【陆家嘴】浦东豪宅入市，能否缓解陆家嘴偿债压力？

　　近期，上海豪华住宅市场持续热销，中海地产、融创等开发的项目再现开盘“日光”的千人“抢房”盛况。

　　很多房企都准备搭乘这一波流量快车，在今年四季度推出高端项目“抢收”业绩。好比融创外滩壹号院、融创上海壹号院、绿城中国徐汇滨江项目、香港置地启元等等，其中 陆家嘴 太古源源邸项目更以“太古地产内地首个住宅项目”而吸睛。

　　值得注意的是， 陆家嘴 太古源源邸的两大合作方 陆家嘴 集团（600663.SH）与太古地产（01972.HK）分别是内地与香港老牌房企，各自在商业领域具有一定地位与代表性。强强联手开发豪华住宅项目背后，是两家企业均面临近年来营业收入利润双双下滑的格局。其中，作为地方国资的 陆家嘴 ，已连续三个季报节点出现利润下滑。

　　公开信息显示，即将入市的 陆家嘴 太古源源邸首开50套房源，总货值约为29亿元人民币。很显然，在售货值其实不能完全覆盖 陆家嘴 三季报披露的上百亿元短时间借款。即便加上另一即将开售的新盘世纪臻邸约10亿元的货值，现金回流规模与债务相比也略显局促。

　　利润下滑、短债上升

　　今年前三季度， 陆家嘴 的经营业绩其实不乐观。前三季度，公司营业收入69.09亿元人民币，同比增长14.50%；归母净收入10.55亿元人民币，同比下降3.76%；

　　按单季度数据看，公司虽然营业收入保持同比增长，但第壹季度、第贰季度、第叁季度的归母净收入分别同比减少了4.78%、21.24%、3.76%。

　　这时， 陆家嘴 的短时间债务上涨，资金压力增大。

　　三季报显示，直到今天年9月底， 陆家嘴 一年内到期的短时间债务已高达322亿元人民币，其中短时间借款188.2亿元人民币，一年内到期的非流动负债133.6亿元人民币。而同期 陆家嘴 的在手现金仅为70亿元人民币，现金短债比仅为0.21，相比2023年末的0.31降低了很多。

　　另外， 陆家嘴 现金获取能力也不容乐观。今年前9个月， 陆家嘴 经营活动引发的钱财流净额为47.13亿元人民币，同比大幅下滑39%。同期，公司的融资性资金流净额也是净流出状态，净流出80.7亿元人民币，同比大幅下滑1034.88%。

　　对于公司业绩下滑，分析人士认为有两个因素。首先，房地产销售规模在下滑。今年1-9月， 陆家嘴 实现房地产租赁资金流入32.05亿元人民币，其中权益资金流入26.31亿元人民币，同比下滑了8%；住宅物业的销售金额全口径为33.88亿元人民币，同比下滑了67%，其中权益金额仅23.42亿元人民币，同比下滑67%；回款方面，住宅物业的全口径销售资金流入为36.81亿元人民币，同比下滑65%，权益资金流入25.93%，同比下滑64%。

　　这时，受行业下行影响， 陆家嘴 过去因低价拿地造成的收益空间也被削弱。

　　值得强调的是，尽管这几年房地产萧条，但 陆家嘴 不仅保持着持续分红，而且现金分红的比率还特别高。2016年至2023年， 陆家嘴 的资 金分红比例维持在很多于50%的高水平。已披露的2024年三季报的分红方案显示，现金分红比例也达到30%。

　　投资策略存疑

　　 陆家嘴 是上海房企，2004年第壹次走出上海，进入天津拿地开发。

　　在房地产业扩张大潮下，2016年， 陆家嘴 开启收并购大幕，分别以94.89亿元收购上海 陆家嘴 金融发展有限公司88.20%股权，84.25亿元竞拍苏州绿岸房地产开发有限公司95%股权，以34.13亿元收购绿地金融持有的上海申万置业有限公司100%的股权及后者的债务。

　　这三笔投资在半年时间之内完成，累计耗资213.27亿元人民币。相比之下， 陆家嘴 2016年初的净资产也只有265亿元人民币。并购之后， 陆家嘴 资产负债率从2016年中的69.7%升高至年末的74.6%。

　　近两年，房地产企业风险不断袒露，民营房企大多缩表发展，但 陆家嘴 并未停止扩张步伐。

　　2023年3月， 陆家嘴 通过重大资产重组方式，以133.19亿元收购控股股东4处资产，其中包含了引入太古地产作为重要投资方的 陆家嘴 太古源大型综合体项目。

　　2024年4月， 陆家嘴 通过股权收购的形式，以147.78亿元获取三林滨江土地资产包，其中包含了目前在售的前滩公馆项目。

　　多元业态方面， 陆家嘴 在租赁、文旅板块有所发力。2024年3月30日， 陆家嘴 集团旗下租赁住宅品牌“ 陆家嘴 乐居(L HOME)”最新租赁项目“浦电雍萃”正式开业。直到今天，“ 陆家嘴 乐居（L HOME）”已拥有13个在营租赁住宅项目，一共4610套房源。

　　最近，上海东方乐城文化旅游发展有限公司成立，由 陆家嘴 全资持股。

　　分析人士认为，相比传统房地产开发，这两大业务板块的钱财流速更慢，资金沉淀量更大。

　　镜鉴咨询开创人张宏伟分析认为，作为浦东新区下属国资平台公司， 陆家嘴 其实不是纯粹的房地产开发企业，而承担一些多元化职能，好比土地一级开发、保租房等，同时还兼顾区域规划的产业需求。

　　但要缓解资金压力，仍然要依靠房地产销售造成的周转。

　　梳理公开资料可见， 陆家嘴 目前在售的前滩天汇已经进入尾盘；前滩公馆一期于2024年9月开售，225套房源销售情况良好，二期已于10月底加推。今年四季度，太古源源邸和世纪臻邸将要入市。

　　分析人士指出，就货值来看，即便这些项目实现热销，也难以覆盖 陆家嘴 的短时间借款。未来一段时期，进行债务置换是公司可能实施的方案。但总体来看，如何处置庞大的存货规模，仍是公司务必要研究的问题。

　　截直到今天年9月底， 陆家嘴 的存货货值已高达627.63亿元人民币，同比增长5.64%。