【十字路口】21深度 - 商品房预售制度走到-十字路口-

　　5月13日，一则有关商品房现售制度的新闻引发了市场关注。

　　河南 信阳市 住建局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，其中明确提及，文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。文件称，该条款的适用范围为方向城区，各县可参照执行。

　　根据该文件，信阳将成为近年来我国第壹个全面实施商品房现售制度的城市。

　　近期，有关商品房现售制度的讨论逐渐升温。有消息称，为重塑购房者的信心，现房销售有望在国内大规模推广。但考量到当前房地产业流动性相对紧张的现状，这一做法似乎又不具备充分的合理性。

　　现售制度要推翻的，是沿用了数十年的商品房预售制度。过去长时间以来，该项制度为房地产企业提供了重要的融资渠道，并助力房地产业实现高速发展。但在行业进入深度调整期时，这项制度反而加剧了风险敞口。

　　近年来，高层提出改革商品房预售制度，一些地方政府也开始做出部署。但由于行业流动性风险的存在，其步伐较为谨慎。

　　一个事实是，这一沿袭了多年的条件性制度，正逐渐失去存在的条件。但其如何退出，又关乎市场稳定和金融安全。商品房预售制度，正在走向“十字路口”。

调整的关口

　　商品房预售制度，是指房企将尚未竣工的商品住宅进行出售，与购房者约定交付时间，并收取定金或预付款的一项制度。

　　该制度最早出现在香港，曾被称为“卖楼花”。我国住房制度改革早期，由于房地产开发企业普遍缺少资金，商品房供应量小，便借鉴香港房地产开发经验，引入了该项制度。

　　1994年，建设部出台《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件做出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订。

　　商品房预售制度为房企资金流的补充提供了重要条件。早年间，一些商品房项目仅靠“卖图纸”，即可获得项目启动资金，然后再进行滚动开发。尔后，有关商品房预售的监察管理趋于严格规范，但这部分款项仍是房企的重要资金来源。

　　根据国家统计局的口径，在房企资金来源中，“定金及预收款”一项的占比一直维持在20%以上，早期一度超过40%。近几年，金融机构的融资渠道有所收紧，但该比例仍然在30%以上。2024年，全国房地产开发企业到位资金10.77万亿元人民币，其中定金及预收款3.36万亿元人民币，占比31.2%。

　　2020年8月，“三道红线”政策出台，房地产业去杠杆的大幕正式拉开。房地产过度融资，被认为是行业风险不断凸显的原因。寂静了许久后，取消预售制度的声音再度出现。

　　2021年下半年，随着信贷收紧，房地产市场进入深度调整期。随着一些房企遭遇资金流困境，部分项目出现无法按时交付，甚至“烂尾”的情景。在此情境下，有购房者选择不再支付房贷，从而使项目陷入“停工停贷”的困境。

　　去年以来，在一系列稳楼市政策的作用下，房地产市场出现止跌回稳的格局。但“停工停贷”的冲击波仍在，很多购房者更信奉“所见即所得”，从而倾向于购买二手房。在新房的决策上，则倾向于购买现房。

　　 广东省 城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉曾指出，2023年以来，尽管房地产市场总体下行，但新变化是期房销售下降，而现房销售增长，二手房销售稳定。

　　他表示，目前，现房销售已经占到全部新建住房的30%左右，海南全省及部分土地依赖度较小的城市实施全域现房销售。

　　由此，商品房预售制度面临调整的关口，推行现售制度成为各界呼吁的关键。

　　另外一个背景在于政策层面。

　　2024年7月，《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》发布，强调要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。商品房预售制度改革正式被提上日程。

　　去年以来，住建部屡次在公共场所表示，“有力有序推进现房销售”。在去年末的全国住房城乡建设工作会议上，住建部将推进现房销售列为2025年的关键工作之一。

　　地方政府层面，关于推进现售的尝试早已经有之。近两年，部分城市在土地出让中，设置了“竞现房面积”环节，将“现房销售”作为拿地条件之一。去年9月，深圳在一宗挂牌土地中要求“商品住房需全部实行现房销售”。另有很多城市推出了现房销售试点项目。

　　今年年初，多地明确提出推进现房销售。《2025年长沙政府工作报告》明确表示，有力有序推进现房销售。昆明在今年1月出台的楼市调控政策中，也提出有力有序推进现房销售。今年年初，山东、浙江两地的省级政府部门均在文件中提及推进现房销售。

历史使命与现实价值

　　虽然取消预售制度的说法甚嚣尘上，但该制度是否已完成历史使命，仍旧存在争议。

　　北京某大型房企相关责任人向21世纪经济报道记者表示，推行商品房预售制度的初衷，是为房企补充资金流，增进商品房的供应。如今，我国房屋总供需已迈过平衡点，大规模建设商品房的时代已经过去。从这个意义上说，预售制度已经完成了历史使命。

