【保利发展】保利发展难-保利- 第三季度首次录得净利亏损7.8亿元

　　年内下跌幅度已达13%， 保利发展 （600048.SH）的股票价格表现在A股房企中相对承压，与其“央企龙头”定位之间的反差逐渐放大。

　　这一趋势其实不是无迹可寻。10月22日披露的2025年三季报中， 保利发展 尽管维持了1737.21亿元的营业收入，降低4.95%，营业收入端尚具稳定性，但盈利能力已出现明显滑坡。归母净收入骤降至19.29亿元人民币，同比下降75.31%；扣非后净收入则同比下挫76.76%，显示主要业务造血能力趋弱，利润端压力加剧。

　　更为关键的是，在不以集中交付为特征的三季度，其利润总额第壹次出现亏损。这一节点的变化打破了 保利发展 过去在非年末周期中保持盈利的常态。

新旧动能转化阵痛

　　盈利能力正滑出惯性轨道， 保利发展 在第叁季度迎来财务表现的临界时刻。

　　2025年第叁季度， 保利发展 实现营业收入568.65亿元人民币，同比增长30.65%，但利润总额转为亏损0.6亿元人民币，归母净收入亏损7.82亿元人民币，同比下滑近300%。扣非后归母净收入更是亏损8.40亿元人民币，下跌幅度达329.03%。

　　“收入走高、利润归零”的财务错位，其实不是容易的经营失衡，而是开发模式切换、结转时滞与成本结构变迁的多重交汇。

　　根据会计准则，房地产企业在项目竣工验收并交付后方可确认收入，使得销售行为与财务确认之间形成天然时间差，造成当前业绩更多反映的是前期土地成本和旧模式逻辑的滞后显影。这种时间错配，在市场结构性下行与利润空间收窄的大环境下，更容易放大波动。

　　 广东省 住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受《华夏时报》记者采访时表示， 保利发展 单季度亏损现象既受单个项目详细情况的影响，也反映了行业面临的系统性压力。

　　他认为，企业正在经历一场模式转换造成的阶段性阵痛，而这正是房企从高周转机制向高质量发展转轨进程中不可回避的“代价”。

　　李宇嘉进一步分析称，第叁季度结转的项目可能涉及前期成本较高的项目，此类项目通常为历史获取的土地。由于成本较高，部分项目甚至可能发生亏损。

　　“旧模式”遗留的高成本负担，在现今市场环境下显现出更为繁重的财务重负。

　　来自 保利发展 的相关人士则透露，公司三季度不并表项目的结转亏损达10亿元人民币，是整体业绩被拉低的核心因素之一。这时，并表项目造成约2亿元的净收入，成为支撑盈亏平衡的有限支点。

　　该人士表示，归母净收入降幅更大，是由于并表项目中亏损项目的权益比例较高，造成对整体归母利润的拉动效应不足。

　　换言之，结转结构对利润的扰动开始成为财务表现的重要变量，远比单一的销售规模更能揭示开发商真实的收益能力。

　　尽管财务报表释放出明显压力，但 保利发展 的拿地节奏并未明显放缓，甚至在某些维度上表现出逆周期的进取姿态。

　　2025年前三季度， 保利发展 新增容积率面积达290万平方，获取成本为603亿元人民币，且全部分布于38个核心城市，其中51%的投资金额集中于北上广等一线核心板块。这种“逆周期补仓”的表现在一定水平上折射出企业对高能级城市的结构性信心。

　　根据中指研究院数据， 保利发展 前三季度销售金额达2017亿元、销售面积1000万平方，继续位列行业第壹。其拿地金额490亿元、拿地面积245万平方，分别位列第五与第叁，表明其在资源获取层面仍处于行业第壹梯队。

　　然而，回到盈利维度，规模优势已不再是利润增长的充分保障。在结转滞后、土地红利消退的大环境下，“谁的产品更能溢价”“谁的项目具备高利润支撑”成为衡量开发商内生质量的新指标。

