【越秀地产】广东发行专项债用于回收闲置存量土地 - 合计307亿元 - 业内认为此举为市场释放了积极信号

　　继 广东省 多地密集公示首批专项债收购存量土地清单后，目前， 广东省 财政厅披露了拟发行专项债信息。根据 广东省 财政厅披露的2025年政府专项债券（八期～九期）信息，两期债券计划发行额度合计307.1859亿元人民币。业内人士认为， 广东省 率先发行专项债用于收购闲置存量土地，成为全国首例，为市场释放了积极信号。

　　第壹批闲置土地项目超过220宗

　　2月24日， 广东省 财政厅发布了《关于2025年 广东省 政府专项债券（八期～九期）发行有关事宜的公告》。根据2025年 广东省 政府专项债券（八期～九期）发行信息明细表，本批债券共2期，合计发行额度为307.1859亿元人民币。其中，2025年 广东省 政府专项债券（八期）计划发行额度为114.04亿元人民币，期限为5+2年含权债券；2025年 广东省 政府专项债券（九期）计划发行额度为193.1459亿元人民币，期限为7年。

　　根据中指研究院不完全统计，截至2月22日，广州、佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公示的2025年度第壹批拟用专项债收回收购存量闲置土地项目超220宗，拟收购价格合计超430亿元人民币，本次 广东省 发行专项债券307亿元人民币，占比约七成。

　　有助于降低土地库存稳定地价

　　记者了解到，土储专项债是地方政府为土地储蓄而发行的一种地方政府专项债券，其资金并入政府性基金预算管理，并以项目对应的形式运作。根据2017年《地方政府土地储蓄专项债券管理办法（试行）》（62号文），地方政府为土地储蓄举债采取发行土地储蓄专项债券的形式。土地储蓄是指地方政府依法取得土地，进行前期开发、贮存以备供应土地的表现。

　　根据中指研究院监测， 广东省 多地公示第壹批拟使用专项债收购存量闲置土地的时间聚焦在2月7日～2月12日，从公示时间至本次披露时间仅半个月左右，表明 广东省 落实相关政策明显加速。本次债券的招标日为2月28日，专项债券发行成功后，资金逐渐落位，将加速对应项目的收储工作，也将为其它地区推进专项债收购存量土地提供很好的参考借鉴。

　　 广东省 住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，为了确保债务偿还，收储价格根据历史成本价和市场评估价孰低原则，集体协商确定下浮幅度后确定。因此，多数收购项目都出现了一定折扣。但如果开发商前期有投入或地价在此期间上上上涨幅度度度较大的，可能发生溢价收储。另外，原则上当年不再出让，或出让规模不大于50%，如果片区内存量土地规模大、广义库存压力大，好比消化周期超过36个月，当年不得出让。为了增加保障房用地或公共配套短板，收储用地要投向这些领域。

　　易居房地产研究院副院长严跃进表示，广东率先推出首批回购存量土地专项债，是对“严控增量、优化存量和提高质量”工作的落实。本次专项债发行不仅有效预防化解相关风险问题，而且有助于启示各地进一步做好房地产止跌回稳工作。

　　李宇嘉表示，这一举措有助于降低土地库存，稳定地价，引导预期，传导至下游商品房价格和销售的稳定。同时有助于改善供给结构。收回地块，甭管是调整规划再出让（建设好房子），或用作保障性住房或公共用地，都有助于改善供给结构。另外，有助于缓解开发商资金链，更好推动保交付、再拿地、新开工，增进行业和市场稳定。

　　有业内人士表示，整体来看，“去库存”仍是当前房地产市场的核心，政府为楼市回稳逐步实施的一系列去库存举措，也是为未来几年房地产市场的稳定提供更好的可靠性。商品房收储解决的是已开售项目的去化和交付问题，而闲置土地收储，解决的是土地问题。对于有大量尚未开发历史土地储蓄的企业而言，盘活存量土地可以在一定水平上减轻流动性压力。

　　广州多家房企收储成功

　　从企业面来看，此前积累的大量土地储蓄，造成的压力也越来越大。盘活存量闲置土地的政策，一定水平上缓解房企资金困难，化解行业流动性风险。

　　万科：退地调整土地规划再拿地

　　2024年12月17日， 广州市 番禺区迎来了4宗涉宅用地出让。广州南站商务区3宗宅地由万科以底价28.8亿元摘得，总计容建筑面积约23.4万平方，成交楼面价11409元~13614元/平方。此次万科获得的三宗宅地，原本为商业用地且属于万科。2023年万科先通过退地获得货币返还，而收储金额与此次支付的土地出让金额相仿，而后地块被政府调整规划改为二类居住地块，2024年又重新挂牌，万科再次收入囊中。在这整个进程中，万科并没有支付额外的钱财，但同时也实现了相关低效存量用地的盘活。根据万科预计，三宗宅地将造成两三千套的住宅货量、货值或超50亿元人民币，对照周围在售新房2万多元/平方的销售价格，1万元/平方出头的地价也有相应的 利润空间，产品上市后可为当地村子回迁安置物业的交付提供资金支持。

　　在万科广州南站三宗宅地的收储案例中，其实其实不是通过现金补偿的形式，而是通过调整地块规划的形式，实现了万科存量地块盘活。而万科在此进程中，没有付出额外资金，但增加了地块的潜在货值，为当地回迁安置物业交付提供资金支持，对企业资金流起到了改善作用。

　　越秀地产：获现金补偿

　　2024年11月13日越秀地产发布公告称，公司旗下非全资附属公司当天与 广州市 土地开发中心签订了广州大干围2宗土地的收储协议，预计可获得约15.29亿元的资 金补偿。此前广州大干围这2宗土地规划为商业用途，越秀地产于2021年7月拿下，但一直未动工建设。根据最新的规划，上述地块将调整为居住用地，且已经被列入广州今年的拟供商品住宅用地项目清单。

　　根据收储协议，土地收回后将重新安排出让，新买家支付了土地出让金后，越秀地产可向 广州市 土地开发中心提出书面支付补偿申请。2024年8月30日、9月2日， 广州市 土地开发中心曾分两次向越秀地产收回白云区广龙地块3幅土地、番禺区暨南大学北侧地块二的使用权，总代价约120亿元人民币， 广州市 土地开发中心不用支付现金，仅提供等值应付票据，用于该公司购买广州新出让的土地。与前两次的应付票据相比，最新的广州大干围收储协议虽然要等到土地重新卖出后才能收到补偿款，可是也更为灵活。