【融创中国】4大选项、化债超过50%、最长展期9.5年，融创中国约155亿元境内债重组方案正在讨论

　　11月4日，《华夏时报》记者从知情人士处获悉，融创正与部分境内债券投资者进行会晤，就二次重组计划进行深入沟通，并探讨可能的解决方案。

　　从当前的沟通方案来看，融创将约155亿元人民币的境内债给债权人提供了“折价回购、 债转股 、以资抵债、留债展期”这四种灵活选项，具有较强的落地性。不过，知情人士透露，目前只是初步方案沟通，本月（11月）底预计将会有最终版方案。

　　值得注意的是，就在3天前，通过调整此前与彰泰集团之间的合作，融创我国的钱财流压力得到了进一步减轻。

　　11月1日，融创中国公告称，旗下附属公司南宁融瑞与彰泰集团将分开独立开发重组目标项目。合作调整后，南宁融瑞只持有12个重组目标项目，融创可以更为专注在12个项目的开发运营，将不用再继续支付剩余64.19亿元的交易对价款，也不用再对其余40个项目进行再投入，资金流占用压力将大幅减少。

　　预计11月底出最终方案

　　10月17日，融创中国公告称，以每股2.465港元，配售最多4.89亿股股份，募资12.05亿港元，约合人民币11亿元人民币，打破了房企配股融资空窗期，彼时，有市场分析人士判断，在此节点之上，融创中国能够顺畅完成配股、补充部分现金，“这利于其抚慰债权人，也为可能的重组谈判营造暖意”。

　　2周后，融创中国债务重组事宜传出重大利好：11月4日晚间，知情人士向《华夏时报》记者透露，融创中国“正与部分境内债券投资者进行会晤，就二次重组计划进行深入沟通，并探讨可能的解决方案”。不过，目前只是初步方案沟通，11月底预计将会有最终版方案。

　　从当前的沟通方案来看，融创将约155亿元人民币的境内债给债权人提供了四种灵活选项，分别为折价回购、 债转股 、以资抵债、留债展期，具有较强的落地性。

　　其中，“折价回购”是融创拟以不高于8亿元人民币的资 金，按面值15%的价钱折价要约回购债券，对应化债约50亿元人民币；“ 债转股 ”则是将境内债券转为融创我国的境外股票收益权，转股票价格格8—10港元，转股份额大概3亿股—4亿股，预计化债约20—30亿元人民币。

　　“以资抵债”指融创中国成立服务型信托以资抵债，以某个项目的土地应收账款为底层资产，100元债券本金转换为35元的信托份额，预计化债约20—30亿元人民币，四年内兑付完毕；“留债展期”即债券利息统一降低至1%，第5年开始兑付本金，最长展期9.5年。

　　记者粗略测算，如果该方案顺畅落地，融创不仅能成功削减超过50%的境内债务，而且5年内暂无兑付压力。不仅避免短时间内再违约，同时公司也更能聚焦项目层面保交付、及经营恢复。

　　在此之前，在债务风险化解上，融创已取得多项进展。2023年1月，融创中国公告称160亿元境内债整体展期成功；同年11月，融创中国设计的“ 债转股 +发新票”重组方案正式生效，境外债权人全面解除公司约102亿美元的现有债务，以换取发行新票据、可转换债券、强制可转换债券及转让现有融创服务股份14.7%。另外，现有4.5亿美元的股东贷款已获解除，并已发行4.5亿美元的股东强制可转换债券。

　　根据融创中国此前的表述，在融创中国境内外公开市场债务的全部重组完成之后，融创整体化解约900亿元的债务风险。

　　资金流压力进一步减轻

　　加紧进行二次重组初步方案沟通的同时，3天前，通过调整与彰泰集团之间的合作，融创我国的钱财流压力也得到了进一步减轻。

　　11月1日，融创中国发布公告称，经过与彰泰集团“积极友好协商”，将调整合作安排，附属公司南宁融瑞与彰泰集团分拆重组目标项目，独立开发，其中南宁融瑞持有12个重组目标项目，彰泰集团持有40个重组目标项目。

　　根据公告，52个合作项目尚未完全开发完毕，其中南宁融瑞已向彰泰集团支付27.51亿元对价款。此次合作调整后，融创可以更为专注12个项目的开发运营，将不用再继续支付剩余64.19亿元的交易对价款，也不用再对其余40个项目进行再投入，将大幅减轻资金流占用压力。而在拆分后，南宁融瑞保存了较为优质的资产，覆盖南昌、无锡等核心城市的住宅、商业产品。

　　记者看到，3年前，2021年4月，融创西南集团与彰泰集团订立合作框架协议，融创西南集团及彰泰集团同意通过组成合资公司的形式合作开发拟自彰泰集团及其关联方转让的53个房地产开发项目（目前合共52个项目尚未完全开发完毕），融创西南集团拟投入约91.7亿元人民币。

　　“现在来看，经过行业持续的调整振荡，交易价格无疑偏高。”一名市场分析人士认为，此次退出40个项目，“这对融创中国来说肯定是利好”。该人士进一步指出，对融创中国而言，分拆项目、独立开发，意味着不用再支付剩余昂贵的交易对价，更有益于公司集中资源保证现有项目的交付、经营恢复。

　　其实，陷入流动性危机之后，融创中国始终在积极自救。

　　房地产行业深度调整大环境下，融创中国持续盘活资产、保交付。2022年以来，融创中国已经在全国交付约57万套房屋。公司方面表示，始终将“保交付”作为公司经营的首要目标，今年将冲刺超17万套的交付计划。

　　在资产盘活方面，融创中国与多家头部AMC机构建立合作、成功盘活优质资产。今年10月27日，位于上海的外滩壹号院二期三批次项目开盘，当日158套房源全部售罄，揽金58.82亿元人民币。该项目在今年内已“三开三罄”，总销售套数472套，总成交金额215亿元人民币，是上海目前年内销售金额TOP2的住宅项目。记者了解到，2025年融创中国还将新推外滩壹号院新产品（宅院别墅），由中信、新湖、融创在上海黄浦核心区域缔造的另外一个壹号院也将于今年底再入市，项目货值超过600亿元人民币。

　　值得强调的是，10月24日，市场消息显示，融创中国正筹备成立“而今资本”的新资本平台，旨在独立于其原有的地产开发体系，专注于整合代建体系和引进外部资金，从而切入地产不良资产市场，接近融创我国的相关人士向记者证实了这一消息。

　　不过，融创仍然面临着还债压力：中报显示，今年上半年，融创中国集团收入342.8亿元人民币，同比减少41.4%；公司拥有人应占亏损149.6亿元人民币，同比减少约2.7%。同时，有息债务规模为2774.3亿元；10月25日，融创披露，2024年9月，公司新增到期未偿付借款本金5.06亿元人民币。截至9月30日，公司到期未偿付借款本金总计1127.57亿元人民币。其中，逾期金额超过1000万元的有息债务包含银行借款219.57亿元、非银行金融机构贷款733.36亿元和其它有息债务173.15亿元人民币。