【二手房】北京某小区二手房降价出圈 - 曾经的红盘不火了？

　　位于北京向阳区金盏板块的中海首开拾光里曾是向阳区的热盘。但如今，这一小区的两个急售房源以另一种方式让中海首开拾光里出圈。

　　在小红书上，“降价300万”“降价280万”的标语吸引了诸多网友围观，两处降价房源便是中海首开拾光里。一位站长号称是其中一套房源的业主介绍称，该房源房本面积169.36平方，是下叠户型，尚未装修，售价只有580万，单价近3.4万元/平方，而该房源不含利息和税费的原值为825万。相比链家平台上该小区3月平均近8万元/平方的挂牌价，这一房源的单价整整整便宜了5成。

　　除此之外，还有一套比上述房源降价更多的。中海拾光里一套152.96平方的上叠别墅，售价只有980万，单价约6.4万元/平方，比房源原值价格整整便宜了300万。2023年11月，该业主刚刚拿到房本，直到今天未入住。

　　业主急于成交的心理状态和定价吸引了诸多意向买家及围观群众。据一位中介向界面新闻记者透露，几乎每天都有两组意向买家来看房，半个月内就有30多组客户看房。而在房源出售帖子的评论区，也云集了很多围观群众，他们对业主大手笔降价卖房感到好奇。

　　低价还吸引了一批中介大力宣传。在小红书上，上述两个房源出售信息被广泛流传，表示可以带看的中介就有好几个。之所以出现上述中介“抢卖”的情景，主要是因为房价低，足以吸引大量的顾客，成功交易的存在性比较大，中介自然乐意“接单”。

　　那么，上述两套房源为何以远低于买入价的价钱出售？据上述中介介绍，这其中有多种原因，售价580万的业主急需资金周转，而且下叠户型本身价格比较其它户型便宜，因此才会选择降价280万出售。也正是因为如此，该业主要求买家在30天内付清全部房款。另外，目前这套房可以在内网看到，但由于上传的信息不足，没有在中介平台的外网展示。

　　该中介解释称，这种情景就是“砸盘”，如果交易成功，那么买家即便是“捡漏”成功。“砸盘”的业主往往是因为特殊原因需要融资、资金周转或偿还家庭负债等，因此会以低于市场价的价钱卖房。据他观望，这是当下楼市常存在的一种现象，但还不算普遍，还是要看业主的详细情况，假如不着急卖，仍然可以根据市场价交易。

　　虽然买家经常期待业主“砸盘”的房源，但对同小区甚至是同片区的其它业务而言，“砸盘”无疑会对他们的房子资产价值发生不利影响，因此在当下市场也出现了许多“护盘”的业主，他们形成组织，维护小区的挂盘价格。

　　一中介公司职员也告诉界面新闻，当去年大半年和今年前两个月，二手房房价的确要便宜很多，新房市场比较稳定，几乎没有太大变化，甚至有的新房楼盘低开高走，反而还涨价了。

　　另一位专做豪华住宅生意的房子交易代理人则认为，中海首开拾光里所在的金盏地区二手房价格都在下降，“那个区域不好卖，周围配套在十年内搭建不起来，之前很多客户都是奔着总价低才买入的，现在想退也退不了。”他预计，未来一段时期，周围的几个楼盘二手入市后，会出现一批特价房，而不是个别捡漏。

　　中海首开拾光里是中海“拾光”系的第贰个作品，该小区西联望京商务区、东邻城市副中心、北通首都机场、南邻国贸CBD，附近有蟹岛度假村、郁金香花园度假村和多个高尔夫球场，是中海和首开两家地产开发商合作建设的大面积改善型住房，产品类型为纯商品房低密别墅产品。

　　2020年前后，该区域纯商品房的低密土地资源供应稀缺，入市的高端改善型楼盘也随之减少，2020年 北京市 住宅用地累计出让42宗，其中容积率1.5以下适于开发别墅产品的土地合计5宗，向阳区仅此1宗，当年4月，中海联合首开以46亿元的底价拿下。因此，中海首开拾光里的关注度一直很高。

　　但当时亦有分析称，该地块距离中央别墅区仅6千米，但板块内建设低密住宅相较于中央别墅区未见明显优势。在该区域，除中海首开拾光里之外，附近还有向阳一墅、青云上府、中建璞园、九章别墅等多个低密度洋房、别墅区。另外，该区域内的医疗资源稍显匮乏，配套设施需要长期建设。从这几年的表现来看，该区域的发展未及预期。

　　另外，在2021年，该小区便出现了多起维护权益事件。随着实体交付样板间开放，购房者纷纷投诉该小区部分户型漏水和外立面减配、交付产品与营销话术不符等诸多问题。

　　也是在同一年，中海首开拾光里还推出了“降价百万”的活动，一时间引发业主不满。但据36氪报道，拾光里仅有个别户型降价100万，整体成交单价并无明显下跌。