【毛利率】物管行业中报 - 减值压力降低致业绩回升

　　进入8月份以来，多家港股物业企业逐渐发布上半年业绩预告。从业绩表现来看，相较于过去同期普遍受母公司风险拖累、计提减值造成业绩承压，今年多家物企关联方减值准备大幅减少，盈利情况普遍有所改善，显示行业正逐步迈向独立发展的新阶段。

　　这时，增值业务也显现出更加多元化的态势，涵盖二手房租赁、买卖、房屋维修及装修等业务多点开花，持续提升物业企业的毛利率和资金流水平。

　　具体来看，多家物业企业已走出大幅亏损阶段，盈利水平持续回升。8月19日，融创服务控股有限公司（以下简称“融创服务”）发布业绩预告，预计上半年实现拥有人应占净收入很多于1亿元人民币，而去年同期亏损约4.72亿元人民币，实现由亏转盈。

　　融创服务在公告中表示，公司拥有人应占盈利较去年同期增加，主要由于公司在本期间对关联方应收款项计提减值准备大幅减少。

　　雅生活 智慧城市 服务股份有限公司（以下简称“雅生活服务”）同样预告股东应占利润将较2024年同期大幅增长。雅生活服务表示，2024年同期大幅计提关联方贸易应收款的减值拨备，自2024年下半年直到今天，通过采取修订合同信用条款、主动调整业务模式、积极寻找工抵资产、提起诉讼等方式，有效控制关联方及房地产企业相关业务往来的应收款余额。截至2025年6月30日，公司预计对关联方贸易及其它应收款项无新增大额计提减值拨备。

　　另外，佳源服务控股有限公司（以下简称“佳源服务”）预计上半年净收入在1.2亿元至1.5亿元之间，相较于2024年同期（净收入约6320万元）明显增加。此次净收入的增加主要归因于相关的强制执行调解协议，拨回了此前与控股股东未经授权担保相关的1.09亿元减值拨备。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示：“这轮盈利改善的共性因素在于减值压力的缓解。过去几年，物企大多背负母公司遗留的应收款或担保风险，不得不大幅计提减值。如今随着关联交易逐步出清、应收账款管理趋严，这部分负担明显减轻。换句话说，物企正在开脱母公司光环，靠自身的运营资金流站稳脚跟。未来谁能率先实现‘去母公司化’，谁就能更快进入良性循环。”

　　随着物业行业逐渐走出减值阴影，很多物企也在探索新的增值业务，提升整体毛利率。

　　正如万物云空间科技服务股份有限公司（以下简称“万物云”）老总朱保全在今年中期业绩会上所说，公司将基础的物业管理费毛利率定义在7%至18%之间，这是一个合理区间。物业是个资金流稳定、毛利率也相对稳健的业务，体现了该业务的钱财流属性和长期可连续性。

　　相比之下，增值业务则更多体现了物业公司的成长性，同时也有助于毛利率的持续提升。例如，万物云上半年居住资产相关业务（包含租赁、买卖、维修及装修等）在22.3%的毛利率水平下实现了近40%的增长，成为公司新的增长点。

　　值得强调的是，近期价格敏感度攀升，业主对于降价的诉求凸显，部分城市出现物业管理费降费潮，很多物业企业退出亏损项目，物业管理费收缴情况也成为行业关注的一大亮点。

　　对此，融创服务也在业绩预告中坦言，公司预期毛利及毛利率均较去年同期降低，主要由于公司暂缓确认已完成履约义务但回款存在高风险的若干第叁方客户的收入，和近年交付项目质保到期而造成的维修维护成本增加所致。

　　 中信证券 在研报中表示，随同着亏损业务和亏损项目的逐渐退出，企业从重视规模增长向重视业绩提升转变。行业回归基础服务的过程也是回归专业性的过程——在规模狂飙进程中，一度被忽视的催收和业主关系维护技巧回归，新质生产力也助力企业提升效率。

　　同策研究院联席院长宋红卫对《证券日报》记者表示：“2025年上半年，物业行业显现新变化——减值压力明显缓解，盈利水平有所回升。随着不利因素逐步出清，物业企业的钱财流稳健性和盈利连续性也开始受到市场关注。整体来看，行业环境正逐步改善，未来发展有望更加稳健。”