【华润万象生活】核心航道失速，华润万象生活靠购物中心撑起-半边天-，应收账款坏账风险攀升

　　3月30日，华润万象生活（01209.HK）发布了截至2025年12月31日止年度的业绩公告。数据显示，这家轻资产管理巨头在2025年交出了一份“双增”的答卷：全年收入180.2亿元人民币，同比增长5.1%；股东应占核心净收入39.5亿元人民币，同比增长13.7%。

　　值得注意的是，在这份看似稳健的成绩单背后，是业务板块之间愈发明显的“冰火两重天”：当购物中心业务高歌猛进之时，作为起家之本的物业航道却陷入了增长停滞的泥潭。

　　来源：公司公告

　　公告显示，华润万象生活的商业航道业务在2025年表现亮眼，全年实现收入69.1亿元人民币，同比增长10.1%，毛利率高达63.1%，同比提升2.9个百分点。

　　其中，购物中心业务成为绝对的增长引擎。年内，新开业购物中心14座，在营购物中心增至135座，实现零售额2660亿元人民币，同比增长23.7%。业主端租金收入更是达到了307亿元人民币，同比增长16.9%。此前有机构预测，公司2025年同店销售同比增长将达到10%至15%，而实际表现显然超出了市场预期。

　　华润万象生活在公告中表示，这得益于前期商业数字化战略投入成效显现，有效推动运营成本同比下降和经营杠杆效应充分施展。

　　与商业航道的火热形成鲜明对照的是，作为公司营业收入支柱的物业航道业务显现出明显的疲软态势。公告显示，2025年，物业航道收入为108.5亿元人民币，同比增幅仅1.1%。

　　细看之下，问题主要聚焦在增值服务板块：针对开发商的非业主增值服务收入同比下降27.7%，业主增值服务收入下滑26.3%。公司解释称，这是受房地产市场调整影响，母公司新增拿地及竣工交付面积缩减，同时公司主动优化业务结构，剥离了部分盈利能力偏弱、库存成本高的业务。

　　其实，这种“断舍离”其实其实不是突然之举。早在2025年中期业绩会上，公司管理层就曾透露，上半年基于发展战略和业务模式的调整，主动退出了一点低质低效项目，造成营业收入增速从双位数降至单位数。首席财务官聂志章彼时表示，这些调整虽然影响了收入增速，但会造成利润和毛利率的小幅正向提升。

　　从全年数据来看，物业航道的毛利率的确从17.0%提升至18.0%，同比提升1个百分点。但这种“提质增效”的背后，是“有质量的营业收入和有现款流的 利润”这一经营方针的严格执行，甚至不惜以牺牲规模增长为代价。

　　公司资产质量方面，财报附注显示，截至2025年12月31日，贸易应收款项及应收票据账面余额达人民币29.7亿元人民币，同比增长17.8%；减值拨备余额人民币2.4亿元人民币，拨备覆盖率从2024年的5.6%提升至8.0%。

　　账龄结构显示，1年以上应收账款占比从2024年的19.4%提高至2025年的20.0%，其中2-3年账龄应收款从人民币5560万元激增至人民币1.6亿元人民币，3年以上应收款从人民币4050万元增至人民币6780万元人民币，公司表示，主要系信用减值损失增加所致。受宏观经济承压影响，部分物业客户回款放缓，致应收款项的结及账龄发生变化，预期信用损失率上升。

　　另外，华润万象生活在2025年完成了对华润网络（深圳）有限公司及华网数据科技（广州）有限公司的收购。由于这些交易属于共同控制下的业务合并，财报对2024年数据进行了重列。

　　值得注意的是，因取消南通长乐、润悦南通等物业管理项目，公司确认了与终止项目相关的顾客关系处置，金额达人民币6827.3万元人民币，并发生无形资产处置损失人民币1237万元。

　　展望2026年，华润万象生活提出“外延式拓展+内涵式增长”双轮驱动策略，计划深化国资央企合作、设立消费基金、推进“AI+”专项行动等。在房地产市场复苏乏力、核心业务失速的环境下重新找回增长点，将是公司管理层2026年面临的最大挑战。