【2023】道阻且长，行则将至—— 聚焦房企财报季 - 积极优化企业结构，为行业发展注入信心

　　文/羊城晚报记者徐炜伦陈玉霞图/羊城晚报记者徐炜伦

　　房地产行业，历来被誉为中国国民经济的支柱产业，承载着亿万家庭的安居梦想，是民生保障的重要一环。然而，近年来，受多重原因影响，房地产市场进入到深度调整期，成交量下滑，购房者观望情绪较浓，市场显现以价换量的 势头，行业发展面临空前绝后的挑战。

　　尽管道阻且长，但行则将至。在国家提倡构建房地产行业新发展模式的大环境下，高质量发展成为行业的主旋律。房企们纷纷围绕这一核心战略，积极锻造自身的核心竞争力。

　　3月，众多房企公布了2023年的业绩报告。一批有能力、有负担负责的房企，不仅公开了业绩数据，更直面行业困境，坦诚分析存在的问题。他们通过降杠杆、优化资产结构、提升储地能力等方式，积极寻求新的发展路径，为行业的复苏注入信心，彰显了房地产行业在逆境中坚韧前行的决心。

　　万科：坚守安全经营底线，经营性资金流连续15年为正

　　3月28日晚，万科发布2023年度报告，实现营业收入4657.39亿元人民币，同比下降7.56%；利润298.05亿元人民币，同比下降43.13%；归属于上市公司股东的净收入121.63亿元人民币，同比下降46.39%。

　　尽管营业收入利润双双下滑，但报告显示，在行业深度调整下，万科坚守安全经营底线，实现经营性资金流连续15年为正。截至2023年底，万科在手货币资金998.1亿元人民币，可覆盖一年内到期有息负债；剔除预收房款的资产负债率为65.5%，从2018年76%的高点连续5年下降。

　　报告显示，截至去年底，万科开发业务实现销售面积2466万平方，销售金额3761亿元人民币。这时，万科不断提升产品品质和交付服务，高质量交付28.9万套，交付即时满意度97%，客户售后满意度97%。

　　值得强调的是，2023年，公募REITs试点持续深入，为万科造成新的发展机遇，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT已于交易所正式发布，长租公寓REIT目前也在积极申报中，万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。

　　万科董事会主席郁亮在3月29日的2023年报业绩会上表示，万科管理团队坚决不“躺平”，一定会跨过这个阶段性关口，万科将加大盘活存量、不动产变动产等工作的力度，未来两年削减付息债务1000亿元以上，以保障公司安全。

　　中海地产：销售规模逆势上涨，穿越周期发展韧性强劲

　　目前，中海地产发布了业绩公告并召开了业绩发布会。2023年，中海地产实现收入2025.2亿元人民币，同比上升12.3%；股东应占溢利为256.1亿元人民币，同比上升10.1%。报告显示，2023年，中海系列公司合同物业销售金额上升5.1%至3098.1亿元人民币，其中商业物业收入同比上升20.9%至63.6亿元人民币。

　　中海地产在报告中表示，2023年房地产市场经历短暂的小阳春后持续下行，集团积极应对各种困难与挑战，以进促稳，穿越周期的发展韧性强劲，销售与利润逆势增长，持续为股东创造价值。

　　报告显示，2023年，中海资产质量和资金流状况继续保持行业领先水平。截至期末有息负债为2576亿元人民币，其中一年内到期的有息负债约410亿元人民币，在手现金为1056.3亿元人民币，现金短债比大于2。截至2023年末，中海地产资产负债率为57.5%，净借贷比率为38.7%，“三道红线”继续保持“绿档”。中海持续加强销售与回款管理，2023年回款率达到99%。

　　数据显示，2023年，中海地产新增购地总金额1342.1亿元人民币，权益购地总金额1226.6亿元人民币，同比上升42%，其中一线城市新增货值占比达60%。中海地产管理层表示，基于公司优质的土地和货量储蓄，在现今可预见的市场情境下，中海地产仍然有信心在2024年实现销售稳中有升，也一定会造成稳定充裕的钱财流。

　　龙湖：聚焦改善性需求，把握市场机会

　　3月22日，龙湖集团控股有限公司公布其截至2023年12月31日止的全年业绩，合同销售金额为1734.9亿元人民币，对应销售总建筑面积为1079.6万平方。营业收入为1807.4亿元人民币。其中，运营及服务业务收入248.8亿元人民币，同比增长5.7%。

