【苏州恒泰】-财经分析-保租房REITs热度居高不下 专家呼吁理性投资

　　新华财经上海5月29日电（记者杨溢仁）继上周因上涨幅度较高触发限制，两次被动停牌后，本周相似的事情再度于保租房REITs产品中上演。

　　分析人士认为，尽管在政策利好“呵护”、市场中强制分红和收益优势产品供给相对稀缺的大环境下，保租房REITs的表现可持续看好，但各机构在择券布局时，也需要警惕“热行情”背后可能潜藏的危险。毕竟，REITs产品的二级市场交易价格易受多种原因影响，投资者应在理性判断的条件上进行布局决策，一定不要盲目乐观。

　　保租房REITs备受追捧

　　本周，华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“华泰苏州恒泰租赁住房REIT”）再次因上涨幅渡过快被“叫停”。

　　根据《上海证交所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第5号——临时报告（试行）》的有关规定，连续3个交易日的收盘价格涨下跌幅度累计达到10%，但上市首日和扩募份额上市首日除外，基金经理应当申请次一交易日停牌1小时，并披露相关公告。

　　2025年5月23日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT在二级市场的收盘价达到4.178元／份，当日收盘价相较于基准价（基金发行价2.734元／份）上涨幅度第壹次达到52.82%。为保护基金份额持有人利益，基金自2025年5月26日于上海证交所开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。

　　无独有偶，2025年5月26日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT于二级市场的收盘价达到4.133元／份，由于连续3个交易日的收盘价格上涨幅度累计达到16.29%，因此被再次叫停——自2025年5月27日上海证交所开市起停牌1小时，并于当日上午10:30起复牌。

　　值得强调的是，华泰苏州恒泰租赁住房REIT自上市首日就触及了公募REITs的上涨幅度上限。而在认购阶段，该产品的网下认购倍数为216.91倍，公众认购倍数高达829.78倍，受欢迎水平可见一斑。

　　那么保租房REITs缘何受捧？

　　“一方面，国家利好政策频现构成了积极影响；另一方面，公募REIT产品的强制分红、收益优势特征突出，在高收益产品供给相对稀缺的大环境中，上述因素使得REITs成了投资机构的优选标的。”一位券商固收部门责任人对记者说，“不过，考量到中国公募REITs市场尚处于起步阶段，相较传统市场而言规模较小，因此由旺盛需求催生的高溢价行情值得警惕——若高溢价买入，可能面临重大损失。”

　　潜藏风险不容忽视

　　受访的多位一线交易员亦向记者表示，“热行情”背后的“冷思考”不可缺位。

　　随同交易价格的大幅上涨，公募REITs市场中潜藏的三大风险值得警惕。

　　其一是价格波动风险。REITs在二级市场的交易价格可能因短时间资金炒作、市场情绪等原因大幅偏离其资产净值，形成溢价或折价。

　　“作为新兴的投资品种，REITs产品在市场中的流动性较其它成熟品种偏弱，风格趋同的机构投资者占相当高，大额买卖可能引发短时间供需失衡，加剧价格振荡。”前述责任人称。

　　其二，是高额溢价风险。REITs二级价格上涨将造成投资者买入成本上升，进而降低实际净资金流分派率，侵蚀投资收益。

　　以华泰苏州恒泰租赁住房REIT为例，根据招募说明书测算，该基础设施项目2025年度和2026年度净资金流分派率分别为4.00%和4.07%，二级价格在基金份额认购价格2.734元／份基础上每上涨1%，根据招募说明书测算的净资金流分派率就会对应下降约1%。

　　其三，是基础设施运营风险。尤其就租赁住房类资产为例，具有保障性质的租赁住房行业易受政策、经济环境和市场环境等综合影响。

　　一位地产开发商对记者说，保租房项目普遍面临周围租赁住房项目竞争的危险，因为项目区位、档次、客群和规模相似，上述因素都会分流潜在客户。同时，随着各地保障性租赁住房项目的持续入市，新供应项目与基础设施项目竞争加剧的情景也不容忽视。若供给增长快于需求将造成市场失衡，影响出租率和租金。

　　“REITs投资者应当关注市场波动、利率风险、底层资产质量和流动性风险等原因，规避受市场情绪影响而忽略溢价风险。”华泰苏州恒泰租赁住房REIT的相关责任人表示，“REITs的投资价值更应当决定于底层资产的运营情况。”

　　投资仍应综合评估

　　值得强调的是，目前已经推出的保租房REITs产品都属于“优等生”，项目多处于租房需求旺盛的一、二线城市，投资潜在风险有限。

　　不过，在政策的鼓励下，未来保租房REITs的扩容为大势所趋，随同更多底层资产的入市，后续投资潜在风险鉴别难度的加大无可避免。

　　来自戴德梁行的研究观点指出，观察各城市机构化集中式租赁住房的租金水平，不难发现，城市地价和市场供需关系对城市平均租金水平影响作用明显。不同能级的城市在租金水平方面表现天差地别，一线城市的租金水平高于其它城市，尤其是北京、上海两城——2024年的平均租金水平遥遥领先于其它城市。这一是由于一线城市中供给端的高端公寓产品线布局多，拉高了租金水平；另一方面则是需求端规模稳增不降，带动了租金溢价。

　　简而言之，聚焦保租房REITs的投资布局，择优限劣仍是关键。

　　“随着市场规模的持续扩张，保租房REITs底层资产的筛选难度也会增大。”一位保险机构投资人对记者说，“而通过经验总结，不难发现，保租房REIT底层资产的出租率和租金收益是否能够保持稳健向好，将决定于两个方面，而这也是各机构未来布局时关注的关键。一是项目所在的城市和区域是否有持续且充分的租房需求；二是项目自身的运营品质和效率——包含自身经营的危险、项目的运营管理团队是否具有足够经验（能否合理管控成本、能否让租客满意愿意持续续租等）。另外，来自项目周围的竞争压力同样不容忽视——其中既有来自其它保租房产品的竞争，也有来自分散式长租和分散式普租市场的竞争，这都会对项目能否维持高出租率提出挑战。”