【上交所】从试点启航到全面开花 - 深市REITs四周年激活资本新动能

　　2021年6月21日，全市场首批9只REITs顺畅上市，标志着境内REITs试点正式起航。

　　四年来，深交所REITs常态化发行加快推进，底层资产类型稳步拓展，产品治理和运营管理更加规范，监管框架机制持续完善，市场功能逐步施展，市场活力和韧性进一步增强，深市REITs市场建设初见成效，已经成为盘活存量资产、服务实体经济的重要力量。

　　资产疆土扩容升级

　　创新步伐不断加快

　　直到今天，共有22只REITs在深交所上市交易，总募集规模578.10亿元人民币，项目类型覆盖生态环保、产业园区、收费公路、仓储物流等主流基础设施类型。

　　试点启动以来，深市REITs资产类型持续取得突破性进展，逐渐推出首单清洁能源REIT鹏华 深圳能源 REIT、首批保障性租赁住房REITs红土创新深圳安居REIT等，尤其是2024年以来，深交所先后推出首批消费基础设施REITs华夏华润商业REIT和中金印力消费REIT、首单水利设施REIT银华绍兴原水水利REIT、首单农贸市场REIT易方达华威市场REIT。

　　2025年6月16日中金中国绿发商业REIT完成募集，网下及公众投资者认购倍数均创下深市项目历史新高，6月18日首批 数据中心 REITs南方 润泽科技 REIT正式获批，深市REITs资产类型不断丰富，规模与范围稳步扩大。

　　规则体系日臻完善

　　监管服务提质增效

　　在中国中国证券监督管理委员会统筹指导下，深交所坚持以市场为方向，积极搭建完善符合REITs特点与规律的监察管理规则体系，已构建“1个业务办法+6个指引+1个通知+5个指南”的配套规则体系，覆盖REITs全生命周期各个业务环节。

　　记者了解到，深交所在广泛开展调研、征求建议建议的条件上，先后发布发售指引、新购入项目指引、临时报告信息披露指引和定期报告信息披露指引，修订审核关注事项指引，吸收汇总了REITs上市以来的审核监管经验，系统规范项目审核发售、新购入项目及信息披露等方面的监察管理要求。

　　深交所逐渐发布发售指南、存续期业务办理指南、定向扩募业务办理指南等，进一步提高业务操作的便利性，切实提高市场参与主体获得感。

　　这时，深交所持续对接地方主管部门、原始权益人和市场机构，进一步与市场各方深化交流合作，强化重点项目储蓄，常态化开展市场培训，累计举办10余场“固收微课堂”等 线上线下 REITs专场培训活动。健全多条理REITs市场，2024年12月研究推出全市场首单商业领域私募REIT，鼓励Pre-REITs发展壮大，流畅从Pre-REITs孵化、私募REITs培育到公募REITs上市的渠道机制。

　　市场运行稳健向好

　　投资价值充分显现

　　Wind数据显示，截至6月20日收市，深市22只REITs总市值约686.72亿元人民币，收盘价较发行价平均上涨25.18%，累计分红95次，分红总金额超65.41亿元人民币，反映了产品收益相对稳定、分红属性明显的 利润特征。

　　深市18只披露年报的REITs2024年成绩单亮眼，2024年整体实现盈利，平均可供分配金额完成率达104%，底层资产经营情况整体平稳，其中消费基础设施、租赁住房和水利基础设施等项目表现尤为稳健。

　　从整体而言，REITs落地四年来，投资者对于REITs产品投资逻辑的领会不断加深，市场的价钱发现功能总体有效，引导资源合理配置的作用逐步施展。

　　REITs市场投资者基本以机构投资者为主。从深市18只披露2024年年报的REITs来看，机构投资者持有份额占比平均已超过95%，涵盖证券公司、保险公司、银行理财、产业企业和私募基金等多种类型。

　　四年来，深交所积极开展REITs投资者教育与保护工作，围绕项目上市、业绩披露等重要节点主动发声，发布投教文章及各类音视频材料逾60份，开展“REITs全民行”上市三周年系列宣传活动，引导基金经理完善投资者关系管理制度，通过业绩说明会、项目开放日等各类形式加强投资者沟通，累计召开投资者关系维护活动近100场。

　　双轮驱动激发活力

　　生态建设持续深化

　　REITs扩募是进一步完善REITs市场建设的重要基础制度。2022年5月深交所发布新购入项目指引，奠基扩募制度基础，2023年6月首批扩募项目博时蛇口产园REIT、红土创新盐田港REITs顺畅上市，2025年3月深交所发布关于做好REITs非定向扩募技术准备的公告，预计将于近期完成公开扩募系统改造。

　　2024年以来，深市共有4只REITs已披露扩募公告，其中博时蛇口产园REIT系全市场首单启动第贰次扩募的项目。推动首发和扩募双轮驱动，有助于加快形成存量资产和新增投资的良性循环，助力已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产，改善风险收益结构。

　　记者了解到，下一步，深交所将根据中国中国证券监督管理委员会部署要求，持续优化完善项目对接服务，施展市场功能，盘活存量资产，推动REITs市场高质量发展，更好服务国家战略和社会发展全局。一是稳中求进扩大REITs试点规模。着力推动REITs常态化发行和高质量扩容，支持科技创新领域企业发行REITs，为加快培育发展新质生产力积极贡献力量。二是推动完善配套规则机制。提升业务规范化标准化水平，优化发行询价、信息披露、投资者保护等全链条监管机制，不断夯实REITs业务法律法规基础。三是支持提高上市REITs质量。以“管资产”为核心加强REITs日常监管，细化新购入项目的操作流程和要求，丰富扩募发售方式，支持REITs规范做优、持续做强。四是加大培育服务力度。持续加强对接服务，针对性开展REITs交流培训活动，拓展优质项目储蓄。五是增进投资者结构优化。鼓励保险机构、公募基金等机构加大配置力度，配合推动社保基金、 养老金 、企业年金等机构投资者参与REITs投资，培育专业投资者群体，助力我国REITs市场建设行稳致远。