　　期内，龙湖集团开发业务实现营业收入1558.6亿元人民币，交付物业总建筑面积为1070.8万平方，合计交付14万套房源，20%实现提前30天以上交付，全年交付满意度超过90%。

　　报告显示，面对新形势，龙湖在核心区域坚定投入，把握高能级城市人口流动造成的改善需求。龙湖集团全年累计新增31幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。新增土地储蓄总建筑面积为368万平方，权益面积为266万平方。截至2023年12月底，龙湖集团的土地储蓄合计达4539万平方，权益面积为3236万平方，77%的货值聚焦在高能级城市和价值区域。

　　商业方面，龙湖商业投资2023年租金收入同比增长9%至102.8亿元人民币，全年如期新增运营12座商场，其中7座为轻资产，持续深化在核心城市的网格化布局。另外，龙湖集团长租公寓航道聚焦资产的运营效率持续提升。长租公寓品牌龙湖冠寓稳步发展，累计已开业12.3万间房源。

　　据了解，2024年，龙湖集团地产开发业务将继续聚焦改善性需求，紧跟市场窗口，在波动的市场中把握机会。

　　越秀地产：财务指标健康安全，优质土储助力未来发展

　　3月26日，越秀地产股份有限公司发布2023年年度业绩报告，2023年，越秀地产实现营业收入802.2亿元人民币，同比上升10.8%，核心净收入达34.9亿元人民币。在此基础上，董事会宣布末期每股派息0.134元，全年每股派息0.347元，派息比率为核心净收入的40%。

　　销售方面，2023年，越秀地产实现合同销售金额1420.3亿元人民币，同比增长13.6%。其中，粤港澳大湾区为销售主力，该区域全年合同销售金额716.0亿元人民币，同比上升20.%，华东地区、中西部地区和北方地区合同销售金额合计704.3亿元人民币，同比上升7.8%，截至2023年年末，越秀地产已售未入账合同销售金额1992.8亿元人民币，较年初上升11.3%。

　　土地储蓄规模和结构，一直是外界审视房企健康水平的重要标志。报告显示，截至2023年年末，越秀地产拥有总土地储蓄约2567万平方，一线及核心二线城市占比为95%，其中一线城市占比44%，核心二线城市占比51%，优质的土地储蓄，为越秀地产的未来发展打开了想象空间。

　　另外，报告显示，越秀地产财务指标健康安全，截至2023年12月31日，现金、现金等价物及监控户存款总额约为461.0亿元人民币。剔除预收款的资产负债率、净借贷比率和现金短债比率分别为67.4%、57.0%和2.01倍，“三道红线”指标维持“绿档”达标。

　　越秀地产老总林昭远表示，2024年，越秀地产合同销售目标1470亿元人民币，可售货值2700亿元人民币。

　　粤海置地：2023年营业收入增加181.4%，将专注大湾区布局

　　3月25日，粤海置地控股有限公司发布了2023年年度业绩公告。粤海置地2023年度综合收入约38.77亿港元（2022年：13.78亿港元），较上年度增加约181.4%。毛利出现下滑，约为3.71亿港元，较2022年的5.50亿港元减少约32.4%。

　　公告指出，影响业绩的主要因素有：房地产市场持续低迷，成交量减少，客户观望情绪加重，市场以价换量特征明显；集团交付的物业项目毛利率下降，造成物业销售溢利减少；投资物业公允值收益减少。

　　尽管业绩受影响，但粤海置地仍在2023年不断深化推行品质交付和价值推广体系，2023年度，粤海置地物业签约面积（包含已竣工持有待售物业及发展中持有待售物业）为27.4万平方，同比增加62.1%；物业交付总楼面面积为22.2万平方，同比增加192.1%，实现全年交付率超95%。

　　财务资金管理方面，粤海置地成功引入保险债权融资40亿元；2023年12月底的银行借款的加权平均有效年化率为4.02%，总体呈下降趋势。风险防控方面，粤海置地积极降低负债规模，随销售回款的增加归还部分关联方贷款，于2023年12月31日带息贷款总额合共约239亿港元，较2022年底有所减少。2023年成功获取房地产开发一级资质。

　　粤海置地表示，将锚定大湾区多个具有发展潜力的城市，旗下项目均位于大湾区核心城市，受益于城市群快速发展及基础设施和交通的互联互通，将持续获得稳定的业绩支撑。