【金地集团】去年有息负债余额下降两成，金地重启拿地

　　金地渡过了最艰难的偿债高峰期。

　　2025年4月22日， 金地集团 举行业绩发布会。这是金地新管理层上任今后的第壹次业绩发布会，对金地而言，也代表着“新生”。去年，金地的核心任务是保交付和保兑付，随着去年所有公开到期债务顺畅完成兑付，金地已经基本渡过偿债高峰期。

　　今年以来，金地也开始择机拿地。直到今天，金地已经先后在杭州、上海和天津拿地获取新项目。 金地集团 老总徐家俊表示，重回土拍市场的主要因素是债务压力缓解，同时2024年行业宽松政策对市场整体信心修复及需求释放起到积极作用，市场有所修复，部分核心城市市场出现一定水平回暖的积极迹象，因此在核心城市重启拿地。

　　至于拿地策略， 金地集团 总裁、财务责任人李荣辉则称，当前房地产行业流动性仍较为紧张，销售市场延续调整态势，后续土地供应将整体充裕，土地市场预计将维持中低强度状态。金地将继续坚持平衡发展，在做好资金流管理的条件上，根据量入为出的准则，根据自身经营性和融资性资金流的恢复水平进行投资决策。

　　凭借股东的支持和自身的努力，金地成为少数能够在偿债高峰期平稳渡过的房企。

　　业绩未扭转

　　尽管金地重启投资，但金地的业绩并未触底。

　　营业收入及利润方面，去年金地实现营业收入753.44亿元人民币，同比下降23.22%；归母净收入为亏损61.15亿元人民币，同比下降超过788%，是 金地集团 自2001年上市以来第壹次出现亏损。去年，金地营业收入贡献最大的房地产开发板块营业收入迅速下滑。2024年， 金地集团 的房地产开发、物业出租及其它分别实现收入600.26亿元、42.8亿元人民币，同比分别减少29.77%、8.23%；物业管理实现收入78.08亿元人民币，同比微增0.78%。

　　针对亏损的原因，金地财务总监曾爱辉解释称，2024年金地把保证资金流安全作为首要任务，推行随行就市的价钱策略，加速去化和现金回流，在利润上出现较为明显的折损；同时，受制于前期销售下滑，金地结算节奏放缓，结转规模下降；叠加计提资产减值、投资收益减少等其它因素，2024年营业收入和利润同比下降。

　　在计提减值方面，去年，金地针对成本低于可变现净值的存货进行了减值准备计提。体现在合并财务报表层面，金地资产减值损失约39亿元和针对联合营企业其它应收款项的信用减值损失约23.8亿元人民币。

　　从金地的销售表现来看，金地业绩可能还将持续走弱。2024年， 金地集团 签约金额同比下跌55%，仅为685亿元人民币。今年前3个月，金地销售继续下行，累计实现签约面积54万平方，同比下降45.18%；累计实现签约金额81.5亿元人民币，同比下降51.31%。

　　也正因为销售表现欠安，尽管金地今年重启投资，可是规模的恢复仍将缓慢，金地管理层对将来的态度也相对保守。

　　金地顶级副总裁王南分析认为，2024年政策宽松对行业整体信心修复及需求释放起到积极作用。同时，政策效果显现出结构性分化与滞后性传导特征。其中，一线及强二线城市中，受益于限购松绑、首付比例下调等政策，高能级区域改善型项目成交环比出现明显改善；但三四线城市受制于库存高企、人口外流及居民收入预期偏弱，政策刺激效果有限，市场仍处于筑底阶段，这也造成拿地部分项目去化周期延长。

　　基于对市场的判断，今年金地的策略仍将是加快去化。王南表示，基于政策持续释放利好的背景，金地将围绕精准去化、灵活定价、需求适配三大核心，制定销售策略，并且持续推进存量资源提升工作、提升品质加快去化。

　　财务待修复

　　尽管投资重启，但金地今年仍然要重视财务指标和资金流的修复。

　　一个消极的指标是，去年金地的钱财流正在急剧收缩。截至2024年末， 金地集团 账面货币资金余额为227.3亿元人民币，较2023年末货币资金余额297.4亿元减少70.1亿元人民币，降幅为23.6%。

　　李荣辉表示，货币资金减少的主要因素为公司及时调整负债结构，严守资金流安全红线，积极偿还到期债务，控制杠杆水平。

　　根据金地2024年财报，截至报告期末，金地期末有息负债余额为735亿元人民币，较2023年末的919亿元下降184亿元人民币，降幅为20%。另外，金地资产负债率为64.8%，剔除预收款项后的资产负债率为59.7%，净负债率为49.1%，债务融资加权平均成本为4.05%。

　　主动降杠杆后，金地今年的公开债压力已经减轻许多。根据李荣辉提供的数据，2025年与2026年，金地尚未兑付境内公开债面值仅约0.59亿元和5.01亿元人民币。

　　针对今年资产负债表的修复计划，李荣辉表示，金地将推动资产分级管控，保存有增值潜力资产；对于滞重资产，金地将进行变现或盘活，提升持有物业经营效益；另外也将挖掘融资空间，打通退出渠道等方式修复公司资产负债表，同时坚守财务安全底线。

　　面对未来，徐家俊认为房地产行业挑战与机会并存，金地也会随行就市做出调整。

　　徐家俊表示，在政策支持之下，行业环境有望得到一定改善。未来金地将持续深耕高能级市场，重点布局人口净流入、政策支援力度大的一线及强二线城市，获取优质地块。同时动态调整土地储蓄，合理控制新增用地规模，优先选择轨道交通沿线及产业集聚区，提升土地开发效率。

　　在目标产品定位上，金地则将聚焦绿色低碳、智能科技等“好房子”标准，利用好各地新设计规范、优化户型设计与社区配套，满足改善型需求。同时，持续挖掘存量资产价值，探索商办用房改造、存量商品房收购等模式，争取政策支持的金融工具，盘活低效资产。

　　徐家俊强调，政策环境趋于宽松的同时，行业仍面临市场分化加剧等挑战，金地仍将保持审慎态度，动态监测政策落地效果与市场销售回暖节奏，灵活调整经营策略。将在财务安全的情景下，根据量入为出的准则，根据自身经营性和融资性资金流的恢复水平进行投资决策。