【新城控股】新城控股2024年商管毛利率超70%-住宅+商业-双轮驱动协同效应进一步凸显

　　“商业运营是一个可以穿越周期的行业，每一个成功的运营者都有其成功的关键要素、价值主张、经营宗旨，它让企业形成统一的管理语言，并最终指引企业将核心优势转化为持续的经营业绩。”

　　不久前， 新城控股 发布2024年年度报告，公司实现营业收入890亿元人民币，归属于上市公司股东的净收入7.52亿元人民币，同比增长2.07%；扣非归母净收入8.70亿元人民币，同比增长183.07%。

　　报告期内，公司实现商业运营总收入128.08亿元人民币，同比增长13.10%，不仅逾额完成125亿元的年度目标，而且对整体业绩的贡献比例进一步提高；物业出租及管理毛利率达70.17%，为公司利润提供有力支撑。

　　面对行业挑战， 新城控股 凭借“地产开发+商业运营”双轮驱动战略，施展运营优势，正展现出良好的生长韧性。

　　净收入水平稳步提升

　　报告期内， 新城控股 实现营业收入889.99亿元人民币，其中主要业务收入中，房地产开发销售本期实现营业收入760.41亿元人民币，物业出租及管理实现营业收入120.29亿元；归属于上市公司股东的扣除非我们时常性损益的净收入8.70亿元人民币，较去年同期增长183.07%。

　　针对市场的变化，公司通过制定正确的经营战略，把握市场窗口，进行营销推广，提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。全年完成合同销售面积538.82万平方，合同销售金额401.71亿元人民币，全口径回笼资金411.29亿元人民币，全口径资金回笼率102.38%。

　　截至报告期末， 新城控股 的总资产为3071.93亿元人民币，归属于上市公司股东的净资产608.69亿元人民币。报告期内，公司实现结算面积1388.85万平方，实现结算金额1336.66亿元（含合联营项目），累计实现126个子项目竣工交付，竣工面积为1529.14万平方（含合联营项目）。截至报告期末，公司共有160个子项目在建，总建筑面积达1968.46万平方（含合联营项目）。

　　基于住宅销售的高回款率、经营性物业的稳定收入， 新城控股 的钱财流安全得到有效保障，公司以实干精神和高度自律，持续保持“零违约”纪录。

　　报告期内，在政策支持和中国人民银行的指导下，根据银行间市场交易商协会的统一部署，中债信用增进投资股份有限公司持续积极支持优质民营房地产企业进行公开市场融资。

　　在其提供全额无条件不可撤消连带责任保证担保下， 新城控股 在2024年完成2笔合计29.2亿元中期票据的发行，发行利率持续降低，发行期限有所拉长。

　　截至报告期末， 新城控股 在手现金余额102.96亿元人民币，在手现金充裕；净负债率为52.44%，继续保持较低水平；经营性资金流净额为15.12亿元人民币，经营性资金流净额连续7年为正，为公司发展留出了充分的空间。

　　 新城控股 累计获得各大银行给予的集团授信总额度合计849亿元人民币，其中公司及子公司已使用授信252亿元人民币，整体平均融资成本为5.92%，较上年末下降0.28个百分点。

　　公司在上述授信总额度内开展融资，以支持各项业务稳步发展。报告期内，公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其它融资约205亿元人民币，加权本金平均利率为4.97%，抵押率约50%。

　　构建商管品牌护城河

　　作为国内知名商业地产龙头企业之一， 新城控股 在国内房地产领域持续保持可靠的品牌优势，凭借优质的产品力、全周期商业资产运营管理能力、精准的市场定位及良好的顾客口碑，持续构建不同化的品牌护城河。

　　截至报告期末，公司在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理在营数量达173座，开业面积达1601.07万平方，出租率达97.97%，保持行业领先。报告期内，吾悦广场客流总量达17.66亿人次，同比增长19%；总销售金额905亿元（不含车辆销售），同比增长19%，含车辆总销售金额为966亿元；截至报告期末，会员体系覆盖人数4370万人，较上年末增长32%。

　　吾悦商管以全国200座综合体布局、超1600万方商业体量稳居行业前三（据克而瑞商业地产排行榜），管理输出项目规模突破40个。公司报告期内，公司在中国房地产业协会及上海易居房地产研究院发布的权威榜单中表现亮眼：获得“商业地产综合能力TOP10”第四位、“商业地产运营TOP10”第贰位，“地产开发+商业运营”双轮驱动的协同效应进一步凸显。

　　新城商业凭借愈发强大的商业运营能力，持续获得广大消费者的认可。2024年，公司交付目标及吾悦广场开业100%达成，实现企业安全稳定经营。公司合计完成超10万套物业，1388.85万平方面积的交付，完成保交付任务。

　　数据显示，2024年，全国新开363个商业项目，新开业数量呈下降趋势，市场从“重资源、重规模”进入“重品质、重运营”模式；存量改造项目占新开业项目数量超10%，焕新调整成为强竞争的必备能力。

　　在消费增长放缓、不同化市场崛起等新的行业趋势下， 新城控股 将旗下的“商业管理事业部”升级至“新城吾悦商业管理集团有限公司”，并正式发布“五边形经营宗旨”，即“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴”五个维度，缔造新型商业空间，构建新型业态组合，形成独具特色的商业标志，缔造商业地产不同化竞争力。

　　坚守“五边形经营宗旨”

　　 天风证券 研报认为，整体来看， 新城控股 的核心经营指标向好，商管业务有望为公司提供长期坚实业绩支撑，融资渠道顺畅，成本管控良好，偿债压力逐步趋缓。

　　对于公司下一步发展， 新城控股 在年报中表示，商业运营是一个可以穿越周期的行业，每个成功的运营者都有其成功的关键要素、价值主张、经营宗旨，这也是企业基于自身的使命、愿景和价值观及长期的经营实践，提炼出的一种经营指导思想。它让企业形成统一的管理语言，最终指引企业将核心优势转化为持续的经营业绩。对于一个穿越历史、持续百年的行业，如果企业能拥有正确的经营宗旨，它将随同该企业始终应对行业发生的变化。

　　根据计划，2025年， 新城控股 将新开工16个子项目，新开工建筑面积169.55万平方。公司计划竣工104个子项目，预计竣工总建筑面积555.05万平方。

　　2025年，吾悦商管将继续坚守“五边形经营宗旨”，商业管理板块将继续承接对资产保值、升值和利润的要求，强化NOI（净运营业收入入）指标关注度。经营协同方面，更加强调可同比项目销售增长、收入增长，探索建立联营机制，与商户、商家一同前行；消费体验方面，将持续关注品质，增加品质空间的量化打分，同时，提升掉铺率指标关注度，要求每一次品牌更迭间不要出现空档期，做到无缝衔接，保障顾客每一次购物体验。聚焦区域深耕发展、资源协同，进一步凸显规模布局优势。全年计划实现商业运营总收入140亿元人民币，新开业持有吾悦广场及管理输出项目5座。 文/史现