【富力地产】年报解读 - 去年巨亏超200亿元！富力地产今年将重点开发预售，偿债能力面临更大挑力

　　过去一年，作为第壹家完成了境内和境外债务整体重组的房企，富力地产（HK02777，股票价格0.870港元，市值32.65亿港元）过得依旧不平静。

　　在2023年最后两天，开创人之一的张力辞任富力地产董事及行政总裁，此前他因为曾被指控在美国涉嫌行贿一事引发市场关注。

　　更关键的是，富力地产仍然深陷债务困境，虽然酒店营业额可以抵消物业销售金额的下滑，但其还是在2023年出现巨亏。年报显示，2023年富力地产现实总营业额362亿元人民币，同比增长1.62%，自2020年度以来的第壹次增长；净亏损199.47亿元人民币，而2022年度净亏损157.79亿元；归母应占亏损201.64亿元人民币，同比增大28.14%。

　　富力地产在年报中表示，过去两个财政年度内，财务亏损主要来自会计处理，而非实际资金流量亏损。随着市场逐渐稳定，预期任何减值将进一步缩小。2023年，针对集团面对的纠纷及可能到期的应付款项，管理层已成功处理问题或已在现今环境下寻求友好解决方案。

　　对于2024年，富力地产指出，在现今环境下，没有单一的经营对策或方法。市场波动及避险情绪已使行业回归房地产开发的根本，即资本及现金回笼。“本集团将重点开发预售，以恢复贷款银行和投资人的信心。在现今的市场环境，推动预售的务实方法是确定可售物业并变现。当房地产行业随同着时间展现出有能力维持我们时常性资金流水平，将回复正增长和收益，并吸引资本投资。”

　　重点放在已落成待售物业

　　在2023年，富力地产的总营业额主要来源于物业销售业务，物业销售金额达到278亿元人民币，其中包含已售出并确认的建筑面积300万平方，平均每平方售价为9,270元人民币，相较于2022年有所上涨。这时，酒店业务的营业额同比增长54%至63.65亿元人民币，有效抵消了物业销售金额的部分下滑影响。

　　报告期内，富力地产的毛利为19.19亿元人民币，而2022年度毛利为38.27亿元人民币。富力地产表示，毛利下降主要由于2023年期间就存货作出减值准备约37.18亿元（2022年为14.14亿元）。除去存货减值准备后的物业发展毛利率为13.1%，而2022年为16.5%。

　　对于巨额净亏损的原因，富力地产解释称，主要来自四个方面的影响：一是房地产市场持续低迷，造成房地产开发收入和毛利下降；二是发展中物业及已落成持作待售物业减值准备增加；三是投资物业公允价值亏损增加；四是以前年度确认税项亏损相关的递延所得税资产冲销。

　　“市场情绪低迷，对实现稳定的月度预售有一定挑战。公司仍持有庞大的土地储蓄及发展中项目或已落成物业，因此继续积极探索如何通过预售发生资金流。”

　　2023年，富力地产新增土地的总可售面积约17.3万平方。截至2023年12月31日，其土地储蓄的总建筑面积约5639万平方，其中总可售面积约4355.4万平方。从区域来看，总可售面积最多的是华北地区，约有1042万平方，海外还有约304万平方。

　　“由于现时买家高度警惕竣工风险，本集团的预售策略重点放在已落成待售物业，或发展周期即将结束的成熟项目。假如本集团持有待售资产或已落成物业，销售团队于市场透过出售单位以获取现金。随着近期实施政策调整及刺激经济措施，部分地区的物业交易有所加快。本集团将继续推出新落成项目，并积极推销剩余存货以发生可用现金。”富力地产如是表示。

　　今年债务再展期面临挑战

　　截至2023年12月31日，富力地产的借款总额为1,273.0亿元（2022年同期为1,266.6亿元），借款总额的融资来源包含银行借款、离岸美元优先票据、境内债券，和信托贷款及其它借款，分别占42%、30%、10%及18%。富力地产从多间联系银行获得非承诺性银行授信额度，其中约1,187.1亿元（2022年为1,163.4亿元）尚未动用。

　　其中，一年内、一年至五年内及五年后到期的借款分别占负债总额的38%、55%及7%。年内偿还的银行借款为39.4亿元人民币，而新增银行借款为10.2亿元人民币。但现金方面，富力地产包含作特殊用途而受限的钱财在内的总现金仅为57.4亿元人民币，同比下降53.33%。

　　“预售所引发的钱财流已无法满足再融资或偿付成本的需求，令财务困境加速恶化，并呈螺旋式下降，情况更达到难以控制的境界。”富力地产表示，2023年公司重点避免财务困境，避免财务情况恶化对经营状况造成更多不利影响。针对公司面对的纠纷及可能到期的应付款项，管理层已成功处理问题或已在现今环境下寻求友好解决方案。对于未解决事项相关的负债，管理层迄今已设法积极寻求解决方案或有充分的理由驳回索赔。

　　“2023年，本集团也成功避免了重大财务困境及贷方的法律诉讼，避免对本集团造成不利影响。在2024年，这仍是一项关键任务，因为在现今资金流环境下，票据及贷款的偿还能力预计将变得更加重要和具有挑战性。”富力地产认为，公司近年来能延期还款和偿付利息的，在2024年不再可行，除非能延期或修订条款。管理层认为，如果能积极接触股东，解决其关切并提供可行的执行计划，将会获得他们的支持。

　　在出售资产方面，富力地产2023年成功出售的项目较2022年有所减少。其也在年报中披露：“由于市场不明朗及融资成本上升，出售其它资产的步伐有所放缓，但本集团认为其投资组合中的部分资产优质且具吸引力。因此，管理层有信心，未来这些资产将在出售完成时发生资金流。”