继北京之后，上海也终于迎来不动产信托登记试点。
5月27日，中共上海委金融委员会办公室、 国家金融监督管理总局上海监管局、 上海规划和自然资源局、国家税务总局上海税务局、上海民政局、浦东新区人民政府联合发布了《关于开展不动产信托登记试点的公告》（下称“《通知》”），自印发之日起试行一年。
据记者了解，上海不动产信托登记试点的首批项目落地有望。上海信托对记者表示，先前上海信托全程参与了此项试点工作政策的推出，目前正在响应监管精神，积极推动首批项目落地。
在上海此次发文之前，已经有多地在关于不动产信托登记领域作出探索，最近的一个突破性进展是北京在去年末率先发文开展不动产信托财产登记试点。今年4月， 北京市 “双首单”不动产信托财产登记项目正式落地，国投泰康信托和外贸信托拔得头筹。
与北京相比，有行业人士认为上海的《通知》在适用范围、办理流程、协同机制等方面均有所创新，在北京试点基础上的改进显而易见。但也有多位行业人士、法律人士在采访中提及，此次通知的不足之处也在于，仍然没有明确不动产作为信托财产的非交易过户性质，税收政策仍然没有明确等。
应用场景拓展至慈善、养老等领域
南开大学法学院教授韩良将此次通知中的“上海特色”总结为四点：上海将不动产的资产服务信托与慈善信托一起试点，拓展了北京、杭州的试点范围；试点的相关行政与监管职能部门有六个，大大超出了北京、杭州的试点范围；程序上更加完整、详细；增加了信托产品登记完成后，信托受益人可向信托登记公司申请办理信托受益权证。
多位行业人士认为，《通知》中明确提及在慈善、养老、特需等应用场景的拓展是最明显的创新之一。这时，涉及金融、规资、税务、民政、浦东新区政府的六个部门联合发文，也表现出上海相关部门的论证严谨和对该项工作的高度重视。
如在适用范围方面，《通知》明确，“上海辖内信托机构与上海区两级民政部门登记认定的慈善组织通过双受托人模式，以在上海行政区域范围内的不动产开展不动产慈善信托业务的，适用本通知”。在相关要求方面，也明确提出“鼓励围绕养老助老、特殊需要、家庭服务、 公益慈善、风险处置等场景设计信托服务模式，规范开展不动产信托业务”。
华北某信托公司慈善信托责任人对记者表示，这次上海六大政府部门联合出台不动产信托试点政策，充分说明政府部门已经认识到信托制度在慈善、养老、特需等民生领域的重要应用，有非常强的示范作用，后续或将带动推动类似政策在其它省市落地。
浙金信托研究创新部总经理肖鑫对记者分析，对照来看，北京更为偏重不动产登记加注环节，上海模式亮点突出，明确提出慈善公益等应用场景，这也是其最大创新之处。
上海功承瀛泰律师事务所律师唐潮认为，《通知》明确了慈善组织与信托公司合作通过双受托人模式备案不动产慈善信托的适用情形，较北京的试点的确是进步之一。但反过而言，《通知》仍然将能够办理不动产信托登记的受托人主体限定为信托公司，并没有全面放开，还是属于一种较为谨慎的安排。
为不动产“出”信托提供可操作路径
另外一个重要创新还在于，《通知》既考虑了不动产信托登记的设立环节，还考虑了持有和终止环节的相关问题，为不动产“出”信托提供了可操作的路径。
《通知》在办理流程的办理信托财产登记部分中，从不动产并入信托、信托财产分配或处置两个角度作出进一步阐释。
在不动产并入信托时，上海的《通知》在表述上与北京类似，要求委托人和受托机构应当向不动产登记机构提出登记申请，提交信托文件、契税完税（或减免税）凭据、信托登记公司出具的登记证明文件和不动产登记机构要求的其它材料。
而在信托财产分配或处置时，《通知》明确提及，信托存续期间或信托终止时，以不动产分配信托利益或处置不动产的，相关当事人和受托机构应当向不动产登记机构提出登记申请，不动产登记机构根据信托文件、契税完税（或减免税）凭据、信托登记公司出具的登记证明文件和不动产登记机构要求的其它材料办理转移登记，并删除“信托财产”相关标注。