　　李宇嘉指出，行业策略已悄然转向，企业不再单一追求销售规模扩张，而是愈发看重项目盈利能力与产品结构的适配性。他认为，在核心城市与核心板块，仍然存在旺盛的改善型需求，只要项目在规划、户型、配套等方面具备不同化优势，仍能获得溢价空间。

　　这也意味着，单一的财务数据难以刻画房企当下的真实图景，利润与风险，规模与结构，短时间与长期，正在重新建构行业的评估坐标。

　　 保利发展 正在这场重构之中探寻平衡点。面对旧项目亏损的“尾账”与新项目布局的“头部支出”，怎样在压缩与扩张之间取得动态协调，考验的不仅是策略弹性，也关乎未来数年财务稳定性的底层结构。

“合伙人”危机时刻

　　利润被稀释的 保利发展 ，正面对一场由“合伙人”引发的结构性挑战。

　　在行业深度调整的大环境下， 保利发展 第叁季度的财报显示出一种值得警惕的信号，归属于母公司股东的净收入正被少数股东损益持续蚕食，且这一趋势正在加速显性化。

　　最新三季报数据显示，其少数股东损益已反超归母净收入，净收入的二者比例达到7:3，利润分配格局发生根本性转变。

数据来源： 保利发展 财报制表：黄指南

　　少数股东损益大幅占比，其实不是始于今年。早在2018年至2023年， 保利发展 的归母净收入中，约30%持续由少数股东分走。

　　2021年到2024年，期末少数股东损益占净收入的比重从26.36%升至48.64%；同期，少数股东损益占归母净收入的比重也从73.65%降至51.36%，尽管有所缓解，但高占比依旧明显压缩了可归母利润空间。

　　值得注意的是，这一结构性问题并未随着合作开发项目比例下降而改善。根据行业逻辑，自2022年土地市场转向后，民营房企逐渐退场，合作开发模式应趋于收缩。

　　某头部房企地方公司投拓经理对《华夏时报》记者分析指出：“2022年起，土地市场中的民企几乎退出， 保利发展 此时仍保持较大规模拿地，按理说合作项目应减少。”

　　但他紧接着指出，与此预期南辕北辙的是， 保利发展 少数股东权益的比重却持续走高，这种“反常”的背后，是合作方出险后项目推进受阻，使得销售节奏向全资项目倾斜，而合作项目陷入停滞。

　　从上述 保利发展 相关人士的表述上看，项目结转亏损10亿元来自不并表项目，进一步验证了这一风险传导路径。

　　项目层面的拖累，也直接体现在利润表端。前三季度， 保利发展 的毛利率降至13.4%，同比下滑2.5个百分点，利润空间进一步压缩。

　　合作者“出险”，自身盈利能力也在削弱。投拓经理进一步指出，“少数股东权益问题基本是房企的通病”，而 保利发展 的收益承压核心还在于项目盈利能力的系统性下行。

　　拿地成本与销售价格的剪刀差进一步放大了这一问题。

　　数据显示，2021年 保利发展 的新增项目楼面地价为0.68万元/平方，到了2024年末则跃升至2.08万元/平方，三年间上涨幅度高达205.88%。

　　相比之下，同期签约均价仅从1.605万元升至1.80万元人民币，上涨幅度仅为12.15%。拿地成本飙升、房价微涨，这一反差构成了毛利率下行的主要根源。

　　其实， 保利发展 管理层在9月就已经被投资者疑问营业收入与利润持续下滑的问题。当时的回应显示出企业内部对结构性困境的认知。

　　彼时管理层解释：“一是项目结转规模下降直接拉低营业收入；另一是市场波动持续影响项目盈利能力，使得利润指标表现疲弱。”

　　管理层亦坦言，目前房地产行业仍在深度调整期，企业在盈利端的修复面临本质压力。

　　合作开发，曾是风险对冲的良方，如今却成了利润被稀释的隐性风险源。过去的制度红利，在市场周期反转后迅速转化为财务负担，而 保利发展 ，在经历了规模扩张的红利期后，开始感受到“合作模式”的反噬。

　　当利润的主导权不再牢牢掌握在 保利发展 手中，“增收不增利”便不再是一个单纯的会计科目问题，而可能是对未来盈利模式的系统性反思起点。