【富力地产】从-捡便宜-到-大包袱-，李思廉接盘万达酒店的8年之痛

　　最近，王健林又一次甩卖核心资产，将旗下48座万达广场打包出售。而曾与万达渊源颇深的昔日千亿房企富力地产，也因债务压顶、资产流拍而受到关注。

　　富力地产曾于2017年豪掷近190亿、以6折价格接盘万达70余家酒店，随后成为“全球最大豪华酒店业主”，而如今深陷流动性危机。这场8年前由王健林和富力地产掌门人李思廉主导的“世纪交易”，正显现出严峻的后遗症。

　　面对超千亿到期债务和接连流拍的酒店资产，富力能否在债务重组中绝处逢生？

　　“世纪交易”埋下隐患

　　5月19日，富力地产宣布将境外债务重组截止日期延长至2025年7月31日，为债权人提供更多时间考虑重组方案。这一决定折射出这家昔日地产巨头的艰辛处境。

　　2024年底，富力地产计划重组三笔未偿付优先票据，金额相当于约45.3亿美元。如若重组成功，可大幅注销大部分未偿付票据，并将期限延后。此次重组对于富力来说非常重要，而在业内人士看来，酒店业务的连年亏损，成为富力地产流动性的一大拖累。

　　2017年，富力地产以近190亿元的价钱，收购万达旗下70多家酒店，收购价仅为市场价格的6折。完成收购后，富力地产的酒店资产规模达到近90家，成为“全球最大豪华酒店业主”。这场“世纪交易”的并购，当时的舆论都说是富力“捡了便宜”，只是没想到后来却成了“负担”。

　　“世纪交易”后的2018年，富力地产酒店营业额增长逾190%至超过70亿元人民币，可是年内净亏损4.59亿元人民币。2019年-2021年，酒店业务盈利连年亏损。酒店作为富力地产的重要资产，在债务压力下自然成为“断臂求生”的标的。从2022年起，富力地产开始推进酒店资产变现计划进行化债。

　　在2022年年报中，富力地产表示，在北京、福州、镇江完成出售3间酒店，所得款项总额超过12.45亿元人民币。其中，当年9月，富力地产拟出售广州富京酒店管理有限公司100%股权，代价为5.5亿元人民币，出售预计亏损653.7万元；2024年，伦敦ONE项目以16亿英镑出售，可是平均价值较面值低46%。该项目也是富力地产在2018年从万达手中收购而来，包含经济型住宅和一家酒店。

　　虽然富力地产一再表示积极物色相关机会出售酒店，但从目前来看，酒店资产变现计划进展缓慢，市场对其估值其实不高。

　　今年5月13日，富力地产旗下的广州富力空港假日酒店再次流拍引发关注。该酒店评估价3.96亿元人民币，起拍价为2.22亿元人民币。而在4月22日，该酒店曾以2.77亿元拍卖而流拍。与第壹次拍卖相比，二次拍卖降价5500万元人民币，仍然无人过问。

　　其实，该酒店是因为债务问题被冻结，进而被法院公开拍卖。富力地产以广州富力空港假日酒店为“H16富力4”“H16富力6”和“H19富力2”提供抵押增信。在进行上述债券增信之前，已抵押给某银行以担保广州富力兴盛置业的借款合同。就是因为这笔借款合同，广州仲裁委员会判决富力兴盛置业向该银行偿还借款本金约2.54亿元人民币，最终造成广州富力空港假日酒店被公开拍卖。

　　酒店数量从近90家锐减至22家

　　值得注意的是，2024年，富力地产的危机升级。曾经近90家的酒店资产规模，在2024年的年报中，仅剩下22家。但这其实不是出售酒店引发的结果。原因在于2024年9月，富力地产其附属公司收到担保代理人通知，委任接管人对旗下68家酒店及一幢写字楼实施资产接管。此次接管是因为一笔未偿还的境外债务，具体金额为6.14亿美元，作为债权人之一，淡马锡旗下的基金申请对富力子公司清盘。这些酒店正是富力地产当年收购万达酒店资产包中的核心部分。

　　尽管这些酒店的所有权仍属于富力地产，可是却丧失了对这些资产的管理控制权。这一变化也反映在2024年年报中。富力地产酒店营运营业额由上年度的63.65亿元减少至43.73亿元人民币。

　　在2024年年报中，富力地产表示，会继续与贷款人沟通，以恢复未偿还酒店贷款或重组贷款协议的可行性，以期将酒店反映在集团的资产组合内。

　　从经营情况来看，富力地产当前仍然面临很大的压力。2024年，富力地产拥有人应占亏损为177.1亿元人民币，流动负债超过流动资产约316.76亿元人民币。银行借款、境内债券、优先票据及其它借款总额为1135.49亿元人民币，其中1035.69亿元将于未来12个月内到期偿还，但现金总额（包含受限制现金）仅为38.64亿元人民币。

　　而截至2024年末，富力地产共有263.62亿元的借款无法按期偿还，884.75亿元的银行借款和其它借款已违约或交叉违约。由于与持续经营相关的多项指标存在不确定因素，外聘的核数师香港立信德豪会计师事务所有限公司对此明确称“无法表示意见”。

　　因为四处欠债，2月份，富力地产相关债权人执行股东李思廉、张力分别所持有的1亿、2亿股股份。其中，李思廉所持股份比例由28.97%降为26.31%。

　　2024年，富力地产几乎已将主要海外资产全部变现。“2025年进一步出售资产以发生流动资金”，富力地产表示，在目前市况下，实在难以预测资产出售的时机及最终能否取得成功，因此，将采取较务实的形式商讨各项资产出售的商业条款及条件。