【徐家俊】董事会大改组 - 千亿金地的决心与考验

　　告别掌舵25年的前老总凌克， 金地集团 （600383.SH）近日迎来新任一把手。

　　公告显示，3月17日， 金地集团 第九届董事会选举徐家俊为公司第九届董事会老总。徐家俊现任 金地集团 顶级副总裁、董事会秘书，兼任金地商置（0535.HK）行政总裁。在此次当选老总之前，他已经服务金地20年。

　　这时，深圳福田投资控股有限公司（ 金地集团 第贰大股东，以下简称“福田投控”）老总季彤被选举为 金地集团 第九届董事会副老总，徐家俊、季彤等6人被提名为第十届董事会非独立董事候选人，吴鹏程、李普伟等4人为第十届董事会独立董事候选人。

　　至此， 金地集团 新一届董事会结构基本成形。其中，来自富德生命人寿保险股份有限公司（ 金地集团 第壹大股东，以下简称“生命人寿”）、福田投控的候选董事分别为3席、1席；来自金地经营团队的候选董事为2席；独立董事候选人4位；中小股东代表董事1位。

　　 金地集团 方面对《中国经营报》记者表示，公司第十届董事会候选董事将形成多元、均衡的董事会结构，能充分施展混合所有制的优势。

　　老将上任老总

　　由徐家俊正式接棒新任老总之前， 金地集团 总裁黄俊灿在凌克辞职后已经代行老总职务5个月。彼时，市场视其为凌克的接班人，有望率领公司向前发展。

　　但据近日公告， 金地集团 新任老总另有人选，而黄俊灿也不再参与新一届董事会董事提名，他的第九届董事会董事任期已经届满。作为地产黄金一代的金牌职业经理人，黄俊灿自1992年大学结业后就加入 金地集团 ，从一线工程师一直做到集团总裁。

　　 金地集团 方面对记者说，黄俊灿由于个人发展原因，不参与第十届董事会董事提名。而据接近金地人士透露，黄俊灿希望将更多时间投放在个人发展事务方面。至于黄俊灿是否将辞去现有职务， 金地集团 方面则未有透露。

　　黄俊灿去留未知，但徐家俊已经就位。

　　徐家俊是一个“75后”，今年46岁。他结业于上海财经大学，获得管理学硕士学位。公告显示，徐家俊历任 金地集团 行政管理部副总经理、监事会职工代表监事、人力资源部总经理。

　　 金地集团 方面表示，徐家俊在地产多业态经营方面拥有丰富和全面的管理经验，熟谙资本市场，在金融与资本运作等相关领域获得了广泛认可。“在近年来的行业调整期，徐家俊牵头在融资、投资者关系等方面做了大量工作，为保障金地的钱财流安全施展了无足轻重的作用。其管理能力和丰富的业务经验，获得了各方股东、外部机构和公司经营团队的一致认可。”

　　而在徐家俊率领下的新一届 金地集团 董事会结构，与以往也有所不同。

　　第十届董事会董事候选人中，徐文渊、徐倩、李荣辉均在生命人寿及其关联方担任高管；季彤为福田投控老总；金地经营团队方面包含徐家俊及一位职工董事，职工董事将由公司职工代表大会另行选举发生；独立董事候选人分别为吴鹏程、李普伟、谭旭明、刘中，四人专业背景多元，涉及律师、会计师等领域。

　　记者了解到，为更好地保障中小股东利益，此次董事会提名还加入了一位中小股东代表董事王老豹，这一设定引起了市场广泛关注。直到今天，王老豹持有 金地集团 股份1005万股。

　　而原董事会成员，同时是“凌克时代”的6位管理层——黄俊灿、陈必安、孙聚义、林胜德、韦传军、罗胜均不再参与公司第十届董事会董事提名。

　　多管齐下降负债

　　调整过后， 金地集团 第十届董事会成员人数从第九届的14名减少至11名，金地系背景的管理层从6名减少至2名，但生命人寿方面的席位从1个增加至3个，其话语权在未来企业经营中有望逐步扩大。

