【华侨城】左手卖楼、右手退地 - 被担心ST的华侨城走到减法死胡同

　　在连续卖项目后，华侨城又开启退地的措施。最近，华侨城公告称，政府部门拟对华侨城旗下位于 武汉市 洪山区的TOD项目土地（约105亩）进行收储。两块地是2018、2019年华侨城分别竞得。根据土地出让政策，此番退地华侨城将承担一定比例的违约金。至此，今年内已经连续亏损两年半的华侨城，通过卖盘与退地，挽回了部分流动性。然而主要业务上的冷眼旁观，让投资者也不断提出“是否会被ST”的担忧。尽管董秘回应称“公司不满足退市风险警示和其它风险警示的条件”，但也承认公司持续经营能力不存在不确定性。

　　在主题公园圈地、房地产反哺的模式走不通后，华侨城的未来还没看到。

　　退地与买盘同行

　　这块即将被地方政府收回的地块位于 武汉市 洪山区杨春湖高铁商务区，该地块收储土地面积为70214.09平方，合约为105.32亩，属华侨城旗下的全资子公司——天创公司所有。

　　天眼查信息显示，天创公司于2020年成功获取了洪山区杨春湖高铁商务核心区的一地块，该地块地价高达52亿元人民币，占地面积约为14万平方。

　　对于此次土地收储的具体金额，华侨城方面表示，将依据 武汉市 土地整理储蓄单位委托的第叁方土地资产评估公司所出具的土地价值评估结果，并结合政府评估结果和审计意见，最终确定收储补偿金额。

　　尽管政府收 储能 够在一定水平上缓解房企面临的钱财流动性问题，但业内专家指出，与房地产企业当初购地时市场较为繁华阶段的价值评估相比，政府评估的最终金额可能会存在明显不同。

　　合硕机构首席分析师郭毅进一步解释，一方面，土地成本可能会低于市场繁华期的成本；另一方面，若房地产企业已进行施工，那么在施工进行阶段所涉及的前期工程费用、设计投入及财务成本等，均需与政府进行商量，才有可能实现土地的一次性政府收储。然而，在此进程中，企业前期的各项投入可能难以完全通过政府收储来回收。

　　退地之前，华侨城便已逐渐出售旗下多项资产。据北京商报记者不完全统计，仅在2024年10月至11月两个月内，华侨城已累计转让出售旗下五项资产，总价超过30亿元人民币。

　　值得注意的是，华侨城出售的资产多为高负债或处于亏损状态的企业。例如，11月7日，华侨城以约2.5亿元的转让底价出售了昆山康盛投资发展有限公司60%的股权。据了解，昆山康盛在2023年的营业收入为1.53亿元人民币，但净收入为亏损3947万元。

　　在10月，华侨城还转让出售了总额超过26亿元的资产，包含江苏融德置业有限公司、云南文产城市商业文化综合投资有限公司、无锡兆禾文化旅游发展有限公司等四家公司的股权。

　　不拿地的事实和连亏三年的期待

　　华侨城频繁出售转让资产与退地的背后，是其业绩连续两年半亏损的事实，即将迎来三连亏的期待。

　　财报显示，2024年前三季度，华侨城实现归母净收入-23.51亿元人民币，相比2023年同期的-33.47亿元虽有所减少，但仍为负值。这也是华侨城自2023年三季度报录得归母净收入为负之后，连续两年保持负值状态。北京商报记者查询往年年报，2020年、2021年、2022年和2023年，华侨城的归母净收入分别为126.85亿元、37.99亿元、-109.05亿元、-64.92亿元人民币。

　　通过年报数据可以发现，华侨城已在2022年及2023年连续两年保持亏损状态，在2024年中报和三季报中，华侨城又再次录得亏损，也引发了投资者对于华侨城股票是否会被*ST（退市预警）的担忧。

　　10月23日，有投资者提问董秘2022年及2023年年报均为亏损，并且在2024年中报也同样为亏损，如果照此发展，2025年是否会被戴帽ST的问题，董秘的答复是对照《深圳证交所股票上市规则》（2024修订版），直到今天，公司不满足退市风险警示和其它风险警示的条件。

　　不拿地的未来与市值管理的困扰

　　从目前来看，虽然华侨城被ST的危险较小，但为了避免连续三年亏损的情景，华侨城除了变卖资产等方式试图回收流动性外，更给出了被房企看做是鸵鸟措施的——不拿地。记者发现自2023年8月华侨城拿下成都地块后，至2024年10月，并未再获取新项目。然而在2023年，华侨城年内共耗资72.36亿元人民币，新增了4块土地储蓄。

　　不拿地的华侨城虽然短时间内避免了大额支出，但也在用将来的长期发展机会解决眼下的危机，也遭到了投资人的用脚投票。

　　华侨城的股票价格自2021年4月达到历史新高10.27元/股后，便经历了持续的振荡下跌，直至2024年8月创下历史最低点1.77元/股，相比股票价格最高时下跌幅度近83%。尔后，受多轮房地产政策的影响，股票价格迎来反弹，11月8日达到近期高点3.49元/股，但相较于历史最高位，仍大幅下跌约66%。