　　“但也要考虑当下的现实。”他同时指出，当前房地产业的流动性仍然较为紧张，若全面取消预售制，无疑会加剧这种紧张局面，使风险敞口再度扩大。

　　他表示，出险房企已经难以获得金融机构的贷款，其资金来源高度依赖销售端。若取消预售制度，这些企业的钱财链将再度绷紧，不仅容易诱发新的危险，而且无益于“保交楼”等民生工作。

　　另外，各地推进的“好房子”建设，也需要资金支持。若少预售资金这一项，这种支持无疑会打折扣。

　　其实，相比外界对取消预售制的坚决态度，从业者普遍认为，对该制度的误解，主要来自于执行层面的松动。

　　预售资金的主要作用在于保障项目开发建设。但很长时间以来，很多地方对预售资金的监察管理形同摆设，违规挪用预售资金的情景屡见不鲜，以至于在企业尚未出现主体信用风险时，项目就容易因缺乏资金而停工。

　　相比之下，若严格根据要求对预售资金进行节点性管理，该制度仍然能够很好地保障工程建设。

　　从地方政府的视角，若突然取消预售制度，也会面临不小的危险。

　　2024年8月， 湖南省 住房和城乡建设厅对一份有关增进房地产业健康发展与平稳转型的政协提案进行了答复。对于其中取消商品房预售制度的建议， 湖南省 住建厅的回应是，“商品房预售制度支撑了房企的高周转模式和当前的房地产市场规模，已经形成一种巨大的惯性和利益捆绑，如果短时间内强制全面实行现房销售，势必引发房地产行业甚至全省经济的剧烈震动，相关风险不可小觑。”

　　这份回复还具体分析了其中的三种风险：对购房者而言，将因房价上涨受损。对房企而言，将加剧经营困难。对社会而言，将影响经济增长。

　　该回复表示，“如果突然推行现房销售，将可能造成大量房企资金紧张，无力摘牌，引发大规模流拍，从而造成房地产开发投资下滑甚至整个房地产行业规模收缩，并进而影响关联产业发展，甚至造成GDP增速收缩。”

　　这种说法其实不是危言耸听。当前，土地出让金仍是地方财政收入的重要部分，房地产及其上下游产业不仅能贡献税收，还可解决大量就业。从这个视角，维持房地产市场的稳定和行业的流动性仍然事关重大。

　　值得注意的是，近期很多省市在提及推进现售制度时，都采用了“有力有序”的措辞，也说明该项制度的推进不能一挥而就。

渐进式改革是常态

　　那么，预售制度应如何调整？

　　 湖南省 住建厅给出的方案是，推进现房销售试点，指导长沙等地制定金融、财税、土地支持政策，稳步提升现房销售比重。同时，坚持常态长效监管，防止违规提取预售资金。

　　也即，一边强化监管，一边探索新路，实施渐进式改革。

　　李宇嘉指出，现售能不能推下去，关键看配套政策。其中，金融支持和降低地价是两项最重要的措施，都会减轻现房销售的钱财压力。同时，营商环境也需改善，推进“拿地即开工”“销售即办证”，推进手续容缺办理，加快规划报建流程等，从而为现房销售“开绿灯”。

　　目前已经有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补助，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度等。

　　信阳此次发布的政策，也明确了“新老有别”。即已取得施工许可证的项目仍按老办法申请预售许可；文件印发后新取得施工许可证的项目，需达到主体封顶方可申报预售许可；文件印发后新出让土地，则一律实行现房销售。

　　中指研究院政策研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，信阳此次全面推动现售政策，有其特殊性。

　　根据中指研究院的数据，2025年1-4月， 信阳市 本级仅成交1宗涉宅用地，处在近年同期低位。陈文静指出，在较弱的市场表现下，信阳已经有很多项目实质上处于现房销售的状态。整体来看，信阳近年房地产市场表现偏弱，土地成交量低，现房销售对于短时间市场的影响相对较小。

　　她还建议，在库存量大的城市或区域推进现房销售，符合中央“严控增量”的要求。但对于部分库存量较小的地区而言，现房销售将造成短时间新增供应减少，这些地方更需要精准把控推进节奏和力度，谨慎执行。

　　李宇嘉也指出，监管职能部门在推出现房销售制度时，要考虑其对整个行业和市场的冲击。在现今楼市止跌回稳的关键时期，不适合一刀切。

　　他表示，现房销售的新模式，一定是对新出让地块而言。即便选择预售模式，也不是过去那种粗放、缺乏监管的预售。不仅预售资金会被严格监管，拿地也需要自有资金，再加上“封顶才能办按揭”等，预售和现售的不同也木有那么大。

　　“未来相当长一段时期内，一定是期房与现房并存的时代。”李宇嘉说。