【绿城中国】5亿美元 绿城中国高息美元债-破冰- 行业融资曙光与风险溢价之困

　　房企美元债再现，发债方是绿城中国（HK03900，股票价格9.91港元，市值251.15亿港元），两笔合计5亿美元。

　　不过，此次房企美元债重启显现双高，即金额高和利率高。

　　2月18日晚间，绿城中国发布公告，计划增发本金总额1.5亿美元的优先票据，该票据将与2月13日公布的本金总额3.5亿美元的原始票据，构成同一系列票据，年化率为8.45%。增发后，绿城中国此次融资本金总额升至5亿美元，均将于2028年到期，其中新发的1.5亿美元票据发售价为票据本金的100.5%，发行收益率8.258%。

　　绿城中国2月21日晚间向《每日经济新闻》记者表示：“此次发行优先票据不仅是公司优化债务结构、拓宽融资渠道的重要举措，也为中资地产美元债市场重启打开了窗口，展现了市场对优质房企的信心恢复，为行业融资环境改善提供了积极信号。”

　　“绿城中国成功发行美元债，标志着在房企美元债市场长期低迷后的一次‘破冰’。这既代表了相关企业的投融资能力持续恢复，也说明外部金融机构等对我国房地产市场和企业的信心。”上海易居房地产研究院副院长严跃进接受每经记者采访时表示。

　　房企融资环境在持续改善

　　中指研究院统计显示，整个2024年，房地产行业海外债发行规模仅为69.0亿元人民币，同比下降69.5%。2025年1月房地产企业债券融资总额为509.8亿元人民币，但信用债和ABS仍是庄家，分别占比51.3%和48.7%。

　　中指研究院企业研究总监刘水曾指出，房地产开发企业到位资金规模延续2022年以来的下降态势，实际融资环境仍未明显回暖。2025年房地产市场恢复仍面临诸多挑战，企业还是应提前规画资金流，充分利用各类融资政策支持以增加资金流入。

　　在此环境下，绿城我国的5亿美元为行业造成了破冰契机。

　　严跃进认为：“房企融资环境在持续改善。绿城中国发行美元债，也为其它优质房企融资提供了很好的示范效应，有助于推动更多房企重启境外融资。具备优质资产、良好信誉和稳健经营的房企，在国际资本市场上将获得更多融资支持。在2025年房地产市场止跌回稳、稳中向好的发展进程中，也将持续助力企业的向好发展。”

　　但也有投资人士对每经记者指出，由于行业整体原因和房企出险等不确定因素，目前海外投资人对于房企美元债的态度仍非常谨慎。

　　其实，2025年房企仍然面临严峻的偿债压力。克而瑞在报告中提及，2024年房企债券到期规模达4828亿元人民币，而发行规模仅2158亿元人民币，房企无法通过借新还旧覆盖到期债务。由于近年来很多房企选择将债务展期或置换，在此环境下2025年债务到期规模甚至高于2024年，达5257亿元人民币。

　　现阶段海外融资“风险溢价”仍是最大风险

　　据绿城中国方面透露，本次发行是2021年以来亚洲最大规模高收益房地产美元债券发行。

　　每经记者了解到，8.45%的利率，在近年来为数不多的房企境外债融资中，属于较高水平。据克而瑞，由于2024年仅监测到越秀地产与五矿发行境外债券，票息区间在4%～4.6%，经测算境外债券融资平均成本为4.18%。

　　不仅如此，这一利率水平和公司平均融资成本相比也高出了一大截。近几年，绿城中国不断压低融资成本和缩减负债规模，一方面，截至2024年6月底，境外债务比重已经从2023年的16.2%降至15.5%，同时绿城中国一年内到期债务占总债务比例为23.8%；另一方面，融资成本也在不断下降，2023年绿城中国平均融资成本降到4.3%；2024年中期降至4.0%。

　　令人不解的是，绿城中国既然可以在境内获得低息融资，为何要去发行高利率的美元债？每经记者就此采访了多位专家，有各种猜想，但没有达成共识。

　　而不久前，绿城中国发布盈利警告，预计截至2024年12月31日，公司股东应占利润同比2023年的人民币31.18亿元下降50%以内。

　　不过，从业绩和拿地表现来看，2024年，绿城中国全口径销售1718.3亿元人民币，位列克而瑞中国房地产企业销售榜第6名；新增土地货值1147亿元人民币，在新增货值榜位列第4位。进入2025年，绿城中国又在杭州、南京等地继续溢价拿地。

　　在这样的环境下，行业内其它房企是否具备同样的发债条件仍待观察。但即便具备相应的条件，美元债高企的利率，仍然令诸多房企“又爱又恨”。

　　“从全行业角度看，美元债利率高企的第贰大起因是发债的急迫水平。”严跃进分析，若是企业本身有即将到期的债务，也充分理解“未兑付”对企业的巨大杀伤力，那么融资急迫性就会明显提高。此时快速融资是企业快速改善资金状况，防范债务兑付风险公开化的重要手段，融资成本自然会提高。