9月底以来的史诗级政策，让房地产业内倍感振奋，但出险房企还未到松口气的时刻。
近期，多家房企债务重组出现新变化，有企业如融创，境内债务需要二次重组；有企业如远洋，受重组方案等细节性问题影响，债权人方面出现反对声音；可以看到，甭管是正在推动重组的、还是已出台过方案的企业，眼前的挑战只多很多。
“房企债务重组困难，一方面受限于地产市场下行，企业销售收入减少、资金流紧张，难以满足落实债务重组计划，处置资产也受到一定限制。”中指研究院企业研究总监刘水表示，房企的钱财归集能力、全球经济环境的不确定性，也给债务重组造成挑战。
企业和债权人“多空博弈”之下，出险房企能安全“上岸”么？
房企境外债重组“闯关”
房企债务违约，是本轮地产调整不可忽视的问题。公开数据显示，近几年来，行业共有60多家上市房企发生债务违约。这些企业，不仅信用层面受到影响、融资销售等也都出现断崖式下跌，有的甚至因财报难产、股票价格低迷，已经黯然退市。
推动债务整体重组，是这些出险企业“自救”的第壹步。2024年以来，多家房企境外债务整体重组取得进展，奥园、中梁境外债务重组方案落地生效，旭辉、远洋、龙光等境外债重组方案框架已基本成型、正在征求更多债权人同意。
但需要谨防的是，受行业深度调整影响，当下房企推进重组的难度仍然较高。
以远洋集团为例，近期这家国资背景的房企，陷入了漫长的重组“拉锯战”中。债权人方面的反对声音包含：远洋的境外债重组方案，优待股东和拥有抵押的债权人；利用跨组别强行通过机制来实施重组；大股东未给予更多支持；削债比例较高等。
11月15日，远洋集团举行境外债权重组电话会，由法律顾问盛德及财务顾问华利安主持召开，向债权人澄清近期市场上的误导性消息。
第壹财经获悉，针对大股东支持层面，此前美元债小组曾提出疑问， 中国人寿 签署了系列支持文件，但并未给予远洋集团财务支持。对此盛德表示，远洋集团曾与 中国人寿 签署了支持函、股权购买承诺函和谅解备忘录等文件，但这些文件其实不具备法律约束力。
据了解， 中国人寿 与远洋集团签订的支持函原文为：本支持函不意味着 中国人寿 任何形式的具有法律约束力的承诺、义务、负债、担保或责任，也不等于于维护契约或股权回购承诺。
另外，美元债小组曾指责远洋境外债重组缺乏诚意。对此盛德表示，自启动境外重组以来，远洋始终优先考虑债权人利益、公平公正地对待所有债权人。在现今艰难的经营环境下，已对方案进行多轮改进优化，并向债权人提供包含几乎全部境外资产和部分境内资产（合计超40项资产）的增信资产包，新增大量担保主体、资产抵质押等，已经做到 “应给尽给”。
针对引发争议的重组分组问题，华利安强调，远洋境外债重组的分组，是基于各组债权人的债务结构，和清算回收价值，完全合理及符合逻辑。10月18日举行的英国聆讯上，法官也同意根据现有分组进行投票和推进重组。当前的重组方案，公司应给尽给，拿出了所有可以利用的资源，也是为全体境外债权人回收价值的重组方案。
据此前远洋披露的境外债务重组框架，重组方案包含约40亿美元的公开票据和约22亿美元的银团债务，其中未偿还的债务本金部分为56.36亿美元。
根据法律结构和清算分析结果，远洋将范围内债务分为ABCD四组。A组包含银团贷款和双边贷款，涉及金额为130.4673亿港元和2.4975亿美元；B组为本金合计19.2亿美元的美元票据；C组为本金合计11.98亿美元的永续债；D组为本金6亿美元的永续债。
就不同分组，方案将按规定比例分配新贷款或票据(新债务)，扣除新债务后的剩余债务，债权人可选择发行两年期强制可转换债券(MCBs)、或1%计息新永续证券(永续证券)。
