“交价格最高的物业管理费，享受最一般的服务。”张宁（化名）如是形容自家小区的物业。
2024年年底， 深圳市 的张宁入住新房。她所在小区是一个在四年前入市的楼盘，备案均价超过7万元/平方，物业管理费约6元/平方·月。可供对照的是，周围入伙多年的二手小区物业管理费大多在3元/平方·月左右。
“物业公司收着6块钱的物业管理费做着6毛钱的事。”张宁说，最基础的门禁，即便屡次向物业反映，保安仍然无不同放任外来人员进出，“降费不是我们的目的，至少收费要匹配服务。”
希望降费或质价相符的不止张宁一个人。从5元/平方·月到10元/平方·月，甚至33元/平方·月，深圳各个物业管理费价位的小区均有业主要求降价。
大平层公寓臻林天汇物业管理费13.5元/平方·月，开发商称提供酒店式管家服务，有业主则反馈“服务全无”；顶级豪华住宅深圳湾1号莱佛士公寓物业管理费33元/平方·月，业主也因为物业服务与高昂费用错配而拒缴物业管理费，引发仲裁；房价超过10万元/平方的前海天境，物业管理费从11元/平方·月降到6元/平方·月后，仍然有业主因为不满服务拒缴物业管理费……
今年以来，始于重庆的物业降费风，吹到了 深圳市 的高端小区。
但降费其实其实不是终点，业主和物业这一战，如何止戈？
每月物业管理费过万，有业主拒缴超半年
顶级豪华住宅业主，也因为物业管理费与物业公司发生冲突。
中国第壹座顶级奢华莱佛士品牌公寓，位于深圳湾1号T7。在这栋约350米的高楼中，包含了写字楼、商业、酒店、公寓等业态，拥有空中泳池、音乐厅、室内网球场、直升机停机坪等各种配套资源。由于莱佛士公寓与莱佛士酒店同处一栋楼，开发商曾在销售期间承诺，酒店提供的服务，公寓业主均可享受，但未明确是否需要付费。
然而，业主入住后，才发现前述种种服务承诺只是开发商“画饼”。
据红星新闻今年2月的报道，有莱佛士公寓业主称，物业除了正常的物业管理、设置前台等，并没有提供其它高端服务，也木有健身房、游泳池等设施，酒店的高端服务需要和酒店住客一样付费使用。
来自豪华住宅交易平台丽兹行的信息显示，莱佛士公寓单价在31.58万-34.83万元/平方之间，总价在1.2亿-3.1亿元之间。与过亿房价相匹配的，莱佛士公寓物业管理费高达33元/平方·月，由于超7成户型为320平方以上的大平层，因此大部分业主每月物业管理费要超过1万元。
不过，有业主认为，物业公司收取天价物业管理费却未能提供对等服务，因此，莱佛士公寓部分业主已拒缴物业管理费超过半年，并以知情权纠纷起诉物业公司，要求公示物业服务费收入、支出账目及其明细、物业管理年度计划等。物业公司也不退让，去年已向部分拒绝交费的业主发起仲裁。
十公里之外，前海天境的业主成功降费后，仍未停止争取。
2021年年初，韦文耀（化名）摇号中签，以11.2万元/平方的价钱购入深圳前海天境一套房子。彼时，深圳楼市如鲜花着锦，“打新热潮”席卷全市。前海天境同样炙手可热，1003套可售房源吸引2852组客户登记，中签率35%。
在“买到即赚到”的滚烫情绪包裹下，大多数购房者沉醉在资产升值的喜悦中，11元/平方·月的物业管理费显得无足轻重。
后来，故事逆转，楼市进入深度调整期，前海天境的开发商也陷入流动性危机。由于未能如期交付，开发商与业主协商后作出让步，物业管理费降至6元/平方·月。
“每栋楼都有管家，灯、空调、热水器坏了管家能够及时派人维修，保安年轻高大，进出车库有时还会敬礼。”然而，在基础服务之外，韦文耀说，“需要花很多钱才能解决的问题，基本都解决不了。”
“一些开发商交楼时就存在的问题，好比大理石开裂、玻璃刮花等，大都是拖着不处理。”韦文耀告诉时代财经，前海天境部分业主认为小区整改维保不到位，拒缴物业管理费。
去年超百个小区物业管理费下降
当豪华住宅业主都开始对物业管理费“锱铢必较”，这场关于服务价值的博弈早已不是偶然。
2024年年初， 重庆市 住建委、 重庆市 发改委先后发布《 重庆市 物业服务收费管理办法》、《 重庆市 政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》，明确住宅前期物业收费统一实行政府指导价，最高等的四级服务物业管理费不高于1.9元/平方。新规从2024年6月1日起施行。
随后，武汉、青岛、银川、成都、广州等城市都逐渐出台了住宅前期物业管理费指导政策。
在中指研究院常务副院长黄瑜看来，武汉、青岛等大部分城市的政策制定较为科学，一是指导价定价较高，覆盖了绝大部分住宅项目；二是允许执行物业管理费的浮动管理制度，符合市场调养规律。
也有例外，好比重庆。
中指数据库监测数据显示，重庆物业管理费均值约2.0元/平方/月，但最高限价1.9元/平方/月，物业管理费高于1.9元/平方/月的项目数量占比高达38%。
而当政府指导价与市场行情背离，要求物业降费的多米诺骨牌就此启动。
重庆实施新规后，上百个小区业主联合要求降费，部分项目拒缴物业管理费。业主疑问物业管理费明显超过政府指导价，且物业管理费与服务品质脱节，要求详细公示超等级物业服务方案或下调物业管理费。根据克而瑞物管统计，2024年，重庆、银川、青岛、武汉一百多个项目实现物业管理费的下调，降幅在20%-30%之间。
