【房地产】政治局会议罕见点名利率和存准率 - 首提房地产消化存量和优化增量

　　据新华社消息，中共中央政治局4月30日召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。会议肯定了我国经济回升向好的态势，但同时指出经济持续回升向好仍面临诸多挑战，主要是有效需求硬是不足，企业经营压力较大，重点领域风险隐患较多，国内大循环不够顺畅，外部环境复杂性、严峻性、不确定性明显上升。

　　会议提到，要坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展宗旨，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展，坚持乘势而上，避免前紧后松，切实巩固和增强经济回升向好态势。

　　分析师指出，一季度我国国内生产总值（GDP）同比增长5.3%，显示经济显现回升向好的态势。本次政治局会议对国内经济保持乐观的向往，释放的政策积极信号有助于进一步提振市场信心。

　　“会议提出的整体工作思路延续了‘稳中求进’总基调，同时对新发展格局和高质量发展的定调也具有非常明确的延续性。另外，‘避免前紧后松’的提法有益于政策节奏靠前发力，也有益于为后续经济运行营造更好的政策环境。” 中泰证券 研究所政策团队首席分析师杨畅对界面新闻说。

　　政治局会议罕见点名利率和存款准备金率

　　关于当前国内经济面临的一大堆问题和挑战，政治局会议首先提到了“有效需求硬是不足”。

　　需求不足反映在最近公布的宏观经济数据中，好比，3月居民消费价格指数（CPI）同比上涨幅度超预期回落，春节过后消费热度快速退潮，居民储蓄意愿较高，居民对实体经济的“体感”偏冷...。

　　因此，对于下一阶段的政策主基调，会议提到，要靠前发力有效落实已经明确的宏观政策，实施好积极的财政政策和稳健的货币政策。

　　具体来看，会议称，要及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度，保持必要的财政支出强度，确保基层“三保”按时足额支出。要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支援力度，降低社会综合融资成本。

　　分析师表示，从会议释放的信号看，超长期特别国债发行有望适度靠前，最快将于二季度开闸，同时，政治局会议罕见直接提到利率和存款准备金率，这意味着降准、降息都是接下去的政策备选项。

　　“印象中这是近年来政治局会议第壹次直接提及利率和存款准备金率等货币政策工具，意味着尽管一季度经济运行态势偏强，但后期降息降准都有空间。”东方金诚国际信用评估有限公司首席宏观分析师王青说。

　　他还表示，“及早发行并用好超长期特别国债，加快专项债发行使用进度”，意味着超长期特别国债最快将在二季度开闸发行，地方政府专项债发行量也会明显加大。这将为基建投资提供充分的钱财，从而对冲房地产投资下滑造成的影响。

　　仲量联行大中华区首席经济学家庞溟也表示，财政政策方面，包含中央预算内投资、地方政府专项债券、增发国债、超长期特别国债等在内的多路资金将合理安排发行节奏并加快下达、聚焦重点。货币政策方面，存款准备金率和政策利率仍有下行空间，带动社会综合融资成本、实体经济和企业主体信贷成本稳步合理下降。

　　首提房地产消化存量和优化增量

　　政治局会议提到，结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新向往，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。

　　值得注意的是，这是中央层面第壹次提出房地产要消化存量和优化增量。

　　58安居客研究院院长张波认为，存量房产的消化包含两个方向，一是“以旧换新”，更好保障改善需求，同时由政府牵头收购旧房进入保障房体系；二是进一步放开限购，尤其是一线城市的限购门槛预计会进一步降低，带动更多存量房产的去化。

　　 广东省 住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，基于二手房普遍的小户型、分布广、低总价的特征，可以将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，由中央政府发行特别债券、组建基金等方式，再贷款给央企和地方国企，收购市场上的存量二手房源，再以较低的价钱配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环。

　　“一方面加速流通，通过提高流通率稳定价格，价格稳定了，自然挂牌量就少了，不会再恐慌地挂牌。由此，价格体系就能稳定住。传导至新房交易、开工和供地，也能稳定住。”他说。

　　对于优化增量住房，张波认为，大方向是“人、房、地、钱”的联动机制有效落地，以人定房，以房定地、以房定钱，大量中小城市的新增供给会随着人口流入的减少同步伐整，特大、超大型城市的供给则会随着人群流动的变化动态调整。另外，还要重视增量住房的品质优化。

　　政治局会议还提到，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

　　分析师指出，会议继续将房地产列为防范化解风险的关键领域，这意味着防风险仍然是首要任务，所有的工作都要围绕如何守住不发生系统性风险来开展。

　　他们表示，尽管去年以来自上而下出台了一揽子的、力度绝无仅有的纾困政策，但直到今天，房地产业甭管是销量还是价格仍未止跌，4月下旬，30大中城市商品房销售面积同比增速仍然在-40%以上。这意味着房地产政策还需要进一步优化政策，好比需求侧降低抵押贷款利率，刺激居民购房热情，供给侧进一步增强对房企的钱财支持。