【实现收入】2001年上市以来首亏，金地集团业绩重压下如何布局？

　　3月24日晚间， 金地集团 （SH600383，股票价格4.56元，市值205.87亿元）发布2024年度业绩报告：去年公司实现营业收入753.44亿元人民币，同比下降23.22%；归母净收入为亏损61.15亿元人民币，同比下降超过788%，为 金地集团 自2001年上市以来第壹次出现亏损。

　　 金地集团 在年报中表示，净收入下滑的主要因素是近年销售规模下降，开发业务结转规模和结算毛利率下降。另外，公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，加大去化力度，基于谨慎性原则对部分资产计提减值。

　　其实，去年 金地集团 在毛利率较低的中西部地区实现收入同比增加11.84%，而在毛利率高且创造主要收入来源的华东地区和北方地区，收入却同比分别减少49.95%和21.3%。

　　 金地集团 方面向《每日经济新闻》记者介绍称，步入偿债高峰期以来， 金地集团 将保证资金流安全作为公司发展的首要任务，2024年足额偿付共约200亿元公开市场到期债务，有息负债余额由2023年末的919亿元降至2024年末的735亿元人民币，资产负债率由68.7%降至64.8%。

　　值得注意的是，今年1月以来， 金地集团 重返土地市场，开始逐渐在杭州、上海两地补仓住宅地块。据年报披露，2025年 金地集团 计划新开工面积127万平方，同比将增加25.7%。

　　去年房地产开发业务受挫

　　作为 金地集团 主要业务的房地产开发，去年营业收入下降明显。

　　公司年报显示，2024年 金地集团 的房地产开发、物业出租及其它分别实现收入600.26亿元、42.8亿元人民币，同比分别减少29.77%、8.23%；物业管理实现收入78.08亿元人民币，同比微增0.78%。

　　从地区收入占比来看，2024年 金地集团 在华南、北方、华东、东南地区分别实现收入136.56亿元、188.87亿元、201.82亿元和99.52亿元人民币，同比分别减少8.3%、21.3%、49.95%和2.69%；在中西部实现收入94.37亿元人民币，同比增加11.84%。

　　商业物业方面，去年 金地集团 的写字楼物业在北京、深圳、上海、杭州、广州、南京、武汉、昆明和苏州等地新租、续租面积合计超过20万平方，出租率为77%；产业园项目累计出租率81%，金地威新累计签约12个招商代理及研策咨询类项目，提高轻资产拓展能力；长租公寓方面，成熟期项目出租率约93%。

　　金地智慧服务通过对政府公建、设施服务、合作医院、合作院校等业务的突破，在报告期末实现在管面积约2.52亿平方。

　　这时，代建作为 金地集团 的多元化业务之一，在2024年末布局全国超60座城市，累计签约管理面积约3831万平方，新开拓了南京、武汉、苏州等地市场，并在深圳、西安、杭州、天津等城市区域持续深耕，主要包含保障房、人才公寓、产业园、企业总部、存量更新、市政工程等业态项目。

　　各项业务稳步开展，销售规模位于行业第壹梯队，但与往年业绩相比， 金地集团 仍处在低谷期。房地产销售金额从2021年的2867亿元人民币，下滑至2024年的685.1亿元人民币，相比上一年的1535.5亿元减少约55%；签约面积471.4万平方，同比下降46.25%；房地产业务结算毛利率14.11%，同比下降2.05个百分点。

　　在现有项目去库存的同时， 金地集团 去年实现房屋交付9.92万户。截至2024年末， 金地集团 总土地储蓄约2916万平方，权益土地储蓄约1245万平方。而公司上一年的总土地储蓄约4100万平方，权益土地储蓄约1800万平方。

　　华南区域作为 金地集团 的大本营，面对房地产市场的激烈竞争，公司采取新的获客模式，构建涵盖全民营销、社群运营、线上营销等获客体系。东南区域则是通过户型拼接及改造，以“一户多型”丰富产品线推动嘉兴锦粼鸣庐、舟山海丝未来社区等存量项目现房销售。

　　去年付200亿到期债务

　　从持续经营的视角，“降负债”是 金地集团 2024年的重头工作。

　　去年， 金地集团 足额偿付共约200亿元公开市场到期债务，未出现债务违约。截至2024年末， 金地集团 的有息负债余额从2023年末的919亿元降至735亿元人民币，下降18.9个百分点；债务融资加权平均成本为4.05%，较上一年度下降31个BP；货币资金由上一年的297.4亿元减少至227.3亿元人民币，为近8年来最低。

　　目前， 金地集团 的有息负债中96.3%为银行借款，资产负债率为64.8%，扣除合同负债后的资产负债率为59.7%，较上年降低1.6个百分点，净负债率为49.1%。

　　在收入和利润下降的同时， 金地集团 压降了营业成本和三费支出。2024年，公司销售推广服务费以致整体销售费用同比下降26.87%至21.74亿元；发生管理费用同比下降36.33%至29.32亿元人民币。

　　 中金公司 研报认为， 金地集团 因存货资产计提减值、表外项目形成投资亏损等原因，归母净收入最终同比转亏至61亿元人民币，符合预期。公司在报告期内盘活资产、筹措资金，实现经营性现金净流入136亿元人民币，顺畅完成公开债兑付压力过峰，且时隔16个月后重启拿地投资，公司经营表现有望稳步修复，实现从财务到经营的“困境反转”投资逻辑切换。

　　“ 金地集团 顺畅渡过信用债兑付高峰期，剩余存量债务问题亦有改善。信用债务集中兑付高峰为2023年四季度至2024年底，当前财务压力缓释已较充分。” 中金公司 研报指出。

　　 金地集团 方面认为，从中长远来看，房地产行业仍是重要的支柱产业，大量的改善需求和城镇化需求支撑行业发展。公司将继续坚持提升产品竞争力和盈利能力，在立足住宅主业的条件下，紧跟客户需求，大力挖掘存量资产运营价值，同时积极应对地产行业的变化，探索行业新发展模式，更好地顺应行业周期变化进行多元化发展。

　　“近年来，公司将保证资金流安全作为首要任务，自2022年开始缩减土地投资，新开工和竣工面积亦逐年下降。” 金地集团 介绍称，根据公司经营调度安排，2025年计划新开工面积127万平方，竣工面积468万平方。未来，公司将继续坚持安全审慎原则，根据市场情况和自身资源情况，择机进行投资拓展工作。同时，合理安排新开工和竣工计划，严控交付进度和品质。

　　今年1月以来， 金地集团 在杭州临平老城区和上海松江新城各获取一宗宅地，合计全口径金额10亿元人民币，权益比例26%。 中金公司 研报认为， 金地集团 年内或将延续体量小、流速快、以合作为主且布局核心城市的投资策略，或逐步带动销售表现改善，形成经营端良性循环。

　　中指研究院研究主管陶淑茹分析指出， 金地集团 通过经营性物业抵押和股权质押等多种融资方式，将银行端负债规模和融资成本保持在合理区间。整体来看， 金地集团 财务压力缓释，2025年恢复拿地，可持续发展能力增强。