【房地产】华泰证券 - 龙头房企偿债方案落地标志着市场信用方面压力的短期纾解

　　 华泰证券 指出，21日万科发布公告，“21万科02”债券持有人会议高票通过核心展期议案（议案一、议案四）。本次方案以“本息兑付调整+固定兑付安排+增信措施”为核心，短时间压力下降。龙头房企偿债方案落地标志着市场信用方面压力的短时间纾解，叠加近期地产政策预期升温，有助于造成地产股估值修复机遇。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握资金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健资金流、具备分红优势的物管企业。　　全文如下

　　华泰 | 房地产：龙头压力缓释有助于阶段性稳预期

　　核心观点

　　21日万科发布公告，“21万科02”债券持有人会议高票通过核心展期议案（议案一、议案四）。本次方案以“本息兑付调整+固定兑付安排+增信措施”为核心，短时间压力下降。对行业而言，龙头房企短时间压力缓释有助于阶段性稳定市场预期，为行业“止跌回稳”造成更有利条件。我们看好“三好”房企、优秀商业运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇。

　　三重保障助力万科议案通过

　　作为万科本次通过的核心议案，议案四的条款和25年12月相比主要增加了三重保障：1.兑付安排优化。与12月议案给予回售部分债券本息兑付时间1年缓冲期相比，本次通过的议案明确1月30日前本金兑付40%，60%展期1年，在规避2026Q1到期压力和保障债权人利益中取得平衡；2.新增固定兑付安排，10万元以内全额优先兑付；3.提供增信措施。本次议案明确武汉万云、西咸新区科筑置业应收款质押作为增信，通过“资产绑定”提升偿债能力。三重保障是议案通过的重要因素，在公司化债进程中给予缓冲。

　　龙头房企短时间压力舒缓有助于阶段性稳定市场预期

　　本次展期方案落地对万科的意义在于短时间舒压，流动性得到阶段性改善，并为后续到期债务偿付提供方案范本。对房地产行业而言，意义在于：1、龙头房企偿债议案通过缓解行业信用压力方面的忧虑；2、有助于在一按时间内稳定行业预期和金融市场预期。当前房地产市场仍在“止跌回稳”进程中，万科事件的阶段性稳定给行业造成“时间换空间”的条件。后续仍然需要高度关注化债进展。

　　化债进展是行业槽点，亦是“防风险”目标下的储蓄政策关注焦点

　　1月1日《求是》的发文《改善和稳定房地产市场预期》中，对于政策储蓄的论述，特别提出“做好风险防范和应对预案，目前房地产企业债务仍然较高，不排除个别企业仍有破产重组的可能，要未雨绸缪，有效做好应对”。2026年，房企化债仍是一大重要工作，据我们统计，重点15家房企中，2025年累计削债3246亿，其中境内/境外债分别削减283/2963亿元人民币。26年1月以来融资协调机制也有所调整，符合基本条件“白名单”项目贷款可展期5年（来源：财联社），后续我们需要关注更多房地产融资、去库存等潜在政策，来逐步改善房企资金流。

　　投资建议

　　龙头房企偿债方案落地标志着市场信用方面压力的短时间纾解，叠加近期地产政策预期升温，有助于造成地产股估值修复机遇。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股；2、依靠运营能力在市场调整中掌握资金流生命线的房企；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健资金流、具备分红优势的物管企业。

　　风险提示

　　地产政策波动的危险：地产相关的货币和财政政策、因城施策的调控政策存在不确定性，在房地产发展新模式的框架下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的条件性制度存在调整优化的可能，都可能对房地产行业和房企经营造成扰动。

　　地产基本面复苏不及预期的危险：24年9月以来的政策组合拳推动房地产量价表现出现改善，但若经济环境的复苏水平、居民预期的修复情况、已出台政策的落地效果不及预期，地产基本面的复苏水平和连续性也存在不及预期的可能。

　　部分房企面临经营风险：若地产基本面复苏低于预期，部分房企仍可能面临较大的钱财链压力，进而出现经营困难等诸多问题。