近期，位于 南京市 栖霞区的高科紫尧星院销售火热，售楼部内人声鼎沸、沙盘前挤满访客。
高科紫尧星院“一炮而红”，源于开发商 南京高科 股份有限公司（以下简称“ 南京高科 ”，600064.SH）采取的低价销售策略。近期，该项目房源以1.8万元/平方起的价钱对外销售，而2020年拿地时的楼面价为19713元/平方，一度出现“面粉贵过面包”的现象。
除高科紫尧星院外，《中国经营报》记者在 南京市 实地走访星叶半山玥府、华润置地·观云润府等项目发现，八折甚至七折卖房的现象也较为普遍。例如 南京市 老牌国企南京 栖霞建设 股份有限公司（以下简称“ 栖霞建设 ”，600533.SH）开发的星叶半山玥府，近期推出的房源优惠后单价直降超过万元。
在多个项目低价促销的同时，南京楼市近期还因新房价格明显上涨而引发市场关注。公开资料显示，南京新房价格已连续4个月环比上涨，且连续3个月领涨全国。对此，麟评居住 大数据 研究院顶级分析师关荣雪向记者表示， 南京市 新房价格领涨全国受多重原因影响，但“当地去化压力大的区域或项目可能还会进一步降价促销”。
销售价跌破楼面价
“项目上一次加推的低区房源总价在200万元以下，像22层、23层的高区房源价格在200万元出头。”最近，高科紫尧星院售楼部一位销售人员向记者表示，该项目为精装修交付、准现房，上次推出的两栋楼仅三四天时间就“全部卖完了”。
在快速去化背后， 南京高科 开发的高科紫尧星院正面临“面粉贵过面包”的问题。
将时间拉回到2020年5月20日。当天， 南京市 成功出让6宗地块，成交总价69.04亿元人民币。其中，位于栖霞区的尧化门G15地块吸引20多家房企争夺，在经过56轮竞价后， 南京高科 控股子公司高科置业最终以总价20.4亿元拿下，楼面价为19713元/平方。
与“豪爽”拿地不同，尧化门G15地块正式出售“拖延”到了2023年。南京网上房地产显示，2023年1月31日，高科置业申报尧化门G15地块的商品房预售方案，项目名称为“紫尧星院”。
公开资料显示，2023年2月，高科紫尧星院第壹次开盘，首开均价为30981元/平方。不过，首开去化其实不理想。 南京高科 2024年半年报显示，高科紫尧星院可售面积为10.73万平方，累计销售面积仅0.34万平方。
“当时去化情况的确不尽人意，卖了大概80套。” 南京市 当地一位行业人士向记者表示，高科紫尧星院所在区域不是新城区，而是老城区。“说实话，从之前约3.1万元/平方的销售均价来看，性价比不是很高。”
在首开去化不及预期的情景下，今年3月初，高科紫尧星院凭借大幅降价销售策略，在当地引发广泛关注。
“项目之前卖3.1万—3.2万元/平方，然后封盘一年多。”上述高科紫尧星院销售人员向记者表示，“现在搞促销，所以拿了几栋楼的房源出来，相当于特价甩卖。”该销售人员进一步表示，之前销售的是1号楼、5号楼，许多人在等2号楼、9号楼房源加推。
在房地产市场逐步回暖的环境下， 南京高科 急于“抛售”高科紫尧星院房源的原因何在？
“也不能叫‘抛售’吧，我们也是参考了附近楼盘价格的。” 南京高科 相关职员向记者表示，起售价之所以低于拿地价，“这是由整个行业形势决定的，我们也想卖3万元/平方，可是市场可能不接受，也只能降价销售。”
加快去化
高科紫尧星院降价销售其实不是个例。记者在走访中了解到， 南京市 还有多个楼盘由于前期去化不理想，正通过以价换量方式加快去化。
“我们项目都是低密度洋房，面积约127—189平方。”目前，置业顾问宋海（化名）站在星叶半山玥府售楼部沙盘前向记者表示，该项目多个面积段房源都有较大幅度优惠。
记者了解到，星叶半山玥府同样位于 南京市 栖霞区。以一套约133平方的洋房房源为例，宋海向记者介绍，该套精装修房源“原总价约628万元人民币，目前优惠后的单价约为3.7万元/平方，总价在490万元左右”。对此价格，宋海向记者坦言：“现在市场很差，不会卖到备案价那么高的价钱。”
这也意味着，星叶半山玥府上述房源备案单价约为4.72万元/平方，优惠后单价直降了超过万元。
尽管推出了大力度优惠措施，但星叶半山玥府的销售情况其实不理想。
