【商务公寓】广州实际执行停止审批-商住房- 纠正不规范市场行为

　　4月9日，网传 广州市 规划和自然资源局外流一份发布于4月2日的内部文件——《关于停止审批商务公寓等类住宅项目的公告》（下称“通知”）。

　　4月10日，界面新闻记者向 广州市 规划和自然资源局内部多个机构证实文件可靠性。“这个我们是局内工作业务的东西，和当前的政策规章是一致的，也木有率先‘创新’。” 广州市 规划和自然资源局一内部机构人员解释。

　　该人员还表明，实际上广州过往从未承认过商务公寓的存在，“也历来没有在商业办公上审批过公寓。”

　　这份局内下发的文件，其内容显示，为了加强广州的商业服务业用地，和混合用地上建设的商业、办公及新型产业类项目管理，严遏将上述项目变相改造为具备长期居住功能的商务公寓等“类住宅”建筑的表现，并对此提出4点建议。

　　具体来看，第壹条也是最核心的建议则是：广州全市范围内停止新的公寓等类住宅项目的规划审批，且在编制土地出让方案时不能出现有关“公寓”等类住宅的描述。

　　同时，第叁点建议强调，商业建设项目的平面功能标注不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类描述；建筑应采用公共走廊、公共卫生间方式布局，不得采用单元式或住宅套型设计形式。

　　不过，建议中还提到，已经出让且规划审批通过的公寓等类住宅项目，可以根据原规定继续办理后续审批手续。

　　商务公寓的诞生，其本质是在过往住宅“水涨船高”，同时商办项目开发过剩的双因素结合下，开发商顺应市场需求而诞生的产物，用我们老家的话说叫商住两用房，即为“商住房”。

　　其土地性质通常是集体用地/国有用地，土地使用权年限在30年到70年不等。因此，消费者购入后无法获得不动产权证，构成住宅和公寓之间最大的区别。也基于此，市场上甭管是商务公寓、商办公寓、商改公寓，其性质都不变。

　　一位相关政府部门人员向界面新闻表态，其实，商务公寓属于开发商“自己创造的漏洞”，但某种水平上也属于自发的市场行为。

　　早在2017年，北京、上海就带头相继颁发严打商务公寓的政策。

　　2017年3月， 北京市 发布《关于进一步强化商业、办公类项目管理的公告》，宣布开发商的在建、在手商办类项目，购买者不得将房屋作为居住使用，再次出售时应当出售给企事业单位、社会组织。

　　同年5月，上海住房和城乡建设管理委员会发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，宣布上海将停止审批公寓式办公项目，并重新审核尚未上市销售的项目；对已批未建的项目要重新审图，发现违反规范和标准的，应依法予以撤消调整。

　　前文政府部门人员向界面新闻表示，过往在北京、上海、广州、深圳这4座一线城市中，其实仅有深圳真正承认过商务公寓的存在，还行经历“明确可以搞”，到发现问题，再到“不可以搞公寓式”的过程。

　　根据深圳政府2014年颁发的《深圳城市规划标准与准则》，“商务公寓”的用途范围是为商务人士提供中短时间商务与住宿服务，不提供学校、学前班等居住配套的办公类建筑。在2018至2020年，这三年期间深圳屡次出台商务公寓的相关政策，政府不断下场调控。

　　2018年7月31日，深圳住房和建设局出台“深四条”调控政，其中规定开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓“只租不售”。

　　到了2019年12月12日，深圳住房和建设局向媒体披露，已取消前一年出台的商务公寓“只租不售”限制。意味着商务公寓可以作为商品流通。

　　但新政颁发仅7个月后，2020年7月31日，深圳规划和自然资源局、深圳住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓的审批通知》，宣布全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批，并且鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。

　　由于市场反应激烈，彼时深圳官方还对新政进行解读。深圳规划和自然资源局、深圳住房和建设局解释，2019年11月住建部批准新的《办公建筑设计标准》（JGJ/67-2019），自2020年3月1日起实施，原《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）同时废止。新标准已经取消了公寓式办公楼。

　　上述两个部门表示，商务公寓早期在一定水平上施展了商务办公区配套的作用，但在近年来商务公寓显现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短时间住宿”的目的。

　　不过此前已批示的项目仍能继续进行，深圳仍然有存量商务公寓项目。此前《 深圳特区 报》曾于2022年4月报道，2022年二季度计划入市的36个商品住宅及商务公寓项目中，南山区的5个项目中就有2个项目为商务公寓。

　　去年9月，深圳非住宅类的商业办公物业、商务公寓等，还对港澳居民“不限套数”放开。

　　但随着广州也迎来政策收紧，商务公寓似乎迎来了尾声。结合前文内部机构人员提到广州从未承认商务公寓的举措来看，此次 广州市 规划和自然资源局在内部发布文件，更像是对过往不规范的市场行为画上最后的句号。

　　“目前已经诞生的商务公寓等类住宅项目，价格下下跌幅度度比住宅价格大很多，对不动产价格体系发生巨大的冲击，去化难度较大，给投资者、开发商造成巨大损失，无益于招商引资。” 广东省 城规院住房政策研究李宇嘉对此次广州新政表示，明确了不再审批新项目，对稳定存量价格有积极作用。

　　李宇嘉表示，未来不再有横跨住宅、非住宅之间的商办类，以后住宅就是70年产权的用地上建设，要根据生活需求配套公共设施。非住宅就是40或50年产权用地出让建设的实体空间。