【保利置业】广州番禺区宅地出让溢价率被刷新 - 绿城华南约5亿元摘牌

　　《中国经营报》记者获悉，10月21日， 广州市 番禺区黄沙岛BC0613035地块（以下简称“黄沙岛地块”）成功出让，总价约4.97亿元人民币，成交楼面价约2.59万元/平方，溢价率约17.8%，竞得人为绿城华南投资发展有限公司（以下简称“绿城华南”）。

　　广州公共资源交易中心土矿交易门户系统显示，虽仅有两家房企参与黄沙岛地块的竞拍，但出价记录多达16轮，竞价持续约1个钟头。

　　据克而瑞监测，黄沙岛地块刷新了自2023年以来番禺区涉宅用地成交溢价率的“天花板”，此前溢价率最高的是华润置地竞得的长隆万博地块，溢价率为15%。这时，黄沙岛地块的成交楼面价跃升至2023年直到今天番禺区第贰高，仅次于长隆万博地块（成交楼面价约3.14万元/平方）。

　　记者了解到，黄沙岛地块体量较小且配建面积较少，符合近年来房企热衷的“小而美”地块特征。有业内人士分析指出，预计该地块未来大概率会被开发为叠墅或其它别墅类型的高端产品。

　　容积率低至1.1

　　10月，绿城华南先是由子公司以底价竞得 广州市 白云区齐富路地块后，紧接着斩获黄沙岛地块。

　　公告显示，黄沙岛地块为二类居住用地，位于番禺区市桥板块番禺广场片区内，宗地面积约4.45万平方，计容建筑面积约1.92万平方，挂牌起始价约4.22亿元人民币，起拍楼面价约2.2万元/平方。

　　根据出让宗地规划条件，黄沙岛地块容积率不高于1.1，建筑高度不高于24米，建筑密度不高于32%。相关数据显示，该地块为番禺区近8年容积率最低的一宗宅地。地块周围两公里范围内有地铁3号线、18号线、22号线交汇，配套相对成熟。

　　今年9月，《番禺区黄沙岛地块（BC0613规划管理单元）控制性详细规划》（以下简称《规划》）出炉，其中显示，项目地块用地面积5.08公顷，位于番禺广场片区中轴线南部、番禺广场地铁站1000米辐射范围内，是展示城市形象的重要区域。规划调整后新增居住面积约1.92万平方，增加公共绿地约3.88万平方。

　　根据用地规划条件，黄沙岛地块要求配建建筑面积1900平方的公共服务及市政交通设施，包含200平方的社区居委会、1025平方的社区少年宫等。值得注意的是，该地块位于“五边四廊四区”城市设计重点地区，其中珠江景观带三个十公里的临江一线建筑（指未审批地块主导功能建筑），高度应控制在60米以下。

　　用地规划条件显示，黄沙岛地块鼓励提高住宅阳台面积占比，鼓励配置主景观阳台、入户花园等半开敞空间，住宅半开敞空间按水平投影面积一半计算容积率建筑面积的比率上限由住宅套内建筑面积的15%提升至20%，其中满足连续开敞率很多于40%的主景观阳台不限制进深。说白了，该地块未来将缔造新规产品。

　　片区别墅成交活跃

　　据克而瑞监测，2015年—2024年，番禺区累计供应56宗涉宅用地，成交45宗，容积率在1到2之间的土地仅有3宗，因此，黄沙岛地块的容积率具备一定的稀缺属性。

　　《规划》指出，通过对黄沙岛地块的规划可为番禺广场板块提供高品质住房、生活服务配套，缔造滨水高端品质社区，助推番禺区高质量发展。

　　据克而瑞统计，黄沙岛地块周围三公里内近一年供应3宗涉宅用地，成交2宗，成交总价约8.1亿元人民币，溢价率7.95%。记者了解到，黄沙岛地块所处板块新房项目中，路劲美的隽樾府售价在3.3万—3.6万元/平方之间，绿城玉海棠售价为4.3万—4.6万元/平方。好地研究院分析指出，若按建安成本1万元/平方测算，黄沙岛地块未来项目售价达到4.6万元/平方时可实现盈亏平衡，预计项目未来有相应的收益空间。

　　克而瑞提供的数据显示，今年1—9月，番禺区商品住宅成交6745套，同比增长11%，其中地块周围三公里内近一年成交1065套商品住宅，成交均价约3.19万元/平方。

　　值得注意的是，今年1—9月，番禺区均价突破10万元/平方以上的一手别墅成交占比15%，同比增长12%；二手别墅成交278套，在 广州市 11个行政区中位列第壹。