《通知》同时提到，因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的证明文件造成权属发生转移，或人民政府、人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的生效决定办理不动产登记的，根据有关规定执行。
唐潮对记者表示，不动产“出”信托这部分内容北京试点并未涉及，此次完善对于信托财产的整体规划有很大意义。同时，上海试点与北京一样，都留出了根据发生效力的法律文件进行权属转移的路径，本质就是留出了通过诉讼和执行完成不动产信托登记空间。但在具体操作层面，自然人或其它适格受托人其实其实不在本次《通知》的适用范围内，可否凭判决书办理不动产信托登记尚未可知。
肖鑫同样提及《通知》在司法环节的相关考量。他认为，《通知》进一步明确提出司法环节对信托状态下的不动产的独立性或司法界定与处置有了更多考量，好比要多方协调且有司法解释、经典判例等期许。
实现全流程闭环办理
同时值得注意的，还有在办理流程方面的创新，构建了不动产信托财产“信托产品预登记—申请出具证明文件—办理信托财产登记—反馈登记结果”全周期的办理流程，从预登记到信托财产分配或处置等环节全流程闭环办理。
与北京此前试点相比，上海此次发布的《通知》在办理流程中增加了“反馈登记结果”环节，提出信托机构完成信托财产登记后，在办理信托产品登记时，一并提交不动产登记机构出具的注记信托财产的不动产权证书。信托产品登记完成后，信托受益人可向信托登记公司申请办理信托受益权证。
肖鑫认为，对登记的反馈、中信登的证明文件和未来受益人可以申请权益凭据等，均是对北京版流程环节的细化，均属于在流程方面的创新。
华北一位业内人士对记者分析，与此前北京的试点相比，上海信托登记流程的优化在于强调后端的结果反馈。这也就意味着，在办完权属登记部门的过户后，相关结果反馈给中信登，相当于形成一个闭环。而受益人也可通过中信登申请一个类似房本的权证，一定水平上为解决“委托人虽有信托合同，但房本不在了，或受益人虽享有受益权，但手里啥也木有”的疑惑，提供了处理问题的思路。
税收政策等仍待细化
采访中多位业内人士、法律人士也提及了此次《通知》仍有部分政策尚待优化，如税费等领域。
在《通知》原文中，除不动产“进出”信托的有关规定中提及需提交契税完税（或减免税）凭据外，还在其它事项中提及，“不动产信托业务涉及相关税收的，根据相应税收政策办理”。
韩良坦言，《通知》仍然没有明确不动产作为信托财产的非交易过户性质，税收政策仍然没有明确。
唐潮进一步分析认为，从本次《通知》内容来看，不动产“进出”信托，都涉及提供“契税完税（或减免税）凭据”的要求。目前尚无法确定，具体税收政策将会做出何种安排，和个案中的税收安排是否可以视为未来不动产作为信托财产纳税的明确规则。如果“进出”信托都参照“交易”行为分别进行征税的，对于不动产信托的落地仍然是一大障碍。
华北某信托公司慈善信托责任人坦言，“遗憾的是登记进程中的税收减免政策还是没有”。但谈及税收，他也直言这或其实其实不是地方税务部门可以直接表态的，或仍需寄希望于国家层面相关政策尽早出台。
肖鑫同样表示，京沪两地试点中的不足之处均在于避开了税费问题，“因为是试点，所以也能理解”。目前从《通知》本身看不到税收入与支出持，如果在此领域有所突破仍需税务部门出具相关细则。
除此之外，也有法律人士提及仍有政策套利等遗留问题待解决。
唐潮认为，本次上海试点在北京试点基础上的改进是显而易见的，但部分北京试点的遗留问题仍然没有处理，例如要求委托人与受托人签订信托文件，变相排除了遗嘱信托办理不动产信托登记的可能。另外还可能存在通过设立不动产信托回避限购政策进行套利的空间，此类问题就有待后续税收政策的明确和监管的跟进来处理。
唐潮同时也坦言，在信托登记和税收制度上的任何一点尝试和进步都意味着境内民事信托仍然具有自身的生命力和适用价值。“虽然我其实其实不认为本次上海试点将会催生出大量的不动产信托需求，因为基本的税收成本问题并没有获得明确的解决。选择不动产信托的仍然会是一些有刚需的委托人，但这部分委托人的燃眉之急可以得到部分解决就已经有其社会价值了。”