公开资料显示，星叶半山玥府开发商为 栖霞建设 ，最早于2023年开盘。记者查询 栖霞建设 2023年年报发现，星叶半山玥府可供出售面积为92413平方，但截至2023年年底，已售（含已预售）面积仅为2932平方。
不仅如此， 栖霞建设 2024年半年报显示，截至2024年6月底，星叶半山玥府已售（含已预售）面积为4859平方。也即在2024年上半年，该项目新增已售（含已预售）面积仅1927平方，若按房源面积最小127平方计算，星叶半山玥府仅售出约15套房，月均销售约2.5套。
无独有偶，在 南京市 雨花台区的华润置地·观云润府项目售楼部，置业顾问王梓铭（化名）也向记者介绍称，该项目由高层、洋房组成，目前所推房源都有折扣，“高层七七折左右，洋房八五折左右”。
据王梓铭介绍，以位于10号楼2楼的一套129平方洋房为例，“原价在590万元左右，实际成交价大概480万—490万元。”在看房进程中，王梓铭敦促记者赶紧下定买房，“现在虽然不像前两年那样需要摇号买房，折扣力度仍在，但假如你出手速度缓慢，就没有房源了。”
值得注意的是，尽管部分开发商通过以价换量方式大力度促销，但业绩提振效果仍有待观察。
以 栖霞建设 为例，公司此前披露的2024年房地产项目销售情况显示，2024年， 栖霞建设 商品房权益合同销售面积4.15万平方，远低于2023年同期的9.21万平方；2024年商品房权益合同销售金额11.09 亿元人民币，也远低于2023年同期的32.75亿元人民币。
星叶半山玥府打折促销成效如何？记者致电 栖霞建设 方面，证券投资部相关责任人表示不清楚详细情况。对于2024年商品房销售面积、销售金额下滑问题，该责任人表示，主要受行业影响。
不仅如此， 栖霞建设 此前披露的业绩预告显示，2024年度预计净收入亏损8亿元至9.5亿元人民币。对于如何扭亏的问题， 栖霞建设 上述证券投资部责任人表示：“会在2024年年报中介绍具体经营计划，现在还没有相关消息可供披露。”
楼市行情分化加剧
在很多楼盘开启降价促销模式的同时，南京楼市近期也因新房价格领涨全国而引发外界瞩目。
3月17日，国家统计局公布的《2025年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，南京新房价格环比上升0.5%，自2024年11月起已连续上涨4个月。另外，南京新房价格还连续3个月实现了全国领涨。
“ 南京市 新房价格上涨的主要驱动力或来源于改善型住宅需求释放，第4代住宅得房率高、大露台设计产品受到市场青睐，推动了房价上涨。”关荣雪向记者表示，对于后续楼市影响而言，可能会造成市场分化加剧，高端改善型住宅价格继续保持坚挺，而库存压力大的区域或项目可能会进一步降价促销。
在关荣雪看来，南京楼市出现房价连续上涨与部分楼盘降价促销并存的现象，反映出市场正加速分化。“相对来说，主城区和高端住宅市场因需求旺盛表现比较好，而郊区和中低端项目则受库存压力大、配套滞后、资金回笼需求迫切等影响，不得不通过降价促销方式加速去化。”
南京市 多位房地产业内人士也向记者表示，南京楼市分化严重，在建邺区、鼓楼区、秦淮区等主城区，新房销售情况较好，但在包含江北新区在内的其它区域，则难言理想。
CRIC监测数据显示，截至2025年1月底， 南京市 江宁区库存套数占比为21.2%，较2024年年底上升0.19个百分点。“相较而言，城市核心区的玄武区、秦淮区库存占比均不足5%。”
南京市 住房保障和房产局相关人士此前公开表示：“随着近期市场销售流速加快，库存去化周期持续缩短，截至2月末，全市已连续9个月保持在18个月以内的合理区间。”
“尽管市场有所回暖，但整体需求仍不足以快速消化现有库存，尤其是投资需求减少后，刚需和改善型需求的释放速度仍不足以缩短去化周期。”关荣雪表示，“未来， 南京市 主城区与近郊区的楼市行情分化可能会进一步加剧，主城区由于资源集中、需求旺盛，房价和去化速度有望保持稳定甚至提升。而近郊区由于库存压力较大，去化速度较慢，房价可能面临一定下行压力。”