　　作为具有代表性的房企，华侨城早年通过“文旅+地产”模式在市场中占据了一席之地。缔造的深圳锦绣中华、世界之窗、东部华侨城、深圳欢乐谷等文旅地标项目深受大众喜爱。2016年，华侨城以35亿元底价竞得南京栖霞区两地块，拟建欢乐谷项目，成交楼面价分别为4180元/平方和6104元/平方。随后南京欢乐谷于2020年11月正式开园，配套的大型住宅楼盘翡翠天域项目销售均价2.4万—2.5万元/平方，销售均价相当于地价的5倍。“文旅+地产”模式为华侨城造成了高额利润。

　　近年来，华侨城的文旅板块营业收入却出现下滑。2019—2021年，旅游综合业务营业收入占比分别为50.42%、52.74%和42.23%，但到了2022年，这一比例已缩水至35.46%，且旅游综合业务毛利率同比降低了8个百分点。这也是造成华侨城在2022年年报中录得上市以来第壹次亏损的原因之一。

　　分析师关荣雪指出，一方面，房地产市场的下行趋势造成华侨城的房地产业务签约销售金额同比下降，公司为适应市场环境、加快销售去化，对部分房地产项目采取了灵活的销售策略，从而造成了一定水平上的价值折损。另一方面，文旅业务的高投入、低产出和回报周期长的特点愈发凸显，其与地产业务的融合互补效应也逐渐减弱。

　　管理效率与安全界限

　　在面对开源渠道尚未明确拓展的现状下，华侨城将节流与提升管理效率作为未来发展的核心策略，这一动向备受投资者关注。投资者互动平台上频繁探讨华侨城的管理效益优化、成本节约及价格策略调整等诸多问题。

　　针对投资者普遍关心的组织架构复杂问题，公司董秘在7月透露，公司已顺畅完成对超过50个存量在运营项目的管理重组工作。通过剥离运营类项目至欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发等五大专业平台公司进行集中管理。

　　在地产开发领域，华侨城副老总刘凤喜曾在2022年年报业绩会上表示，公司启动项目公司整合计划，将71个项目公司整合为22家城市公司，管理层级由四级压降为三级，明显提高了管理效率。

　　然而，尽管采取了一系列调整措施，华侨城的营业总成本并未明显下降。2024年第叁季度财报显示，虽然相比2023年同期，税金及附加、销售费用、管理费用有所降低，但财务费用因利息费用增长和利息收入减少而增加了约6.49亿元人民币。

　　值得注意的是，华侨城在追求管理效率提升的同时，主题公园项目也面临着安全挑战。2023年和2018年，深圳欢乐谷主题公园分别发生安全事故，其中2023年的“雪域雄鹰”弹射过山车事故造成28人身负重伤，直接经济流失397.5万元。调查结果显示，事故主要因设备发射区螺栓疲劳断裂、维修人员技能不足等诸多问题造成。

　　因此，华侨城在持续优化管理架构、提升管理效率的进程中，务必同等重视安全管理和业务运营的双重优化。这不仅是管理效率的提升，更是业务稳健运营和安全界限稳固的关键所在。

　　同样以主题公园为主要经营手段的迪士尼，也面临着主题公园利润下滑的挑战。根据迪士尼发布的2024财年第四季度及全年财报，其迪士尼体验业务在四季度的收入增长1%，达到82.4亿美元，但营业利润却降低了6%，至17亿美元。然而，得益于娱乐业务的强劲推动，尤其是《头脑特工队2》和漫威《死侍与金刚狼》两部大热电影的成功，迪士尼全年业绩同比增长了3%，为内容销售、授权及其它业务贡献了3.16亿美元的营业利润。

　　显然，迪士尼凭借其丰富的IP库和围绕IP缔造的一系列周围产品（如电影、手办、公仔等）实现了业务的持续增长。而相比之下，华侨城旗下的欢乐谷主题公园IP却长时间未得到更新，这在一定水平上降低了其商业价值。

　　易居研究院副院长严跃进分析称，文化旅游领域近年来的变革速度极快，其中，淄博、哈尔滨等地在近两年的表现尤为典型。消费旅游市场的规律需持续高度关注，同时，诸如迪士尼等优质的传统旅游项目更加受到消费者的青睐。这一趋势对于历史悠久的文化旅游企业而言，意味着务必不断研究并探索新兴的旅游消费市场需求。

　　在主题公园圈地、房地产反哺的模式走不通后，如何破局成为华侨城面临的严峻挑战。中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称，从破局的可能路径来看，华侨城首要之举是迅速销售房源，通过高性价比的形式实现销售回款，以快速回笼资金。其次，华侨城应考虑出售所持部分股权，或引进第叁方投资，以进一步缓解资金压力。再者，拓展新的融资渠道也是关键一环，通过多样化的融资方式获取更多资金流。

　　针对华侨城TOD项目退地及未来如何破局等诸多问题，北京商报记者致电华侨城，截至发稿时未收到答复。