【京投发展】5.95亿定增告吹，京投发展资产负债率攀升至91%！公司已连亏2年

　　12月29日， 京投发展 （600683.SH）发布公告，2024年度向特定对象发行股票事项终止。

　　本次定增持续一年之久。2024年12月31日， 京投发展 发布定增公告，募资5.95亿元人民币，发行价格4.47元/股。认购对象是 京投发展 控股股东 北京市 基础设施投资有限公司（以下简称“京投公司”）。定增方案显示，资金拟全部用于补充流动资金及偿还有息债务。

　　财报显示，截至2021年末、2022年末、2023年末及2024年9月末， 京投发展 资产负债率分别为76.16%、80.16%、84.12%和86.43%。

　　定增方案公告表示，较高的资产负债率在一定水平上增加 京投发展 的财务风险，影响持续融资能力，同时造成财务费用负担，并在一定水平上影响盈利能力。截直到今天年9月底， 京投发展 资产负债率为91.13%。

　　对于 京投发展 终止定增原因，定增终止后 京投发展 会开展哪些行动维护公司资金稳定等许多问题，时代周报记者致电 京投发展 证券部，截至发稿未获得回复。

　　12月30日， 京投发展 报收4.23元/股，下下跌幅度度1.40%。

　　融资动作频繁

　　今年， 京投发展 加快融资节奏。2月， 京投发展 非公开发行债券获得上海证交所出具的无异议函，债券发行规模不高于13.25亿元人民币。3月，债券第壹期获得发行，规模为8.84亿元人民币。

　　今年8月， 京投发展 发行一笔中期票据，规模为8.6亿元人民币，用于偿还债务、补充流动资金。据Wind，目前， 京投发展 总计6笔债券，其中有4笔债券于今年发行。

　　除了债券融资外， 京投发展 还将目光投向永续债产品。今年6月， 京投发展 发布公告，其与中原信托签署永续债合同，金额不高于30亿元人民币，首期融资8.1亿元已到账。本次永续债初始利率2.9%，满五年后每两年化率跳涨2%，最高利率为9%。

　　根据公司2024年年报， 京投发展 最近一次永续债融资发生于2020年。2020年， 京投发展 与昆仑信托、中原信托签署永续债协议，三笔永续债协议规模总计为30亿元人民币。

　　这时，今年6月， 京投发展 发布公告，拟向京投公司申请借款，规模不高于34亿元人民币，借款利率以1年期LPR下浮90BP为准。今年12月，央行公布的1年期LPR为3.0%。

　　这也是京投公司时隔多年再次与 京投发展 开展借款交易，2019年、2021年， 京投发展 分别向京投公司申请借款。

　　虽然融资动作频繁，可是 京投发展 总体筹资资金流为负。据其财报，今年前三季度， 京投发展 筹资活动引发的钱财流量净额为-15.47亿元人民币。

　　 京投发展 短债压力较大，据其财报，截直到今天年3月底， 京投发展 一年内到期的非流动负债规模为12.96亿元人民币。但到9月底，一年内到期的非流动负债规模增至72亿元人民币。

　　同时， 京投发展 货币资金规模却在下降。财报显示，截直到今天年3月底， 京投发展 货币资金规模38.65亿元人民币，而9月底，其货币资金规模降至27.44亿元人民币。

　　存货大增

　　 京投发展 是京投公司旗下唯一的房地产开发平台。

　　据其官方网站， 京投发展 擅长轨道交通车辆基地一体化开发，将原来单纯由政府投资的地铁停车场或检修段，变为可以建设的土地资源。开发项目主要集中于北京。

　　2019年是 京投发展 土地收获大年。据其公告，2019年， 京投发展 新增房地产储蓄110.41万平方。

　　2020年-2023年， 京投发展 新增房地产储蓄面积分别为0、36.3万平方、0、12.55万平方；2024年、2025年前三季度， 京投发展 新增房地产储蓄均为0。

　　从销售数据来看，2024年， 京投发展 签约销售金额54亿元人民币，同比下降34.91%。

　　今年， 京投发展 销售情况有所下行。据其公告，今年前三季度， 京投发展 签约销售金额23.66亿元人民币，同比下降31.30%，签约销售面积5.88万平方，同比下降67.92%。

　　近年来， 京投发展 房产销售业务毛利率也有较大变化。据其财报，2024年，其房产销售业务毛利率为1.51%，相比2023年减少5.96个百分点。而在2022年，房产销售业务毛利率为19.55%。

　　在此环境下， 京投发展 存货大幅增长。据其公告，2024年， 京投发展 存货规模为447.4亿元人民币，同比增长21.54%。

　　随着市场持续下行， 京投发展 对存货计提降价。2023年， 京投发展 对于密云·锦悦府、三河·倬郡项目计提存货降价准备1.6亿元人民币。2024年， 京投发展 再次对密云项目存货计提降价准备1550.73万元。

　　2023年和2024年， 京投发展 分别计提资产减值损失2.45亿元、1.67亿元人民币，分别对利润总额影响2.45亿元、1.67亿元人民币。

　　自2023年起， 京投发展 连续亏损。2023年、2024年， 京投发展 净收入分别为-6.59亿元、-10.55亿元人民币。今年前三季度， 京投发展 营业收入5.55亿元人民币，同比下降50.74%，净收入-3.74亿元人民币。