　　值得强调的是， 金地集团 于去年12月通过更改章程新增的副老总职位由季彤担任。市场对此其实不意外，毕竟，福田投控此前已对 金地集团 的经营逐渐提供支持。截至2023年年末，福田投控对 金地集团 持股7.79%。生命人寿对 金地集团 的持股比例为21.69%。

　　2023年12月29日， 金地集团 公告将总部原址的百万平方综合体——深圳金地环湾城项目的51% 股权转让 予福田投控，交易对价约32.5亿元人民币。交易完成后， 金地集团 不再持有项目公司股权。

　　就上述交易， 金地集团 预计可收回资金超过30亿元人民币。“此次项目股权出售事项，将提高公司资产周转率，为公司的一般营运资金造成额外资金流入。”黄俊灿彼时表示。

　　福田投控伸出援手背后， 金地集团 近年面临偿债高峰压力。 信达证券 引用Wind数据指出，2024年， 金地集团 境内公开债到期本息约180.8亿元人民币，境外公开债到期本息约5.04亿元人民币。

　　通过出售资产、打通融资渠道等方式， 金地集团 在2023年的债务规模有所下降。年报显示，截至2023年12月末， 金地集团 有息负债919.06亿元人民币，同比下降约20.2%。其中，银行借款占比为75.52%，公开市场融资占比为24.48%。债务融资加权平均成本为4.36%。

　　3月20日， 金地集团 方面对外表示，已将3月22日到期的“16金地02”债券兑付资金全额汇入指定银行账户，本息兑付款合计约11.39亿元人民币。这是 金地集团 近30天以来偿付的第叁笔公开市场债务。此前30天内， 金地集团 获得两笔总额65亿元的银行借款，并顺畅偿付了两笔总额合计35亿元的公开市场债务。

　　量入为出“活下去”

　　眼下， 金地集团 所面临的不只是自身债务造成的偿付压力，还有房地产行业仍处于深度调整的市场形势。

　　公告显示，2023年1—12月， 金地集团 累计实现签约面积877万平方，同比下降14.01%；签约金额1535.5亿元人民币，同比下降30.77%。根据克而瑞提供的2023年中国房地产企业销售TOP200排行榜， 金地集团 位居全口径销售金额第十。

　　根据年报，2023年， 金地集团 营业收入981.25亿元人民币，同比下降18.37%。公司房地产项目结算面积486.34万平方，同比下降21.13%；结算收入854.69亿元人民币，同比下降21.72%。受市场下行影响，公司净收入8.88亿元人民币，同比下降85.48%。报告期内公司房地产业务结算毛利率为16.16%，同比减少3.8个百分点。

　　记者了解到，面对布满挑战的行业环境及日渐分化的市场行情， 金地集团 近两年的投资策略聚焦高能级城市。“严把投资标准，量入为出开展投资工作”“提高投资标准，量入为出优化配置投资资源”， 金地集团 在年报中如此表示。

　　年报显示，2023年， 金地集团 在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土地储蓄约95万平方，总投资额约125亿元人民币。截至2023年年末，公司总土地储蓄约4100万平方，权益土地储蓄约1800万平方，其中，一、二线城市占比约73%。

　　分地区来看， 金地集团 2023年在华北、华东、东北的营业收入有所增长，其中华北地区的营业收入增幅最高，为31.37%。而公司来自华南、华中、西部的营业收入均出现不同水平的下降，其中西部地区的营业收入同比下降60.35%。

　　 金地集团 方面表示，公司将依据市场形势和公司资金流统筹情况择机补充土地储蓄，继续坚持投资主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目，同时做好投资资源的配比和调度工作，在确保长期稳健经营的条件上，实现较好的投资预期和投资项目收益。

　　截至2023年年末， 金地集团 总资产约3738.47亿元人民币，资产负债率为68.7%，剔除预收款项后的资产负债率为61.3%，净负债率为53.2%，债务融资加权平均成本为4.36%。2024年1—2月，公司累计签约面积56.9万平方，同比下降58.95%；累计签约金额106亿元人民币，同比下降55.83%。