【美凯龙】美凯龙回复问询函 - 详解调整投资性房地产价值核心因素

　　2月14日， 美凯龙 （601828.SH）发布对上海证交所关于业绩预告相关事项的监察管理工作函的回应公告。公告显示，上海证交所针对 美凯龙 的业绩预告提出2个问题，包含投资性房地产公允价值变动的原因、合理性，和其它资产减值损失的依据、原因、合理性。

　　 美凯龙 此前发布的业绩预告显示，公司对所持有的投资性房地产项目进行公允价值变动损失的调整，涉及金额约126亿~215亿元；公司根据各项资产最新可回收情况初步测算，计提相应的减值准备约45亿~57亿元人民币。

　　对于投资性房地产公允价值变动，监管函要求公司结合所处行业和市场环境变化、经营状况等，说明三点：第壹，投资性房地产公允价值下跌的原因和合理性，与收入和出租率下滑水平的匹配性；第贰，报告期投资性房地产公允价值变动的合理性；第叁，前期公允价值确认是否充分。

　　 美凯龙 称，公司2025年投资性房地产公允价值大幅度下降，主要是公司行业和市场环境连续两年的明显变化，和公司近两年业绩的大幅波动造成的期待变化造成。作为家居零售领域的领军企业， 美凯龙 的经营表现与房地产行业的景气度高度相关。国家统计局数据显示，2023年~2025年期间，全国房地产开发投资连续三年同比明显下降，其中2023年同比降低了9.6%，2024年同比降低了10.6%，2025年同比降低了17.2%。2023年~2025年家居建材需求疲软，也造成公司连续三年租赁及管理收入的明显下滑，由2022年度的78.68亿元降低至2025年度预计的48.82亿元人民币。

　　管理层租金价格修复预期减弱是本次公允价值大幅下调的核心驱动因素。随着2025年全年的房地产统计数据出台，和公司2025年度实际经营数据的显现，支撑投资性房地产估值的租金价格修复预期发生了根本性的转变，直接造成了今年度公允价值下调幅度远超过往年度水平。管理层在今年度对于租金增长率从“短时间政策刺激下的修复”调整为“中长期内于当前低位企稳”。

　　基于宏观环境变化、期间经营数据疲软和中长期行业转型压力三重因素共同影响， 美凯龙 下调投资性房地产公允价值。 美凯龙 称，整个过程遵循了公认的会计准则和评估规范，租金增长预期的调整具有充分的商业现实和数据支撑，会计处理及时、审慎。此次调整使公司财务报表更加真实、公允地反映了行业深度调整期公司核心资产的当前价值，有益于维护财务报表的可靠性和投资人的长远利益。

　　关于前期公允价值确认是否充分， 美凯龙 表示，公司2023年、2024年及2025年前三季度已累计确认公允价值净损失约61亿元人民币，体现了会计处理的谨慎性，并未在行业下行早期高估资产价值。公司在当时刺激政策的环境下，基于实际租金单价、出租率及市场调研数据，采用的评估参数是正确的，其确认的公允价值变动反映了当时市场共识下的最佳估计。

　　另外，对于其它资产计提相应的减值准备约45亿~57亿元人民币，该项调整主要是结合土地平整收益权及项目开发支出、长期股权投资、财务资助、应收账款和合同资产等各项资产最新的可回收情况，对截至2025年末各类资产的可回收金额进行了初步测算的结果。 美凯龙 认为，根据企业会计准则的规定，对各项资产的可回收情况进行了测算并进行了相应的会计处理，计提减值准备的依据充分，并进行了恰当的会计处理。

　　一位长期跟踪家居行业的分析人士表示， 美凯龙 对投资性房地产公允价值的下降和各类减值准备的计提，账面调整符合规定，但不涉及现金支出，不影响公司持有物业创造资金流的能力，不影响公司整体经营的止跌企稳，和不改变公司出租率和经营活动净流入已改善的现状。

　　当前，在新管理层的率领下， 美凯龙 顺应国家“十五五”规划及新的市场环境，主动调整，将战略定位升级为“家居生活新商业运营商与家居产业生态服务商”，聚焦家居主业升级，同时拓展家居产业生态服务，缔造第贰增长曲线，实现规模价值双提升。