【中交地产】从千亿目标到1元退房 - 中交地产-割肉-保壳，豪赌轻资产转型

　　曾经喊出“千亿目标”的 中交地产 ，“退房”草案于近日落地，其拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债，以1元的价钱转让给控股股东。

　　作为央企中交集团旗下的房地产平台，在行业整体下行周期， 中交地产 也未能独善其身，连亏两年且面临退市风险。面对危机， 中交地产 祭出“壮士断腕”之策。虽然 中交地产 获得了喘息之机，但这最后一搏也将其推向转型赌局，失去房地产主要业务后， 中交地产 能否支撑上市公司持续经营仍然存疑。

　　控股股东1元接盘亏损资产

　　根据6月17日 中交地产 发布的重大资产出售暨关联交易报告书（草案），拟将其持有的房地产开发业务相关股权、债权等资产及相关债务，以1元的价钱转让给控股股东中交房地产集团有限公司。

　　 中交地产 在公告中表示，此次交易目标是剥离房地产业务，聚焦稳定性更强的物业服务和资产管理与运营（包含商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务。

　　 中交地产 还表示，上市公司房地产开发业务已持续对公司整体经营业绩造成不利影响。总体来看，近年来为满足项目建设的需求，公司债务融资规模较大，资产负债率水平较高，截至2022年末、2023年末及2024年末，公司合并口径资产负债率分别为86.13%、85.45%及89.75%。截至2024年末，公司合并口径融资余额合计为576.44亿元人民币，面临较大偿债压力。

　　本次交易完成后， 中交地产 将“由重转轻”，其资本结构和盈利情况将得到改善，但预计上市公司总资产及营业收入规模等指标将出现较大幅度下降。

　　据安永华明会计师事务所出具的报告显示，交易完成后， 中交地产 总资产将从1076.98亿元降至约20.36亿元人民币，减少98.11%；负债总额从966.59亿元降至约8.18亿元人民币，减少99.15%；资产负债率从89.75%降至40.17%；营业收入从183.02亿元降至10.97亿元人民币，减少94.01%；净收入从亏损63.96亿元转为盈利9785.76万元人民币，增长了101.53%。

　　从以上数据不难看出，交易后， 中交地产 资产规模、营业收入规模均大幅下降。

　　值得注意的是，另据公揭发布的资产评估报告，截至2024年12月31日， 中交地产 的资产账面净值为-39.19亿元人民币，经评估为-29.76亿元人民币，评估增值24.06%。

　　那么，控股股东为何接手这样一个负资产，且双方协商的价钱是象征性的1元呢？在业内人士看来，房地产开发行业资金需求量大、负债规模高。 中交地产 通过剥离负资产，可以甩掉房地产负担。在1元交易的背后，也是其断臂求生之举。

　　从冲击千亿目标到深陷亏损

　　2015年，中交集团整合旗下地产业务， 中交地产 由此成为集团唯一A股上市平台。2019年是 中交地产 的快速扩张期，被派遣到绿城任职的李永前，从绿城中国执行总裁的岗位调回 中交地产 担任老总。在绿城的5年，李永前见证了其规模从百亿到千亿再到2019年突破2000亿元人民币。

　　彼时，李永前为 中交地产 提出的发展目标是：“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上，做到央企前三。”这个目标也让 中交地产 在土地市场高歌猛进。

　　2024年9月，李永前辞职，其在 中交地产 的职务由郭主龙接任。随后的2024年11月， 中交地产 高管团队发生变更，总裁、执行总裁均有调整。一系列人事变动，足见中交集团对于房地产板块的注意。

　　可是，当传统高杠杆、高周转模式失效，即便背靠中交集团这棵“大树”， 中交地产 也不得不通过完全退出开发赛道来换取财务报表的安全边际。

　　 中交地产 “退房”的背景正是房地产市场深度调整，从冲击千亿走到深陷亏损、退市边缘。

　　从目前来看， 中交地产 已经连续两年亏损，2022年、2023年及2024年， 中交地产 实现归属于母公司的净收入分别为0.34亿元、-16.11亿元及-51.79亿元人民币。净收入下降的同时， 中交地产 销售规模也在严重缩水。2022年、2023年和2024年， 中交地产 销售金额分别为458.82亿元、373.61亿元和156.4亿元人民币。

　　 中交地产 曾在2023年发布的公告中披露，“公司存货的变现能力直接关联到公司的资产流动性及偿债能力，如果公司因在售项目销售迟滞造成存货周转不畅，将对偿债能力和资金调配造成较大压力。”

　　在2024年， 中交地产 实现营业收入183.02亿元人民币，较上年降低44.59%；公司房地产业务实现签约销售面积85.32万平方，较上年同期降低52.51%；实现签约销售金额156.43亿元人民币，较上年同期降低58.13%；销售回款247.07亿元人民币，较上年同期降低45.07%。上述业绩指标几乎都在腰斩。

　　“退房”转型能否顺畅保壳？

　　值得注意的是，截至2024年12月31日， 中交地产 总资产1076.98亿元人民币，归属于上市公司股东的净资产为-35.79亿元人民币。因为净资产为负值， 中交地产 因此触发了《深圳证交所股票上市规则》规定的退市风险警示条件。

　　4月14日， 中交地产 发布股票交易被实施退市风险警示的公告。实施退市风险警示后， 中交地产 股票简称由“ 中交地产 ”更改为“*ST中地”。

　　为应对退市风险， 中交地产 表示，董事会已制定多项措施。公司将高度关注政策和市场变化，调整经营策略，优化产品结构，提升开发运营能力。另外，公司还将推动重大资产出售，聚焦轻资产业务，实现业务战略转型，并加强内控体系建设，细化内部控制制度，增强抗风险能力。

　　而此次剥离房地产重资产，为 中交地产 “保壳”赢得了喘息机会。不过，除房地产开发业务， 中交地产 旗下的租赁、物业管理等业务的营业收入占比很小。根据2024年财报，从 中交地产 的营业收入构成来看，房地产开发171.81亿元人民币，物业管理7.28亿元人民币，代建项目管理费收入0.58亿元人民币，其它收入1.64亿元人民币。

　　说白了， 中交地产 的房地产开发收入占比高达约95%。

　　在剥离了房地产主要业务之后，在总资产和营业收入规模大幅缩水的情景下， 中交地产 能否在轻资产业务中翻身，还是未知数。

　　在业内人士看来， 中交地产 要想借此保住上市地位，从完成重组，到期末净资产转正，直到摘掉“*ST”的帽子，仍面临很大的挑战。