不仅是远洋，近期市场消息还显示，碧桂园向部分债权人提交了境外债务重组方案的初步条款，重组方案包含调整后的钱财流预测。预测显示，与今年早些时候同部分境外债权人分享的估计值相比，该公司对未来几年资金流的期待下降。
其它房企的境外债重组，也有新进展传出。10月28日，旭辉控股集团发布公告称，截至10月27日，合计持有适用债务约77.88%的债权人已正式签订或加入重组支持协议（RSA），这标志着旭辉的境外债务重组，已符合进入法庭流程的要求。
“房企债务重组困难，一方面受限于房地产市场下行，企业销售收入减少、资金流紧张，难以满足落实债务重组计划，处置资产也受到一定水平限制。”刘水告诉第壹财经，另外，房企资金多数沉淀在底层项目公司，资金归集能力受到很大水平限制。全球经济环境的不确定性，尤其是利率变动和汇率波动，也给境外债务重组造成额外挑战。
境内债或现二次重组潮
境外债重组多方拉锯之余，房企境内债面临的压力也不小。
“过去几年，很多房企始终在解决境外债务的重组问题，包含削债、 债转股 等方式，可是对很多房企而言，境内债压力同样不小。”一名证券机构科研人员表示，很多房企在境内债务展期后，本金额没有减少，但利息压力却越来越大，已到了“连利息都还不上”的境界。
目前，早在2023年便完成境内外债务重组的融创，又推出境内债二次重组方案，包含现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期等四个选项。
第壹是现金要约收购。融创房地产拟使用现金，根据每张债券面值18%的价钱，发起现金要约购回，累计购回所使用的资 金总金额，预计不高于8亿元人民币。接纳债券本金上限约44亿元人民币。
第贰是股票及/或股票经济收益权兑付方案，向特殊目的信托增发特定数量的股票，并以相应股票变现所获等额境内资金，偿付债券持有人，方案接纳债券本金预计约30亿元人民币。
第叁是以资抵债方案，融创拟将其附属公司所持特定资产的 利润权，委托给信托公司成立服务型信托，并以服务信托份额折价置换债券，方案接纳债券本金上限约41亿元人民币。
第四是则全额长展期方案。若本次境内债务重组顺畅落地，融创将在上述选项完成后，现金支付选择展期方案的债券约1%本金；剩余本金则将展期至2034年6月9日。
克而瑞表示，与上一轮境内债展期不同，融创本次债务重组关键是“削债”，因涉及利益让步，本轮谈判或更加艰难。好比现金清偿及 债转股 ，虽能获得现金或上市股票等资产，但折价严重；以资抵债，债权人获得的是信托份额，高度依赖底层资产的客观情况。
刘水表示，房企债务重组与自身资质相关，企业资产质量和未来资金流预期，会影响债权人对重组方案的接受水平；企业债务结构的复杂水平，和项目资产多、分布广、可能受到司法程序影响等原因，都可能增加房企债务重组的困难水平。
即便存在拉锯与困难，房企境内债再次重组硬是不可避免。
华泰证券 表示，出险房企对境内债务的重组方式较为单一，基本以部分或全部公开市场债券的展期为主。随同着时间推移，部分房企可能面临再度展期的压力，债券之外，银行、信托贷款等其它有息负债的逾期问题亦亟待化解。预计部分房企可能参照境外债务的重组模式，针对境内债务推出系统性化债方案，缓解中短时间流动性压力、构建更可持续的资本架构。
国泰君安 表示，9月24日央行发布会是本轮地产行业政策的拐点，相较于过去，此次政策步伐跟随紧凑，充分体现了止跌回稳的决心。地产进入新阶段，预计资产整合和重组将成为接着的关键，境内债务重组将有提速的可能，这也属于风险化解的范畴。
刘水表示，房企真正走出危机，还需要市场回暖支持。9月底中央系列举措，有效地提振了市场信心，若各项政策加力并较快落实，四季度市场有望迎来边际改善。房企应紧抓“因城施策”窗口期，加速布局较好项目的销售去化，快速回笼资金，增强偿债能力。