2023年年报季，物业企业的分化与营业收入增速回落是显而易见的。
目前，已经有50多家物业企业发布2023年年报。年报显示，去年物企整体营业收入增速回落，央、国企与民企的收益分化逐渐清晰。
从业务类型上看，各家公司集中火力于业务结构的优化调整，持续巩固物业管理基本盘，开拓第叁方服务规模，提升独立性。
亿翰智库指出，2023年物企营业收入整体稳中有增，可是营业收入增速明显放缓，毛利率和净利率双双下挫，在管规模增速同样放缓，合约在管比仍在不断下降。“行业所遇到的问题和物企自身的发展困境已经特别明显地在2023年的经营数据上显现出来。”
业绩分化
据亿翰智库统计，2023年54家物企披露总营业收入为2718.97亿元人民币，较2022年同期的2503.34亿元增长了8.6%，营业收入均值50.35亿元人民币，较2022年同期的46.36亿元有所提升。其中，仅13家物企营业收入高于平均值，占比约24%。
纵向对照来看，2023年物业行业营业收入均值仍在提升，但增速出现了明显的回落，与2022年27.5%的增速相比，下滑了约18.9个百分点。
头部物企的分化已经出现。在管理规模增速上，碧桂园服务依旧保持在30%以上的增速；万象生活、保利物业、中海物业这三家增速相当； 招商积余 增速最低，降到了10.9%。
而在营业收入规模的增速上，头部物企万象生活、 招商积余 、中海物业都在20%上下的水平，接着是保利物业和万物云，在10%左右；碧桂园服务的营业收入增速则是个位数。
前述机构指出，物企营业收入增速放缓，主要是受到在管规模增速下滑与增值服务收入减少的影响。一方面，房地产增量市场交付在减少，另一方面，物企出于财务安全系数考虑，主动缩减非业主增值服务收入，转而开拓第叁方市场。
从所有制性质看，2023年，央、国企物企实现营业收入1107.86亿元人民币，较2022年同期增长15.4%；民企物企实现营业收入1611.11亿元人民币，较2022年同期增长4.4%，低于国央企近10个百分点，分化明显。
尤其是民企物企，毛利率、净利率双双出现下滑。分析人士指出，这与前几年房地产上升周期内，物企收并购潮涌有关。
民企物企前期的大幅收并购，造成大规模商誉减值和关联方贸易应收款项计提减值拨备。即便是作为头部民企物企的绿城服务也难逃大幅减值命运。绿城服务在2023年计提减值1.9亿元人民币，其中1.5亿元来自于收购China CVS Holdings Limited的资产减值计提。这造成绿城服务2023年净利率为4.1%，较2022年的4.3%下滑了0.2个百分点。
据亿翰智库统计，2023年54家物企毛利润总额约为550.71亿元人民币，同比下降4.0%，净收入总额约为157.16亿元人民币，同比增长6.8%，利润增速并未跑赢营业收入增速，增长质量有待提高。
央、国企物企与民企物企的分化还表现在利润增速指标一项。2023年，央、国企毛利润实现了18.3%的增长，净收入实现了27.0%的增长，民企物企则分别降低了13.9%和19.2%。毛利率和净利率变动方面，央、国企物企也是保持正增长，而民企物企分别下滑4.5个百分点和0.95个百分点。
分析人士指出，在地产流动性危机、物业服务需求增多、人工成本刚性增加、物业管理费上涨困难等多重因素叠加的影响之下，民企物企盈利进一步承压，这也将影响未来行业格局。
拓展新业务
同策研究院研究总监宋红卫分析认为，从近期披露年报的物业企业来看，财报显现几个主要特征：第壹、物业行业的整体表现要明显优于开发商的财报；第贰、物业企业的收入和利润基本都保持增长，属于“双正”指标。
可是，物业行业也表现出“增收不增利”的现象。核心原因主要有两点：首先，从营业收入结构来看，以往的物业管理收入仍然占比最高，增值服务占比较小，物业管理费一旦定下来后，后期难以稳定上涨，可是物业管理的成本在不断上升，这是利润率下降的原因之一。
很多物企由于过度依赖母公司的物业服务，在下行周期内，甚至面临应收账款问题。
其次，头部物企的规模扩张主要依靠收并购，但收并购的项目质量鱼龙混杂，部分项目可能还面临亏损，这拉低了整体的收益水平。
宋红卫认为，物业行业过往快速扩张的格局要按下暂停键了。过去物管公司规模扩张主要通过两个模式，第壹，关联企业直接委托；第贰，通过资本市场融资后，收并购其它物管公司项目。目前来看，这两条路都比较难走。降低和母公司的关联是物管公司降低经营风险的举措，属于不得已而为之。
他进而指出，物业和开发业务割裂性明显，物业公司的财务指标和股票价格严重偏离。从物业公司的财报来看，其营业收入和毛利润仍然保持一定水平，属于优质资产。但受到整个地产行业形势和开发板块应收账款的影响，股票价格处于较低水平。
其实，物业行业正朝着多元化、不同化方向发展，物企不再单纯提供物业管理服务，更多是成为综合性多元服务商，不断拓展新业务。2023年大部分物企都将自身业务结构进行了优化调整，一是由于政策红利，鼓励物企提供社区服务等；另一是物企主动减少对关联方的依赖，降低非业主增值服务收入占比，尽可能减少关联方造成的不利影响。
一个事实是，2023年，上市物企PE均值约11.3倍，这与2020年前后动辄50倍以上的PE形成天堂与地狱之别。截至2023年底，95%的上市物企市值下滑，市值最高缩水达九成。随着分化的来临，头部物企对行业的判断也在改变。
3月22日，万物云老总朱保全在业绩发布会上提出，物业公司需要有开脱路径依赖、独立自主转型的决心，而2023年到2025年是物业行业的分水岭。
保利物业的管理层认为，物业依旧是不错的行业，强资金流和抗周期性强，在整个经济大环境有压力的情景下，仍然保持了不错的增长。而头部企业为代表的市场主体将率先引领行业从高速增长向高质量增长发展。