【招商蛇口】蒋铁峰掌舵首年利润大降 - 招商蛇口高溢价拿地是冒险还是远见？

　　蒋铁峰接任招商蛇口老总的首个完整会计年度，招商蛇口交出了一份“增收不增利”的成绩单：2024年，公司营业收入微增2.25%至约1789亿元人民币，但归母净收入却骤降36%至约40.4亿元人民币。

　　而在2024年收缩拿地规模后，今年以来招商蛇口在核心城市高溢价补仓。这种“保守与激进并存”的战略能否扭转盈利颓势？在毛利率下滑、存货减值超60亿元的现实面前，蒋铁峰又将如何破解高溢价拿地后的去化压力和利润下滑的困扰？

制图/寇德娜

　　毛利率下滑与计提减值拖累利润

　　年报显示，2024年，招商蛇口营业收入1789.48亿元人民币，同比增长2.25%；实现归母净收入40.39亿元人民币，同比下降36.09%；扣非归母净收入约为24.49亿元人民币，同比下降57.27%。营业收入实现小幅微增，但利润却出现大幅下滑，表现为“增收不增利”。

　　同时，招商蛇口多个盈利指标也出现下降，净利率从2023年末的5.20%下滑至2.34%；加权平均净资产收益率从2023年末的6.04%下滑至3.36%。另外，每股收益0.37元，同比减少43.08%。总体来看，其2024年财报数据其实不理想。

　　对于利润下降，招商蛇口方面给出的解释是：主要系受行业整体下行影响，公司开发业务项目结转毛利率同比下降，计提房地产项目减值准备同比增加所致。

　　具体来看，2024年，招商蛇口综合毛利率14.61%，而上年同期为15.89%。尤其是公司计提资产减值及信用减值损失达到60.34亿元人民币，远超归母净收入40.39亿元；其中存货减值达到35.75亿元人民币，占比超过一半，主要因部分房地产项目销售价格未达预期。

　　其实，甭管是毛利率，还是存货减值，都与房地产市场下行不无关联，公司销售量价承压。

　　对此，在业绩说明会上，蒋铁峰解释称，公司这几年始终在修复资产负债表，把一些不良的存货资产积极地进行处置，此次计提60亿元减值规模，也是基于提前释放风险。

招商蛇口2024年业绩说明会现场。图/直播视频截图

　　土地投资从“广撒网”到聚焦十城

　　面对房地产行业变局，招商蛇口调整了土地投资策略。2024年，其收缩拿地规模，全年仅拿地26宗，对照2023年拿下的55宗地块，缩水52.7%，这26宗地块总计容建面约225万平方，总地价约486亿元人民币，权益支付地价约为335亿元人民币，权益拿地金额占比为68.9%。

　　除了土地投资急速收缩外，更为明显的变化是，招商蛇口投资布局从过去70城收缩至30城，又进一步聚焦10个核心一、二线城市。在“以销定投”策略下，2024年，招商蛇口核心10城的投资金额占比90%，一线城市的投资占比为59%。

　　在2024年拿地宗数“腰斩”之后，2025年为了确保“不失速”，加紧高溢价补仓是招商蛇口给业界最为直观的感受。在重点城市优质地块的土拍中，招商蛇口积极拼抢，代价是高溢价拿地，甚至拿下城市或板块的“地王”。

　　仅从今年3月份看，招商蛇口斥资26.6亿元人民币，以楼面价约3.19万元/平方拿下上海嘉定新城板块“地王”，溢价30%；随后又以总价27亿元、溢价率70.4%拿下成都高新区一地块，并以3.17万元/平方刷新成都楼面价纪录。

　　另外，去年9月，经过163轮激烈竞争，招商蛇口与南通瑞城联合体以56.6亿元、溢价率31.2%，摘得“全国楼面价第贰高”（11.4万元/平方）的曹家渡“地王”。

　　而在今年3月18日北京海淀树村地块的争夺中，招商蛇口是与中海地产博弈到最后的房企，虽然历经近3个小时、265轮竞拍，该地块最终由中海地产竞得，但也足见招商蛇口在土地市场的激进表现。

　　据中指研究院数据显示，从2025年1月份房企新增货值来看，招商蛇口以179亿元新增货值占据榜单第壹。1-2月份，招商蛇口新增土储货值达到247亿元人民币，相当于去年新增货值的36%，排名全国第五，仅次于华润置地、 保利发展 、中国金茂、绿城中国。

　　不过，高价拿地一直被行业所诟病，“面粉”炒得过高，“面包”能否卖上价格？高地价风险如何消化？

　　对此，蒋铁峰提到，进一步抢占核心市场，寻找结构性机会，聚焦核心城市和核心区域，这是头部房企的普遍策略。“大家的担忧不无事理，但我们首先需要在有市场需求的地方发展，在这个地方拼的是能力和产品。只要你的产品做得好，客户就会选择你，这是我们需要不断努力改善和提升的方面。”

　　蒋铁峰提到，2024年直到今天，招商蛇口已获取的20多宗土地，毛利率预估较高，能达到15%或20%以上，未来有望成为销售业绩、结转利润的重要来源。

　　高溢价土地能否贡献高利润还是未知数

　　蒋铁峰在2023年9月接棒许永军出任老总后，力图重塑招商蛇口的竞争力。不过，在行业整体利润下行的环境下，这位掌舵者能否率领公司穿越周期，仍需时间验证，尤其是高溢价土地能否兑现高利润还是未知数。

　　围绕着企业战略转型，蒋铁峰提出了缔造“综合开发运营服务商”的企业转型愿景，业务包含房地产开发、资产运营、物业服务。但在2024年，招商蛇口开发业务实现营业收入1563.61亿元人民币，占公司总营业收入比重高达87.39%。因此，招商蛇口要全力守稳开发业务的基本盘，加快存货去化速度，市场销售仍在主导企业的命运。

　　对于今年的销售安排，招商蛇口表示，预计2025年可售货值为3250亿元人民币，其中79%为住宅项目，货值当中有93%都位于强30城市范围内，预计上市节奏为上下半年各50%。可是下半年也不排除会出现当年拿地、当年入市的项目。

　　在业绩说明会上，蒋铁峰还透露了“四个不失”（不失误、不失血、不失速、不失志）稳字诀。其中，“不失误”是指对政策、形势的判断和战略方针不能出现失误，包含不拿错一块地等；“不失血”是指通过保持充分的钱财流确保公司生存能力；“不失速”则是指营业收入和利润保持一定规模。

　　对于招商蛇口而言，如今的高溢价拿地项目需警惕定价与去化风险，尤其是在行业筑底阶段，去化压力不容忽视。虽然公司聚焦核心城市的策略符合行业趋势，但利润修复仍需依赖销售端的持续回暖；若销售端无法匹配预期价格，或将进一步挤压利润空间。另外，减值风险的释放虽有助于轻装上阵，但也反映出市场下行压力下的资产质量隐忧。