【中交地产】两年巨亏近70亿或被*ST，中交地产-不干房地产-，转型轻资产业务能否破局？

　　3月23日晚间，拟剥离地产开发业务的 中交地产 （000736）公告称， 公司预计2024年度期末归母净资产为负，根据有关规定，在公司2024年度报告披露后，公司股票交易可能被实施退市风险警示（股票简称前冠以“*ST”字样） 。这也是公司今年来第叁次发布退市风险警示的提示性公告。

　　据 中交地产 1月披露的2024年度业绩预告，去年公司归母净亏损约53亿元人民币，较上年同期亏损16.73亿元进一步扩大，同比降幅高达5029.65%；扣非净亏损约54亿元人民币，而上年同期亏损为17.19亿元人民币。

　　更严峻的是，公司预计2024年归属于母公司所有者权益为-37亿元人民币，较2023年末的16.16亿元断崖式下滑，触及深交所退市风险警示红线。

　　对于亏损的主要因素， 中交地产 表示，一是因公司房地产开发业务交付排期不同，本期达到交付条件的项目较上年同期有所减少，同时在市场竞争日趋激烈的环境下，为加速库存去化和资金回笼，公司调整销售策略，造成报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。同时，随着竣备的房地产项目增加，公司费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。

　　另外，报告期内公司部分房地产项目存在减值迹象，公司根据会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则，对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失。

　　对照历史数据， 中交地产 的崩塌速度惊人：2019年-2022年四年累计净收入仅11.6亿元人民币，而2023年-2024年两年亏损总额近70亿元人民币。毛利率也从2020年的26.52%狂跌至2024年三季度的5.80%。

　　值得强调的是，这家背靠央企中交集团的房企，在连续两年巨亏、净资产转负的困境下，正式迈出“退房”转型的关键一步。但转型重组困难不小，能否破局有待观察。

　　在披露业绩预告同日， 中交地产 公告称，拟采用现金方式，将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至 中交地产 控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产集团”）。

　　 中交地产 方面表示，公司当前的主要业务为房地产开发与销售、租赁，通过本次交易，公司将名下房地产开发业务相关资产负债置出，后续将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

　　记者了解到，中交房地产集团是中交集团为推进内部房地产板块整合所设立的专业化子集团，旗下拥有绿城中国（03900.HK）与 中交地产 两个上市平台。

　　 中交地产 曾以“中交集团唯一A股地产平台”的身份高调扩张，2017年提出“冲刺千亿”目标。然而，受行业深度调整冲击，其销售金额从2021年560亿元峰值骤降至2023年不足300亿元人民币。

　　业内人士分析认为， 中交地产 剥离重资产开发业务，能让其在财务上实现“减负前行”，同时减轻负债压力，提升抵御风险能力。不过， 中交地产 物业管理与代建项目管理收入在整个收入体系占比非常低。

　　据 中交地产 2023年业绩报告显示，除去房地产开发业务， 中交地产 的房产租赁业务、物业管理业务、代建项目管理等其它业务的总占比加起来不到1%，年度营业收入加起来也才接近2亿元人民币。

　　根据2024年上半年的财务报告，在 中交地产 的营业收入中，房地产开发占比98.90%，物业管理占比0.06%，代建项目管理费收入占比0.31%。如果剥离地产开发，剩下的规模又能否支撑起市值管理？