设施资产为武汉东西湖现代医药仓储物流项目，不动产评估值为11.03亿元（至2024年9月30日）。公众投资者有效认购倍数达1192倍，创下公募REITs公众投资者认购倍数历史新高。

　　刘长云说，医药仓储物流基础设施公募REITs的发行，将助力 九州通 盘活医药仓储物流资产及配套设施，回笼权益性资金，增进公司主要业务的快速发展；同时，可显现公司持有优质医药物流仓储资产的公允价值，进而提升公司的市场价值，实现 九州通 和公募REITs“双上市”平台的协同共赢。

　　作为强监管行业，医药企业因监管门槛高而需自建自用仓库，造成大量医药仓库资产沉淀。重资产运营成为医药全行业面临的共性挑战。在融资成本、应收账款造成的钱财流压力下，所有企业都在寻找破局的要领。

　　“资产证券化的前提是至少要匹配三倍的资产，一个10万平方的物流园做REIT，公司至少要有40万平方的资产，且资产务必产权清晰。”刘长云说， 九州通 长时间以来积累的优质资产，为资产证券化提供了坚实基础。

　　直到今天， 九州通 在全国31个省会城市及110个地级市拥有141个规模不等的高标准医药仓储物流设施，建筑总面积超430万平方，其中GSP仓库290万平方、冷库容量11.51万立方米，是国内最大的医药仓储资产拥有者之一。

　　记者了解到， 九州通 还启动了Pre-REITs项目。首期Pre-REITs入池资产拟定为公司下属企业持有的位于上海、杭州、重庆的三处总计约为15万平方的医药物流仓储资产及配套设施，发行完成后预计将增加公司净收入不高于9亿元人民币。

　　塑造自身确定性，应对外部不确定

　　“ 九州通 成立40年来，一直专注于大健康领域，专注地干好一件事情。”刘长云表示，未来 九州通 仍将继续坚守大健康主业，围绕“三新两化”战略进一步加大投资力度，聚焦主业不断创新，努力缔造新质生产力，坚持高质量发展之路，提升企业核心竞争力。

　　随着外部环境的变化，医药流通行业竞争十分激烈。许多业内公司在营业收入、利润方面，都感受到了巨大的压力。

　　“企业很难改变外部环境，更需自我调养、自我革命、自我突破。”刘长云说，应对当前的竞争， 九州通 的思路是勤练内功，以自身发展的确定性来应对外部环境的不确定性。除了通过资产证券化解决现在资产负债率过高、资金流压力大等许多问题，还将通过实施“新产品、 新零售 、新医疗”的“三新”战略，进一步提高企业的核心竞争力。

　　刘长云介绍，目前，公司通过推进“三新”战略实现产品为王和终端为王的目标，来化解业务面临的压力。2024年，公司总代品牌CSO升级为全擎健康，当年引进过亿单品4个、过千万新品20个。至2024年底，旗下好药师加盟店的总数已超过2.7万家，进入国内零售药店第壹方阵。

　　AI不是选择题，而是必答题

　　“以前总听到AI会重塑千行百业，现在这种趋势正在加速落地。”在刘长云看来，以前部署AI，只是企业的自主行为，但今年以来的各种信号表明，AI的应用不再是“狼来了”。从企业的视角，AI造成了更多的“危机感”。“现在，AI不是选择题，而是所有企业的必答题”。

　　他认为，AI技术在企业经营场景下的应用，对企业、行业都会造成改变。 九州通 正在积极地思考，作为一家传统企业如何乘上AI的东风，在公司数字化转型的条件上，把经营和管理提上新高度。

　　目前， 九州通 已经将 人工智能 列入集团的战略方向，并加速技术与业务场景深度融合。

　　今年2月中旬， 九州通 旗下的湖北九州云智科技有限公司宣布，通过自主研发缔造了一套覆盖物流中心作业全流程的 机器人 产品矩阵。 机器人 不仅能够适应常温贮存环境，还能在超低温贮存场景中施展作用，充分满足不同业务需求。目前，相关产品已应用于天津、北京的部分物流中心项目。

　　在智能医疗领域， 九州通 已与阿里云、腾讯云推进合作，探索在智慧知识管理、通义灵码、治疗全面的处方辅助诊断和AI健康教育处方等方面开展应用。

　　刘长云表示，未来企业竞争的关键，决定于谁能抓住AI机遇期并用好，但当下AI在企业实际场景的应用，只是万里长征的第壹步。结合 九州通 前期在数字化战略的经验，他认为，要真正将AI列入集团的战略，把路径选好了，从组织、人员、费用等方面加大投入，一切都还来得及。

　　刘长云透露，公司正规画到杭州与一些可靠的 人工智能 公司进行交流，探讨AI在医药物流领域合作的前景。