【万科A】万科郁亮 - 30年来从未卖出过公司股票 聚焦三大主业、退出其他业务

　　4月30日，万科在深圳召开2023年度股东大会。

　　《每日经济新闻》记者在股东大会现场看到，参会的有很多是中年投资者，已投资万科股票多年。在大会休息期间、结束后，很多投资者围绕在万科董事会秘书朱旭身边交流，这在以往是很少见的排场。

　　本次股东大会上，大股东深圳地铁集团老总辛杰、万科董事会主席郁亮等回应了市场关切的深铁投资回报、股票价格波动、融资进展和银团贷款落地等诸多问题。

　　每经记者以投资者身份提问辛杰如何看外界普遍关注的投资回报和大股东支持等诸多问题，辛杰表示，万科的一揽子举措体现了管理层坚决的态度，行业冬天下万科管理层顶住了压力。作为万科的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会始终如一支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。

　　郁亮则表示，公司股票价格目前表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批判，正制定增持管理团队股票计划方案。同时，坚定“瘦身”，除三项主业外，将退出其它业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元人民币。

时隔5年再度“瘦身”

　　万科上一次提“瘦身”还是2019年。彼时，为了“活下去”“活得好”“活得久”，万科在战略上“收敛聚焦”“修枝剪叶”和“巩固提升基本盘”。尔后，万科的很多多元化业务逐渐淡出视线。

　　这一次“瘦身”也是为了“活下去”。

　　郁亮解释道，提振股票价格最重要还是把公司做好，降风险、改善基本面，谋求长期健康发展。对此，万科制定了一揽子方案，以实现三个目的：第壹，降负债，未来两年削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上；第贰，完成融资模式转型，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式；第叁，完成聚焦主业，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。未来房地产高质量发展的主要内容是好房子、好社区、好服务。万科聚焦的三大业务，市场有前景，社会有需求。居民的居住条件改善、租赁住房方面、物业服务的切实需求空间和前景仍然广阔，这些业务万科更有优势。

　　万科的一揽子方案主要包含两个阶段。

　　第壹阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体而言，除三项主业外，将退出其它业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元人民币。同时，主动完成融资模式转型。第贰阶段是聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。一揽子方案其实不是只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。第壹阶段的瘦身，是为第贰阶段聚集资源、打基础。对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精力做好做强，保持持续领先。

　　对于投资者关心的股票价格波动问题，郁亮则坦言，管理团队的命运和公司命运绑在一起，自1994年成为万科董事后，30年间只买入，从未卖出。股票价格目前表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批判，正制定增持管理团队股票计划方案。

“融资已逐渐好转”

　　今年以来，万科遇到了阶段性经营困难，短时间流动性承压，又接连遭遇各种负面舆情，引发市场疑问。

　　在辛杰看来，企业发展进程中遭遇困难和调整在所难免，历来就没有一帆风顺的企业。关键是面对艰难的态度和处理问题的决心，万科管理层对当前形势的理解是充分的，下决心聚焦主业，瘦身健体，降低负债、加快融资模式转型。这一揽子举措，体现了管理层坚决的态度，只要齐心协力，相信没有克服不了的困难。

　　“与万科的其它合作项目，都在以市场化、法治化的形式，积极谋划和推进之中，一旦落地，万科将予以公告。”

　　另外，万科总裁祝九胜透露了万科融资进展和银团贷款落地情况。他表示，得益于银行支持和自身努力，融资已逐渐好转，对后续进展布满信心。

　　承接3月业绩推介会的表态，祝九胜再以“三重山”回应了如何应对阶段性流动性挑战的问题，并强调了针对上述挑战的三项工作重点。

　　一是彻彻底底落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上尽上，目前集团已经有59个项目申请并入白名单；二是大力推进经营性物业贷，既可以解决历史上的存量问题，也可以阶段性地获取新的流动性；三是银团贷款，目前获得了众多银行的支持，可以提升银企合作的效率，目前正在积极推进中。

　　截至2024年一季度，万科扣除预收款后的负债率为64.9%，相比2023年底下降0.6个百分点，净负债率59.3%；持有货币资金830.7亿元人民币，可以覆盖一年内到期有息负债。