【招商积余】年报季率先交卷！招商积余-甩包袱-显阵痛，盈利下滑何解？

　　2026年A股物企年报季， 招商积余 率先交卷。3月13日，央企龙头 招商积余 发布2025年年度业绩报告，成为A股第壹家披露去年完整年度报告的物业服务企业。

　　报告显示，公司全年实现营业收入192.73亿元人民币，同比增长12.23%，保持了稳健的增长势头。然而，归属于上市公司股东的净收入录得6.55亿元人民币，同比下降22.12%。公司方面指出，利润下滑主要系一次性处置历史遗留的房地产开发项目所致，剔除该影响后，核心净收入实则同比增长8.3%。

　　在3月18日下午召开的业绩发布会上，老总吕斌进一步明确战略方向：公司在“十五五”期间会根据 招商蛇口 的要求做好中国可靠的物业资产管理运营商，并已确立了“保五争三”的中长期目标。

　　明确的行业排位目标背后，是公司在行业变局中突围的决心，但在行业进入存量竞争和精细化运营的环境下，2025年的年报既展现了 招商积余 主动推进资产结构优化的实践成效，也客观揭示了其市场化拓展能力与盈利结构面临的新挑战。

　　营业收入增长，市场化拓展成色几何？

　　从核心营业收入指标来看， 招商积余 2025年的经营成绩单不乏亮点。2025年，公司实现营业总收入192.73亿元人民币，同比增长12.23%，距离200亿大关仅一步之遥，且在行业深度调整的环境下守住了双位数增长的底线。其中，物业管理业务仍然是营业收入的绝对主力，贡献收入186.03亿元人民币，同比增长12.83%。

　　这份增长的含金量，体现在对关联方依赖度的持续下降，和市场化拓展能力的全面跃升。据年报披露，2025年，公司新签年度合同额达44.8亿元人民币，同比增长11.19%，其中来自第叁方的合约额为41.69亿元人民币，同比增长13%，占比高达93%。

　　其中，非住宅市场仍是核心基本盘，2025年新签合同额36.95亿元人民币，占比达82.48%，同比增长8.8%。细分业态中，航空业态新签合同额同比增长85%，高校业态增长25%，显示出公司在专业化领域的拓展能力。尤为亮眼的是市场化住宅业务实现跨越式增长， 招商积余 新签年度合同额4.74亿元人民币，同比大幅增近60%，成功落地上海康城、西安秦汉雅苑等标志性大盘项目，并成立了住宅发展专项组织，系统提升市场竞争力。

　　 招商积余 副总经理赵肖在业绩会上表示，2025年是公司正式发力市场化住宅业态的第贰年，已成立“住宅发展专项组织”，由总经理担任召集人，系统提升市场竞争力。他同时指出，公司将聚焦环渤海湾、珠三角、长三角、 京津冀 等经济活跃区域，在稳住非住、住宅基本盘的条件上，专业化发展IFM（综合设施管理）、高校等高潜质赛道。

　　“甩负担”致利润承压，盈利下滑何解？

　　与营业收入端的亮眼表现形成强烈反差的，是利润端的全面承压。财报显示，2025年， 招商积余 实现归母净收入6.55亿元人民币，同比大幅下降22.12%，盈利水平基本回落至2023年同期；扣非归母净收入6.04亿元人民币，同比下降24.39%，这也是公司自2022年以来第壹次出现核心盈利指标的双位数下滑。

　　 招商积余 2025年的财务表现显现出“增收不增利”的表观特征，其核心在于一次性的资产处置。年报明确，公司期内成功转让控股子公司衡阳中航股权，完成了对最后一个存量房地产开发业务的处置出清，此举造成归母净收入一次性减少2.56亿元人民币。剔除此影响因素后，归母净收入同比增长8.30%。

　　“这一说明揭示了表观利润下滑背后的主动结构调整因素。”中指物业研究指出， 招商积余 通过挂牌转让衡阳中航60%股权，旨在完全完成存量房地产开发业务的处置，进一步聚焦物业资产管理运营主业，虽然短时间对利润发生冲击，但有助于长期资产结构的轻量化与清晰化。

　　但不容忽视的是， 招商积余 仍然面临着行业普遍性的毛利率下行压力。2025年，公司物业管理业务整体毛利率为10.01%，同比下降0.44个百分点。对此，公司董事会秘书陈江在业绩会上坦言，受市场竞争、刚性成本上升等原因影响，行业整体毛利率正在下行，“新增项目毛利率已接近底部”。

　　更深条理的挑战则来自于其业务增长与毛利结构的错配。年报数据显示，物业管理业务中，增长最迅猛的专业增值服务板块收入同比增长高达48.46%，但其毛利率却是所有细分业务中最低的，仅为8.16%。

　　这时，公司三大业务板块中毛利率最高的资产管理业务，其2025年收入却同比下降0.67%，连续两年下滑。这种“低毛利业务高增长，高毛利业务反收缩”的格局，对公司整体盈利能力的提升构成了结构性挑战。

　　确立“保五争三”目标，高质量发展路径待考

　　财务质量方面， 招商积余 展现出较强的危险管控能力。截至2025年末，公司债务规模从年初的8.33亿元压降至5.17亿元人民币，平均融资成本2.24%，财务费用同比下降61.79%。经营活动引发的钱财流量净额为16.41亿元人民币，应收账款周转天数降至43.27天，创近年新低。公司全年筹资活动资金流入同比下降38.02%至8.46亿元人民币，显示资金需求更多依靠经营结余满足。

　　这一成绩得益于精细化的管理举措。 招商积余 财务总监江霞在业绩会上介绍，2025年公司全面推行应收账款精细化管理，建立全量项目余额动态管控，针对特殊项目开展提级攻坚。在行业物业管理费平均收缴率连续下滑的环境下，公司整体收缴率抵抗住了潜在的行业下滑压力。

　　不过，年报亦揭示了潜在风险。截至2025年末，公司仍持有账面价值54.58亿元的投资性房地产，占总资产27.19%，在房地产市场深度调整期，后续处置仍面临不确定性。

　　面向“十五五”， 招商积余 确立了“保五争三”的中长期目标，即力争跻身行业前五、冲击前三。老总吕斌在业绩会上表示，行业已从“规模粗放式增长”转向“质量精细化深耕”，公司将紧紧围绕“服务专业化、服务精细化”大根本，锻造核心竞争能力。

　　值得强调的是，在 招商积余 业绩会的前一日，其控股股东 招商蛇口 老总朱文凯明确提出，要将 招商积余 作为转型发展的重要支柱，并要求其“坚定实行翻番计划”。未来， 招商积余 能否有效应对毛利率压力、优化业务结构，并成功孵化新赛道，将是市场关注的焦点。