红星资本局5月4日消息，继南京等城市之后，上海也加入了商品住房“以旧换新”的队伍。
目前，上海房地产行业协会、上海房地产经纪行业协会联合倡议在上海发起商品住房“以旧换新”活动。参加活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退钱”。
就在一周前，深圳也官宣在全市推行房产“以旧换新”，自5月1日正式开启。对于“以旧换新”细节，5月4日，参与“以旧换新”的深圳一楼盘顾问表示，“换房人”看中新房后需交定金给开发商，随后有2个月的时间去卖房，期间如果没卖掉就退还全额定金。
“以旧换新”效果如何？乐有家提供的数据显示，深圳绿景白石洲璟庭于4月中旬试点“以旧换新”后，两天成交7套，成交金额破亿元人民币。上述销售顾问表示，“以旧换新”活动比较火爆，直到今天成交额在3-4亿元人民币。
上海、深圳房协牵头“以旧换新”
旧房未出售可无条件退房退钱
据上海房地产行业协会官方公众号介绍，本次“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。具体流程是：购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。 
图片来自上海房地产行业协会官方公众号
据介绍，上海首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。5月4日，思为地产总经理牛明洋向红星资本局表示，上述区域属于上海五大新城，以旧换新可以提升五大新城新房去化率。
红星资本局了解到，上海首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。双方也对“以旧换新”作出相应承诺。
例如，参加“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退钱”；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。
5月4日，来自上海某头部房产中介机构的一位人士向红星资本局表示，目前，每个房地产开发商给的活动细则都不一样。例如嘉定区的三个新盘项目今日表示，限购客户可以交意向金，5月底前不符合新政的顾客意向金全退。
就在一周前，深圳也官宣在全市推行房产“以旧换新”。深圳房地产业协会同深圳房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的公告称，自5月1日正式开启“以旧换新”活动，为期一年。
简单而言，就是房地产开发企业对调房人意向购买的新房设定一定期限的“解约保护期”（建议很多于90天），如旧房未售出的，换房人可无条件解除协议且无须承担违约责任。另一边，参与活动的中介机构对调房人旧房进行评估，制定挂牌价格，并在各大房地产网站和中介门店进行推广。
从具体细节来看，深圳和上海均是行业协会牵头，由房地产开发企业和中介机构两方面给予换房人支持。 广东省 住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，相比政府和国企，行业协会来推动“以旧换新”是最适当的。
“中介行业协会可以调动旗下中介机构的积极性，而中介机构和从业人员又是连通卖方和买方、新房和二手房的最佳载体。房地产行业协会能够调动开发商参与的积极性，又与政府机构有密切关联，可以就推动房地产良性循环向政府部门建议一些优惠的政策”，李宇嘉表示。
深圳“以旧换新”有楼盘两天销售破亿
专家：开发商不能借机去库存，要拿出优质项目
上海这边“以旧换新”刚刚起步，另一边启动了4天的深圳效果如何？
据深圳房地产业协会，深圳参与活动的第壹批房地产开发项目包含云海湾花园、金众云山海公馆、前海宸湾、绿景白石洲等13个；房地产经纪机构则包含乐有家、链家、美联物业、中原地产、朴邻等21家公司。
5月4日，红星资本局致电上述地产项目和中介机构，了解“以旧换新”活动细节。绿景白石洲一位销售顾问表示，换房人如有意愿把旧房出售，又看中了该项目的新房，可以交20万元的定金给开发商，购房人有2个月的时间去卖房，期间如果没卖掉就退还全额定金。
“以旧换新”效果如何？红星资本局注意到，乐有家提供的数据显示，在4月20日-4月21日的周末，经过集中主推，绿景白石洲璟庭上客量与成交转化率双双提升，两天上客288批，“以旧换新”成交7套，成交金额破亿元人民币。
上述销售顾问向红星资本局表示，从4月中旬试点以来，以旧换新活动比较火爆，目前成交额在3-4亿元人民币。
李宇嘉认为，此次深圳启动的项目很多，范围比较广，深圳年轻人很多，住房自有率低，二手房平均面积比较小，多数在80平米左右。另外换房需求也很大。同时，二手房挂牌量比较大，全市大约有10万套以上的挂牌房源，近期二手房价格下跌比较明显。以旧换新能够加速二手房库存的去化，稳定商品房价格，从而稳定市场预期。
李宇嘉还建议，相关的中介机构和参与的新盘项目能够把具体的优惠明确公示出来，好比完成卖就买新的中介费率可以降到多少，开发商的优惠能在市场促销的条件上，还能有多大的优惠等。中介行业协会要加大信息披露和诚信管理，以确保这些优惠能够落地。
红星资本局注意到，中指研究院最新统计，自2023年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个。2024年年初直到今天，就有郑州、福州、长沙、南京等10余个城市推行了关于住房市场“以旧换新”的相关政策。
李宇嘉建议，参与“以旧换新”的开发商，新盘绝不能推尾货，借机去库存，而是要拿出优质的项目参与活动，而且要有价格上的优惠。通过以旧换新，让参与的开发商获得参与活动能有效提振销售的好处，对市场其它开发商起到示范效应。