房价涨不动，豪华住宅业主也对价格敏感了
其实，过去的高房价在一定水平上推高了物业管理费。
举例而言。在深圳老牌豪华住宅区华侨城，2019年入伙的天鹅湖花园三期，物业管理费为9.9元/平方·月，而同片区建成时间稍早的小区好比纯水岸七期，物业管理费仍然保持在3.5元/平方·月。站在房价的维度，2019年5月开盘的天鹅湖花园三期均价约12.5万元/平方，20十年7月开盘的纯水岸七期均价约6万元/平方。
天鹅湖花园三期和纯水岸七期均是高层住宅，均由深圳华侨城物业管理有限公司提供物业服务，目前在售的二手房挂牌价都超过15万元/平方。不同 的是，两个小区入市时间相隔9年，这9年能说是深圳房地产市场的“黄金时代”。
“房价上涨兑现，诱人的资产溢价下，很多业主不在意物业管理费，尽管现在看来物业管理费偏高了。” 广东省 城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，地产下行及一连串影响，让这个逻辑跑不通了。
另外，“物业行业具有服务周期长、费用调整机制受限的特征，物业企业面临物业管理费未来上上上涨幅度度度不足的现实约束，因此倾向于在前期物业服务合同中设定较高基准的收费标准。”中物智库开创人杨熙对时代财经表示。
而在房地产市场深度调整的环境下，此前因房价持续上行而被遮掩的矛盾，随着价格红利的消退而集中爆发。当下业主关于物业降费的诉求，正是种种因素交织催生的结果。
“都是钱，价格低点不好么？”深圳前海一名正在与物业公司协商降费的业主说。他所在小区面积段在110-150平方之间，目前物业管理费为9.9元/平方·月，如果物业管理费下降3元，业主每月可节省330-450元人民币，每年节省四五千元。
“我们小区就是普通住宅，对面小区也就是6元/平方·月，我们也要求和他们一样。”前述业主说。据时代财经了解，这个小区在2021年年底入市，备案均价约11.2万元/平方，采取摇号方式销售，中签率约43%。
杨熙认为，在资产价值下行周期，业主对物业服务费用的敏感性明显增强。“当前的经济大环境下，大家收入或多或少都有影响，甭管是豪华住宅盘还是刚需盘，持有成本对于业主来说逐渐变成负担。”
黄瑜持相似观点。她表示，近期部分城市物业管理费下调，其中一个重要方面是，房价、房租调整造成的连锁反应。“在房地产市场供需结构发生重大转变环境下，部分城市房价和房租出现明显调整，考量到房屋持有成本，业主对物业管理费的敏感度明显提升。”
在黄瑜看来，本轮物业管理费调整也让物业企业认识到了服务品质的重要性，更加强化服务品质建设。
将定价权交换给业主？
长期的对抗之下，比起简单要求降费，是否还有其它的破局方法？
“坦率地说，大部分物业管理费在1元/平方·月以下的小区，物业公司的收入难以覆盖成本。从实际运营来看，许多地区的物业服务要维持基础服务品质，物业管理费至少需要达到2-3元/平方·月才能平衡成本开支。”杨熙认为，当收入盖不住成本的时候，物业公司为了降本一定会降低对设施设备的运维频率，长远来看并无益于业主资产的保值增值。
面对这一困局，部分头部企业尝试给出解题路径。
2024年12月，万科物业推出“弹性定价”模式，将服务选项和定价权利交还给业主。
万科物业市场管理合伙人邹明介绍，“智选”梳理了一个小区的95个服务空间（如人行出入口、水泵房、配电房等）、1530个作业对象（如大门、花坛、电梯、生活水箱等），合计508项作业SLA集（服务事项）。其中，158项是底线要求，350项为可选服务。
底线要求，既有法律法规规定的内容，也有万科物业作为专业物业公司自己明确的底线原则，如水电气每年一次安全检查、孤寡老人每月一次造访、社区内游乐设施每日巡检等。可选服务，由业主根据自身需求选择，例如更重视小区设备的正常运行、对绿化环境要求不高的业主，可以多选择设备设施的服务事项，减少绿化服务。
李宇嘉指出，“（弹性定价）将非标的服务转化为标准的菜单式服务，简单讲就是消除权责界限有模糊的地方，消除费用‘高’与‘不高’、服务‘好’与‘不好’之间的偏差，从而让业主的认知趋于一致。”
万科物业这一模式推出后，收到多方的关注和询问。万物云方面表示，业主委员会项目在拓展的进程中大致需要前期孵化、招投标、合同谈判、签约等四个大的阶段，中间还包含2-3次业主大会的召开，所以整个过程，从初步接洽到签约进场大致需要4-6个月的时间。
截直到今天年3月底，已经有超过64个城市、165个客户正在与万科物业接洽，合同金额达到6.2亿元人民币。“这个数字还在不断上升。”万物云方面介绍。
不止是万科，绿城服务在宁波奉化云聚信湾一区也在试点“动态定价”。该小区高层普通住宅物业综合服务费最高标准为2.5元/平方·月，如出现质价不符或投诉三次以上，结合奉化区住建部门每年考评情况，可适当降低收费标准。
“虽然部分物业企业正在积极探索新的 利润模式转型，但我们认为，物业管理具有准公共服务属性，涉及广泛的社会群体，影响社会基层治理效果，关乎民生。”黄瑜表示，扎实做好基础服务是企业和行业可持续发展的前提。