【南山控股】企业观察 - 房地产销售额增长VS营收及净利润-双降-！南山控股-押注-仓储物流业务胜算几何？

　　在官方网站介绍中， 南山控股 （SZ002314，股票价格2.25元，市值60.93亿元）“系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性上市企业集团。”

　　虽然对外强调仓储物流为战略性业务，但拆解过往年报来看，房地产业务仍然是 南山控股 营业收入的绝对主力。年报显示，2023年 南山控股 房地产业务的营业收入占比超过60%，达到62.45%；而仓储物流业务的营业收入占比仅为15.10%。

　　值得注意的是，在行业整体下行之下，2023年 南山控股 的房地产销售金额却逆势增长，累计实现全口径销售金额173.7亿元人民币，同比增长15.8%。但即便如此， 南山控股 的营业收入和归母净收入仍双双下降。

　　在4月18日举行的 南山控股 业绩会上， 南山控股 老总杨国林在回应《每日经济新闻》记者以投资者身份的提问时表示，净收入下降主要系经减值测试，公司部分房地产项目存在减值迹象，计提减值准备同比增加。同时，公司房地产业务本期交付项目计提的税费增加。

　　房地产销售金额逆势增长，营业收入及净收入双降

　　报告期内， 南山控股 房地产开发业务先后进入15个城市，累计开发项目68个，在售项目40个；累计可运营项目（含筹备）20个，对外轻资产运营输出项目3个。

　　得益于持续深耕长三角、成渝等地区， 南山控股 2023年房地产销售业绩实现逆势增长，累计实现全口径销售金额173.7亿元人民币，同比增长15.8%；权益销售金额121.3亿元人民币，同比增长60.7%；合并报表范围内项目累计实现并表口径销售金额96.6亿元人民币，同比增长142.1%。

　　在克而瑞发布的《2023年中国房地产企业销售TOP200排行榜》上， 南山控股 的全口径销售金额排名为第73位，权益销售金额排名为第88位。

　　但即便如此， 南山控股 的营业收入和归母净收入仍双双下降。报告期内， 南山控股 实现营业收入120.57亿元人民币，同比减少0.77%；归属于上市公司股东的净收入1.47亿元人民币，同比减少78.41%；经营活动引发的钱财流量净额57.01亿元人民币，同比增加352.62%，

　　对于净收入下滑，杨国林在业绩会上表示，主要系经减值测试，公司部分房地产项目存在减值迹象，计提减值准备同比增加。同时，公司房地产业务本期交付项目计提的税费增加。

　　“公司2023年度计提各项资产减值准备5.93亿元人民币，减少2023年度归属于上市公司股东净收入5.88亿元人民币。房地产开发业务的存货降价准备主要涉及武汉、东莞、都江堰地区部分项目。”杨国林表示，2023年全国房地产市场仍然处于底部调整阶段，公司基于现有项目销售情况及市场表现，房地产业务根据可变现净值与成本孰低方法进行存货减值测试。

　　在拿地方面， 南山控股 选择聚焦核心城市，以收定投。2023年全年， 南山控股 通过招拍挂方式获取扬州江都、上海嘉定南门2宗土地，新增优质货值约45.6亿元人民币，不过年报显示，在 南山控股 大本营粤港澳大湾区的剩余可开发建筑面积已经为零。

　　值得强调的是，2023年 南山控股 在房地产开发业务方面强化内生资金管控，优化债务久期结构，降低综合融资成本，南山地产“三道红线”指标维持绿档。

　　仓储物流业务毛利率近50%，推进REITs项目上市

　　相较于市场化房企，探索地产业务之外的多元化发展，背靠国资的 南山控股 某种水平上具有天然优势，通过重组布局了物流、地产和产城开发业务。

　　2015年， 南山控股 发行股份购买资产重大资产重组完成后，房地产开发业务成为公司新增主要业务之一；2018年， 南山控股 发行A股股份换股吸收合并深基地重大资产重组事项实施完毕，仓储物流业务成为公司新增主要业务之一。

　　然而经历多年发展和资源扶持，被 南山控股 排在业务首位、提列为战略性业务的仓储物流，依旧在行业二梯队徘徊。2023年， 南山控股 旗下的宝湾物流实现营业收入18.36亿元人民币，同比增长13.1%，占全年营业收入比重约15%，相较2019年、2020年营业收入占比有所提升。

　　 南山控股 管理层在业绩会上坦言，宝湾物流市场份额目前保持在第贰梯队前列的水平。截至2023年12月底，宝湾物流在全国范围内拥有或管理82个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积逾960万平方。

　　对于宝湾物流的营业收入增长原因，管理层在业绩会上解释称，主要是原有园区稳定运营和新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。2023年实现经营净资金流11.87亿元人民币，同比下降10.4%，剔除政府增值税留抵退税款影响后，同比上升30.37%。

　　记者了解到，虽然仓储物流业务和产城综合开发业务的营业收入占比较低，但却是 南山控股 利润贡献的主力。2023年， 南山控股 的仓储物流实现毛利率近50%，同比增长1.6%；产城综合开发业务实现毛利率25%，同比下降5.2%。而房地产业务的毛利率仅为16.9%。

　　值得强调的是，仓储物流REITs在近年来发展迅速，成为资本市场关注的焦点。 南山控股 也在积极参与REITs市场， 南山控股 宝湾物流公募REITs项目于2023年12月获中国证券监督管理委员会、深交所受理，目前尚在问询阶段。但与同期申报项目相比， 南山控股 物流REITs的进展似乎未能达到投资者预期，如同期申报的华夏深国际仓储物流REITs已经于4月2日注册生效。

　　在业绩会上，有投资者询问 南山控股 宝湾物流公募REITs进展，及如何以此为基础为股东创造价值。 南山控股 管理层回应称，宝湾物流基础设施公募REITs申报发行工作正按计划进行中，具体进展情况，公司将根据有关规定及时履行信息披露义务。

　　对于在新的市场形势下，如何平衡房地产业、仓储物流、产业园和 新能源 业务的均衡发展，和后期是否会减少地产业务布局，杨国林在业绩会上表示，公司已形成以现代高端仓储物流为战略性主业、以房地产开发为支撑性主业、以产城综合开发为培育性主业的发展布局。“公司战略转型是个系统工程，非一朝一夕可达，公司将努力平衡好短中长期利益，在发展中调结构，有序推动公司高质量发展和产业深化转型。”