【平方米】南方顺丰物流REIT - 上半年武汉合肥项目出租率下滑，武汉项目续租租金降幅超29%

　　7月16日，南方顺丰仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（基金代码：180305，以下简称“南方顺丰物流REIT”）发布上半年主要运营数据公告。

　　公告显示，该基金持有的三处底层资产分别为深圳项目、武汉项目和合肥项目，但三处资产的运营表现出现分化明显，武汉、合肥两项目出租率呈逐月下滑态势，武汉项目分拨中心续租租金较原合同降幅明显。

　　受 顺丰控股 关联方影响，合肥项目出租率降4.12个百分点

　　深圳项目继续为满租状态，月末时点出租率始终为100%。

　　但武汉项目（不包含宿舍）的出租率则逐月递减。1月和2月的出租率为94.54%，3月出租率降0.06分点至94.60%，4月继续降0.08百分点至94.52%，5月降0.59个百分点至93.93%；随着到期面积的增加，6月出租率则降至92.01%，较年初降幅达到2.53个百分。

　　报告显示，武汉项目报告期内宿舍到期38间，新签38间，报告期末出租率为96.98%，剩余宿舍已经有意向租户在沟通中。

　　受 顺丰控股 关联方租约到期影响，合肥项目的出租率下滑的更为明显。出租率从1月的94.19%降至5月的93.04%，到了6月更是降至90.07%，上半年累计下降4.12个百分点。

　　对于合肥项目的出租率，报告解释，截至6月底， 顺丰控股 关联方深圳顺丰泰森控股（集团）有限公司1季度末租赁面积18583.58平方中14988.75平方的租约截止日期为5月31日；仅596.21平方的租约延长至6月30日；2998.62平方已通过外部招商进行去化。

　　武汉分拨中心续租：租金降幅超29%

　　租金方面，截至6月30日，深圳项目出租率为100.00%，有效租金单价（含税）为102.95元/平方/月；武汉项目（不含宿舍）出租率为92.01%，有效租金单价（含税）为41.70元/平方/月；合肥项目出租率为90.07%，有效租金单价（含税）为37.59元/平方/月。

　　公告同时披露了武汉项目分拨中心的续租安排，袒露出租金定价压力。武汉项目位于 湖北省 武汉市 东西湖区走马岭街道东吴大道535号，项目业态为仓储物流，项目公司为武汉丰泰电商产业园管理有限公司（以下简称“武汉丰泰”）。

　　原始权益人关联方湖北顺丰运输有限公司（以下简称“湖北顺丰”）承租武汉项目分拨中心，租赁面积为10.11万平方，租赁期限自2021年11月1日起至2026年10月31日止，在执行租金单价38.12元/平方/月（不含税，含物管费，下同），年化租金增长率4%。

　　然而，根据戴德梁行出具的2026年上半年《市场调研报告》， 武汉市 东西湖区高标仓市场存量约为191.8万平方，是 武汉市 存量最高的区域，当前平均有效市场租金水平约为17.3元/平方/月。

　　不仅如此，调研报告还显示，区域内不同高标仓项目平均租金价格区间为16.7元/平方/月-24.0元/平方/月，合同签约增长率约为0-3%/年；经修正后的分拨中心平均租金价格区间为24.6元/平方/月-27.4元/平方/月。

　　公告称，参考上述市场调研报告，在经修正后的分拨中心平均租金价格区间内，考虑评估假设中的年均免租期15天后，平均有效租金单价为23.6元/平方/月-26.2元/平方/月。

　　在此市场环境下，项目公司与湖北顺丰续租协议约定的租金单价为27.01元/平方/月，较原合同38.12元/平方/月下降超29%，租赁期限3年，免租期15天/年；起始有效租金单价为25.88元/平方/月，合同期平均有效租金单价为26.80元/平方/月。

　　基于评估基准下调，武汉项目续租合同期收入增加

　　武汉项目租金大幅下降，低于原合同租金，但公告显示，续租合同期收入较跟踪评估增加418.92万元。

　　具体而言，2025年跟踪评估（评估基准日2025年12月31日）分拨中心续约假设租金单价27.00元/平方/月（有效租金单价25.88元/平方/月），租金增长率2026年和2027年为0%，2028年起为3.5%/年；2026年至2028年及2029年1-10月跟踪评估中设定之租金（不含税，含管理费，下同）收入预测分别为：4255.91万元、3076.89万元、3090.93万元、2769.20万元（1-10月）。

　　本次续约后合同约定的2026年至2028年及2029年1-10月租金收入分别为：4400.76万元、3159.80万元、3271.18万元、2780.11万元人民币，相较于跟踪评估的租金收入预测变动分别为：144.85万元、82.91万元、180.25万元、10.91万元人民币，即本次续租较跟踪评估合同期预测收入合计增加418.92万元。

　　公告显示，首发评估（评估基准日2024年9月30日）分拨中心续约租金单价预测值27.60元/平方/月（有效租金单价26.45元/平方/月），本次续约后合同期内分拨中心收入相较于首发评估下降12.63万元。

　　值得注意的是，上述租金“增量”建立在评估基准已明显下移的前提之上。