【中交地产】中交地产-退房- 千亿梦碎后将转型轻资产业务

　　又一家房企要剥离地产开发业务。不久前， 中交地产 公告称，拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司（简称“中交房地产集团”）。

　　前有 华远地产 、美的置业、 格力地产 “退房”，今有 中交地产 舍弃“房开”业务，这背后，除了房地产行业深度调整下开发业务萎缩、销售金额下降外，房企业绩也面临着亏损等局面，进而影响着上市平台的股票价格、市值和退市风险等。

　　剥离房地产开发业务，聚焦轻资产业务

　　 中交地产 公告称，拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东中交房地产集团，本次交易涉及的具体资产范围尚需交易双方进一步协商确定。本次交易拟采用现金方式。

　　对于交易标的，公告称，为公司房地产开发业务相关的资产和负债，涉及的具体交易标的范畴尚需交易双方进一步协商确定。

　　目前， 中交地产 的主要业务为房地产开发与销售、租赁。通过此次交易， 中交地产 将名下房地产开发业务相关资产、负债置出。

　　对于未来业务， 中交地产 称，将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

　　对于此次交易， 中交地产 表示，有助于改善公司资产质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。

　　“退房”自救，能否开脱ST风险？

　　前有 华远地产 、美的置业、 格力地产 “退房”，今有 中交地产 剥离“房开”业务，其实其实不意外。这背后，与业绩下滑有着直接的关系。

　　同一时间， 中交地产 披露了2024年度业绩预告，归属于上市公司股东的净收入亏损约53亿元人民币，上年同期是16.73亿元；扣除非我们时常性损益后的净收入亏损约54亿元人民币，上年同期是17.19亿元；基本收益亏损约7.33元/股，上年同期是亏损2.41元/股。

　　可以看出， 中交地产 的亏损额有扩大之势。

　　对于归母净收入较上年同期下降， 中交地产 称主要有三大原因，首先是公司房地产开发业务交付排期不同，本期达到交付条件的项目较上年同期有所减少，同时在市场竞争日趋激烈的环境下，为加速库存去化和资金回笼，公司调整销售策略，造成报告期内交付项目的毛利率同比有所下降。

　　其次，随着竣备的房地产项目增加，公司费用化利息增加，本期财务费用较上年同期有所上升。

　　第叁，报告期内公司部分房地产项目存在减值迹象，公司根据会计准则对存货减值进行初步测试，基于谨慎性原则，对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失。

　　而随着业绩下滑， 中交地产 这个上市平台也面临着可能被ST的危险。

　　 中交地产 近日发布了“关于公司股票可能被实行退市风险警示的提示性公告”。公告称， 中交地产 预计2024年度期末归母净资产为负，根据现行《深圳证交所股票上市规则》9.3.1条规定，在公司2024年度报告披露后，公司股票交易可能被实施退市风险警示（股票简称前冠以“*ST”字样）。

　　如若剥离“房开”业务，那么 中交地产 或许能开脱被ST的命运。不过，在发布剥离房地产业务后， 中交地产 股票价格连续三日下跌，累计下下跌幅度度在20%左右。

　　 广东省 城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，商品房市场快速下行，尤其是中小型上市房企，规模萎缩的态势更加明显，会有越来越多的中小上市房企退出或收缩地产主业，这既是市值管理使然，也是顺应行业发展方向。

　　千亿梦碎，转型之路其实其实不是易事

　　虽为央企，可是相比于中海地产、 保利发展 、 招商蛇口 等， 中交地产 的规模其实其实不大，存在感却不低，尤其是十年前母公司中交集团以“白衣骑士”的身份驰援陷入资金链危机的绿城中国，使其成为舆论焦点。

　　尔后几年， 中交地产 开始发力。2019年7月，李永前任职 中交地产 总裁一职，提出“2020年销售金额冲刺500亿元、2023年在千亿元之上、进入央企前三”的目标，而在那一年， 中交地产 的销售规模还不到300亿元人民币。

　　2020年， 中交地产 实现全口径签约销售面积242万平方，签约销售金额533亿元人民币，同比增长81.37%，2021年增至560亿元人民币。不过尔后赶上房地产市场持续的深度调整， 中交地产 销售金额出现下滑，2022年、2023年其签约销售金额分别为458亿元、373.61亿元人民币。

　　2024年1-9月， 中交地产 实现全口径签约销售金额123.40亿元人民币，较上年同期减少58.45%；权益口径签约销售金额87.39亿元人民币，较上年同期减少59.48%。

　　而在下半年， 中交地产 出现大规模的人事变动。2024年9月份，李永前申请辞去公司老总、董事会战略与执行委员会委员、董事会提名委员会委员职务。当年11月份，叶朝锋、赵吉柱、汪剑平因工作变动申请辞去董事职务，何平、王剑因工作原因申请辞去副总裁职务。

　　于地产出现深度调整之初喊出千亿目标， 中交地产 野心虽大，可是并未赶上快速扩大规模的好时机，同时，不稳定的人事关系，也令管理存在变数。

　　其实，早在2023年， 中交地产 财务报表就第壹次出现亏损。2023年， 中交地产 实现营业收入324.68亿元人民币，同比下滑15.59%；对应归母净收入由盈转亏，为-16.73亿元人民币。

　　在业内人士看来，如果连续亏损，势必影响上市平台“ 中交地产 ”。而剥离重资产开发业务，能让其在财务上实现“减负前行”，同时减轻负债压力，提升抵御风险能力。

　　不过，对于 中交地产 而言，物业管理与代建项目管理收入在整个收入体系占比非常低。根据2024年上半年的财务报告，在 中交地产 的营业收入中，房地产开发占比98.90%，物业管理占比0.06%，代建项目管理费收入占比0.31%，如果剥离地产开发，剩下的规模又能否支撑起市值管理？